بهترین وام بانکی برای خریداران مسکن کدام است؟
با این حال بعضی‌ها می‌گویند مبلغ این وام هم کفاف خرید خانه در تهران یا بسیاری از شهر‌های دیگر را نمی‌دهد. پس بیایید گوشه‌چشمی هم به وام ساخت ۴۵۰ میلیونی داشته باشیم که با وکالتنامه از طرف خریدار به شرکت‌های انبوه‌ساز پرداخت می‌شود. در این نوشته تلاش کرده‌ایم به‌جای دست روی دست گذاشتن، غصه خوردن و فحش دادن به این و آن راهکار فوری برای خریداران مسکن را پیدا کنیم.
وام یک میلیارد تومانی صندوق مسکن جوانان
دریافت وام یک میلیارد تومانی صندوق مسکن جوانان نیازمند دوره بلندمدت سپرده‌گذاری است و باید حداقل به مدت ۱۵ سال هر ماه مبلغی را در حساب بانک مسکن بگذارید تا بتوانید کل رقم یک میلیاردی را بگیرید. رقم این وام پس از طی دوره انتظار در شهر‌های بزرگ ۸۵۰ میلیون و شهر‌های کوچک ۷۰۰ میلیون تومان است. البته اگر تمایلی به صبر کردن ندارید، می‌توانید بعد از پنج سال سپرده‌گذاری در تهران ۴۰۰ میلیون، در شهر‌های بزرگ ۳۵۰ میلیون و در شهر‌های کوچک ۳۰۰ میلیون وام بگیرید. از سال پنجم به بعد به ازای هر سال ادامه سپرده‌گذاری در تهران ۶۰ میلیون، شهر‌های بزرگ ۵۰ میلیون و شهر‌های کوچک ۴۰ میلیون تومان به مبلغ وام اضافه می‌شود. در این نوع وام منظور از شهر‌های بزرگ، کلانشهر‌های کرج، مشهد، تبریز، اصفهان، اهواز، قم، شیراز و کرمانشاه هستند و دیگر شهرها، حتی مراکز استان‌ها، شهر کوچک محسوب می‌شوند.
سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن جوانان باید بر اساس جدول بانک مسکن باشد. اگر می‌خواهید ۱۵ سال آینده وام یک میلیاردی بگیرید، باید به مدت پنج سال ماهی ۲۰۰ هزار تومان، سپس به مدت پنج سال ماهی ۳۰۰ هزار تومان و بعد از آن مجددا به مدت پنج سال ماهی ۴۰۰ هزار تومان واریزی داشته باشید. اگر بخواهید در عرض پنج سال وام ۴۰۰ میلیونی بگیرید، باید مبالغ واریزی را ۵.۱۶ برابر کنید. یعنی در تهران باید ماهی ۶۱۰ هزار تومان بپردازید تا بعد از پنج سال امتیاز وام ۴۰۰ میلیون تومانی به شما تعلق بگیرد.
نرخ سود در نظر گرفته شده برای بازپرداخت وام صندوق مسکن جوانان ۹ درصد با مهلت ۲۰ ساله است. اگر بخواهید در کمتر از پنج سال بازپرداخت داشته باشید، نرخ سود شش درصدی برایتان در نظر گرفته خواهد شد، ولی در آن صورت مبلغ اقساط به ارقام نجومی خواهد رسید. بازپرداخت وام یک میلیاردی با نرخ سود ۹ درصد و بازپرداخت ۲۰ ساله با اقساط ماهانه حدود هشت میلیون تومان امکان‌پذیر خواهد بود. توجه داشته باشید که هشت میلیون تومان در ۱۵ سال آینده رقم چندان چشمگیری نیست.
مزایا: سقف یک میلیارد تومانی و نرخ سود ۹ درصدی از مزایای وام صندوق پس‌انداز مسکن هستند. مدت بازپرداخت طولانی مدت و سود پایین باعث شده با وجود بالا بودن مبلغ، اقساط ماهانه این وام به اعداد نجومی نرسد.
معایب: ۱۵ سال انتظار برای دریافت وام ارزش آن را از بین خواهد برد. کسانی که ۱۵ سال پیش برای دریافت وام صندوق مسکن جوانان شروع به سپرده‌گذاری کردند، امسال می‌توانند تنها ۵۳ میلیون تومان وام بگیرند. اگر تورم ۱۵ سال گذشته در ۱۵ سال آینده تکرار شود، وام یک میلیاردی معادل ۳۲ میلیون تومان الان خواهد بود.
وام ۴۸۰ میلیون تومانی خریداران اوراق تسهیلات مسکن
سقف وام قابل پرداخت به خریداران اوراق تسهیلات مسکن تازه افزایش پیدا کرده است. آنطور که بانک مرکزی اعلام کرده، شورای پول و اعتبار با پیشنهاد بانک مسکن برای افزایش مبلغ وام خرید خانه با اوراق گواهی حق تقدم موافقت کرده و بر این اساس مجموع مبلغ وام خرید و جعاله مسکن از ۲۴۰ به ۴۸۰میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. این یکی هم در نگاه اول عالی به نظر برسد، ولی باید بدانید که هزینه دریافت این وام حدود ۶۰ میلیون تومان و اقساط ماهانه آن حدود هشت میلیون و ۷۰۰هزار تومان خواهد بود.
وام خرید مسکن از محل اوراق به هر دو صورت انفرادی و زوجین پرداخت می‌شود. هر زوج در تهران پیش از این می‌توانست ۲۰۰میلیون تومان وام خرید مسکن بگیرد که این مبلغ حالا به ۴۰۰میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. بر همین اساس، زوج‌های ساکن مراکز استان‌ها و شهر‌های بزرگ با جمعیت بالای ۲۰۰هزار نفر می‌توانند ۳۲۰میلیون تومان وام بگیرند و سقف وام برای زوج‌های ساکن شهر‌های کوچک ۲۴۰میلیون تومان تعیین شده است.
مبلغ وام برای افراد مجرد دقیقا نصف این ارقام یعنی ۲۰۰ میلیون تومان در تهران، ۱۶۰ میلیون تومان در شهر‌های بزرگ و ۱۲۰میلیون تومان در شهر‌های کوچک است. علاوه بر افزایش مبلغ وام خرید مسکن، وام جعاله هم دو برابر شده است. متقاضیان وام خرید مسکن می‌توانند برای افزایش قدرت خرید خود علاوه بر تسهیلات اصلی، وام جعاله دریافت کنند. این وام قبلا ۴۰میلیون تومان بود و با ابلاغیه جدید بانک مرکزی به ۸۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است.
وام اوراق مسکن نیازی به سپرده‌گذاری در بانک ندارد و بلافاصله می‌توان آن را دریافت کرد. با این تفاوت که برای گرفتن این وام باید اوراق تسه بخرید و هر برگه تسه برای دریافت ۵۰۰هزار تومان وام کافی است. قیمت اوراق تسه در آخرین معاملات فرابورس ایران حدود ۶۰هزار تومان است. با این حساب دریافت وام ۴۸۰ میلیونی به ۹۶۰ برگه تسه به ارزش ۵۷ میلیون و ۶۰۰هزار تومان احتیاج دارد. با پرداخت این مبلغ می‌توانید بلافاصله وام خرید مسکن را دریافت کنید. البته این وام روی قرارداد‌های رسمی پرداخت می‌شود و خانه مورد نظر باید کمتر از ۲۵ سال سن داشته باشد.
مهلت بازپرداخت وام خرید مسکن ۱۲ سال و وام جعاله مسکن پنج سال است و نرخ سود ۱۷.۵ درصدی برای آن در نظر گرفته می‌شود. بر این اساس متقاضیان وام ۴۰۰ میلیونی باید هر ماه شش میلیون و ۶۶۰ هزار تومان قسط پرداخت کنند. به این رقم باید اقساط ماهانه دو میلیونی وام جعاله که به مدت پنج سال پرداخت خواهد شد را هم اضافه کنید. با این حساب متقاضیان وام ۴۸۰ میلیونی در مجموع حدود هشت میلیون و ۶۶۰ هزار تومان اقساط ماهانه خواهند داشت که البته با روش پلکانی می‌توان اقساط را با مبالغ کمتر آغاز کرد و سال به سال درصدی به آن اضافه خواهد شد.
مزایا: دریافت وام اوراق مسکن چند روز بیشتر زمان نمی‌خواهد و فرآیند اداری آن کمتر از یک ماه انجام خواهد شد. الان در تهران وام اوراق مسکن نصف (در حالت خوشبینانه) یا یک سوم (در حالت بدبینانه) قیمت کل یک خانه نقلی را پوشش می‌دهد. اما در دیگر شهرها می‌تواند بخش قابل توجهی از هزینه‌های خرید خانه را با آن تهیه کرد.
معایب: هزینه دریافت وام اوراق مسکن بالاست. به‌عنوان مثال زوج‌های تهرانی در همان ابتدا و قبل از اینکه وام به دستشان برسد، باید حدود ۶۰ میلیون تومان پول خرج کنید تا بتوانید ۴۸۰ میلیون تومان وام بگیرد. اقساط سنگین و سود بالا از دیگر معایب وام اوراق مسکن به‌حساب می‌آیند.
وام ۴۵۰ میلیون تومانی ساخت انبوه‌سازان
قیمت بالای مسکن، کارایی وام خرید خانه را از بین برده و در چنین شرایطی بهترین گزینه برای صاحبخانه شدن، مراجعه به شرکت‌های انبوه‌سازی است. بانک مسکن به پروژه‌های انبوه‌سازی به ازای هر واحد تا سقف ۴۵۰ میلیون تومان وام پرداخت می‌کند. این وام به نام شما به عنوان مشتری است، ولی به حساب انبوه‌ساز می‌رود و بعد از پایان کار پروژه، خانه را تحویل می‌گیرید و اقساط وام را پرداخت می‌کند. به این نوع وام اصطلاحا تسهیلات مشارکت مدنی ساخت مسکن گفته می‌شود. سقف این وام برای سازندگان حرفهای با شرط استفاده از فناوری‌های نوین در شهر‌های بزرگ ۴۵۰ میلیون تومان، مراکز استان‌ها و شهر‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ۴۰۰ میلیون تومان و در شهر‌های کوچک ۳۰۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است. در این نوع وام منظور از شهر‌های بزرگ، تهران، اصفهان، شیراز، مشهد، تبریز، کرج، اهواز، بندرعباس، بوشهر، قم، ساری و رشت است. فرآیند کار به این صورت است که انبوه‌ساز مورد تایید وزارت راه و شهرسازی پروژه‌ای برای ساخت ۵۰ واحد مسکونی کلید می‌زند. او قبل از شروع به کار ۵۰ واحد خود را پیش‌فروش می‌کند و به ازای هر واحد به نام خریداران وام ۴۵۰ میلیونی می‌گیرد. با این کار ۲۲ میلیارد تومان وام در اختیار انبوه‌ساز قرار خواهد گرفت که با آن و در کنار آورده متقاضیان می‌تواند پروژه را تکمیل کند. شرط پرداخت این وام، داشتن گردش مالی مناسب یا سپرده‌گذاری توسط انبوه‌ساز است.
بازپرداخت این وام ۱۲ ساله و با نرخ سود ۱۸ درصد انجام می‌شود، ولی برعکس دیگر وام‌ها لازم نیست به محض دریافت وام، اقساط آن را پرداخت کنید. بلکه این نوع وام یک دوره مشارکت مدنی دارد که در این مدت نیازی به پرداخت اقساط نیست، ولی سود وام محاسبه می‌شود. دوره مشارکت مدنی برای پروژه‌های کمتر از پنج واحد ۱۵ ماه، شش تا ۲۰ واحد ۲۱ ماه، ۵۱ تا ۱۰۰ واحد ۳۰ ماه و ۱۰۱ واحد و بیشتر ۳۶ ماه است. بعد از گذشت دوره مشارکت مدنی، اقساط وام شروع می‌شود و به مدت ۱۲ سال ادامه خواهد داشت. سازنده تضمین می‌کند در دوره مشارکت مدنی کار ساخت را تمام کند و واحد را در اختیار مشتری بگذارد تا با شروع اقساط شما در خانه خودتان ساکن شده باشید. با در نظر گرفتن بازپرداخت ۱۲ ساله و سود ۱۸ درصدی، مبلغ هر قسط وام حدود هفت میلیون و ۷۰۰ هزار تومان خواهد بود.
مزایا: امکان تجمیع وام برای ساخت چند واحد مسکونی بزرگترین مزیت وام ساخت انبوه‌سازی است که باعث می‌شود برای پروژه‌های بزرگ بتوان وام بیشتری گرفت. مبلغ ۴۵۰ میلیونی وام برای هر واحد مسکونی در حال حاضر بالاترین مبلغ بین انواع وام خرید و ساخت مسکن به حساب می‌آید.
معایب: این وام صرفا به انبوه‌سازان پرداخت می‌شود و بر این اساس برای دریافت آن باید به دنبال شرکت‌های انبوه‌سازی بگردید و منتظر اجرای پروژه و پیش‌فروش بمانید. همچنین امکان دارد انبوه‌ساز به تعهداتش عمل نکند و مدت زمان ساخت واحد بیشتر از مدت پیش‌بینی شده باشد. در این حالت قبل از تحویل گرفتن واحد باید اقساط آن را پرداخت کنید.
