شش عامل جهش قیمت مسکن در اردیبهشت

در شرایطی که تورم ماهیانه مسکن در کل کشور به ۰.۶ درصد کاهش یافته بود، قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه رشد ۱۲.۵ درصد را تجربه کرد؛ بررسی‌ها نشان می‌دهد شش عامل در هجوم تقاضا به سمت این بازار مؤثر بوده است. یک کارشناس اقتصاد مسکن نیز می‌گوید که تغییرات قیمت در اردیبهشت نمی‌تواند ملاک ارزیابی باشد و در ماه‌های آینده بازار مسکن به آرامش می‌رسد.

به گزارش ایسنا، قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه ۱۳۹۸ با رشد ماهیانه ۱۲.۵ درصد که از سال ۱۳۹۲ تا کنون بی سابقه بوده، به میانگین ۱۲ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان در هر متر مربع رسید که به غافلگیری متقاضیان منجر شد. با اینکه همواره اردیبهشت، ماه پر معامله‌ای در بازار مسکن محسوب می‌شود، این مقدار از جهش قیمت دور از ذهن بود. با این حال بررسی‌های ایسنا نشان می‌دهد به دلیل اشباع قیمت دلار، تقاضای سوداگرانه از بازار ارز به سمت مسکن شیفت شده و با توجه به کمبود فایل‌های به قیمت، شاهد پرش ماهیانه بازار مسکن بودیم. البته معاملات نسبت به زمان مشابه سال قبل ۳۶.۵ درصد کاهش یافته، اما این حجم از تعداد در هفت ماه اخیر بی سابقه بوده است.

قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه در شرایطی اوج گرفت که تورم ماهیانه در کشور از حدود دو درصد به ۰.۶ درصد رسید و رشد قیمت در پایتخت را سوال برانگیز کرد. کارشناسان دست کم شش عامل را در افزایش غافلگیرکننده قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه مؤثر می‌دانند؛ کمبود شدید فایل‌های دارای قیمت مناسب، نبود چشم‌انداز روشن در بازار‌های طلا ارز و بورس، رشد قیمت کمتر بازار مسکن نسبت به بازار‌های یاد شده، پایان معافیت صادرات نفت ایران در نیمه اول اردیبهشت، انتظارات تورمی ناشی از سردرگمی بازار و ماهیت مسکن به عنوان یک دارایی مطمئن را در هجوم تقاضا به سمت این بازار در اردیبهشت ماه مؤثر شناخته شده است.

واسطه‌های ملکی از نیمه دوم اردیبهشت ماه عنوان کردند که تقاضا در بازار مسکن فروکش کرده است. خروج سفته‌بازان از بازار در نیمه دوم، فضا را تا حدودی برای تقاضای مصرفی باز گذاشت و روند افزایش قیمت‌ها تا حدودی کنترل شد. به گفته دفاتر مشاور املاک، معاملات به ندرت صورت می‌گیرد، اما آپارتمان‌هایی که با قیمت مناسب عرضه می‌شود در ساعات اولیه به فروش می‌رسد. از سوی دیگر دست به دست شدن مکرر مسکن توسط سوداگران به تورم این بازار منجر شده و ذهنیت انتظارات تورمی را در بازار ایجاد کرده است.

امتناع سازندگان از عرضه واحد‌های کلید نخورده نیز در رشد قیمت‌ها بی تأثیر نیست. با اینکه تعداد فایل‌های نوساز در بازار مسکن شهر تهران، کمتر از تقاضا ارزیابی می‌شود، اما فایل‌های نوساز بدون سکنه به وفور وجود دارد و بعضاً از دو تا پنج سال قبل تا کنون خالی مانده‌اند. در استان تهران ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد. کارشناسان می‌گویند رهاشدگی این واحدها، بدون اعمال مالیات باعث شده تا طرف عرضه آن‌ها را در زمان دلخواه وارد بازار کند. کاهش حجم فروش واحد‌های تا پنج سال ساخت موید این واقعیت است که به دلیل فاصله قیمتی بین واحد‌های قدیمی و نوساز، متقاضیان اجبارا به سمت واحد‌های قدیمی سوق یافته‌اند. سهم واحد‌های کمتر از پنج سال ساخت از بازار مسکن شهر تهران در سال‌های اخیر همواره نزولی بوده است. به طوری که معاملات این نوع واحد‌ها از ۵۵ درصد در سال ۱۳۹۳ به ۴۱ درصد در اردیبهشت ماه ۱۳۹۸ رسیده است.

روند صعودی بازار مسکن پایدار نیست

مهدی سلطان محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن درباره علت رشد قیمت مسکن در اردیبهشت ماه گفت: افزایش شدید قیمت مسکن در اردیبهشت با پارامتر‌های عینی بازار قابل توجیه نیست. ولی اینکه چرا این اتفاق می‌افتد، به این دلیل است که معمولاً در ماه‌های فروردین، اردیبهشت و خرداد بازار در یک حالت بلاتکلیفی به سر می‌برد. از یک سو فروشندگان با توجه به تغییراتی که در دستمزد و نهاده‌های ساختمانی صورت می‌گیرد انتظار افزایش قیمت بیشتری دارند. بعضی از خریداران هم این نگرانی را دارند و وارد معامله می‌شوند. قیمت‌هایی که در اردیبهشت بیرون می‌آید الزاماً معرف چشم‌انداز بازار مسکن نیست. من انتظارم این نیست که روندی که در اردیبهشت شاهد آن بودیم یک روند پایدار و قابل دوام باشد. بازار مسکن از تیرماه خود را نشان می‌دهد و انتظار ما این است که در سال جاری رشد قیمت مسکن از تورم عقب بیفتد.

وی افزود: بازار ارز، خودرو و دیگر کالا‌ها به یک اشباع قیمتی رسیده و به نظر من مسکن هم باید به مرور به سمت آرامش بیشتر برود.

سلطان محمدی در پاسخ به این سوال که آیا سیاست‌های کنترلی دولت می‌تواند تأثیری در کاهش قیمت مسکن داشته باشد گفت: وقتی که جهش قیمتی صورت می‌گیرد مردم به حق نگران می‌شوند و انتظار دارند که کسی مداخله کند و این وضعیت را بهبود بدهد. دولت هم در پاسخ به این انتظارات تلاش می‌کند روند را تغییر دهد. ولی دولت نه در عرضه مسکن و نه در تقاضا نقش ندارد و نقش دولت در بازار مسکن حدود پنج درصد است، اما بعضاً با مداخلات، بازار را دچار اختلال می‌کند. وقتی قیمت را از شفافیت خارج می‌کنید کسی که آسیب می‌بیند خریدار است؛ چرا که به بهترین قیمت‌ها نمی‌تواند دسترسی داشته باشد. حتی اگر دولت، طرفین معامله را مجبور کند با یک عدد خاص قرارداد ببندند، عددی که در قرارداد نوشته می‌شود آن چیزی نیست که در واقعیت رد و بدل می‌شود؛ بنابراین بهتر است که اجازه بدهیم بازار مسکن روند رونق و رکود خود را که همواره با آن مواجه بودیم طی کند. شواهد نشان می‌دهد که بازار مسکن در حال ورود به دوره سه ساله رکود است.