راهکارهایی برای کاهش تعارضات ملکی

گسترش معاملات عادی و وجود املاک و حقوقی که بدون سند رسمی در اختیار اشخاص قرار گرفته‌اند، از مهم‌ترین زمینه‌های ایجاد تعارض در مالکیت، معاملات معارض و دعاوی ملکی بوده است. در پاسخ به این وضعیت، ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را مکلف به ایجاد «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» کرده؛ سامانه‌ای که با عنوان «ساغر» شناخته می‌شود.

هدف اصلی ساغر، ایجاد امکان ثبت و ساماندهی ادعا‌ها و مستندات اشخاص نسبت به املاک و حقوق غیرمنقول فاقد سند رسمی و فراهم کردن مسیر قانونی برای تعیین تکلیف و در نهایت تثبیت مالکیت رسمی است. بنابراین، ساغر را نباید سامانه‌ای برای صدور فوری سند مالکیت دانست؛ بلکه نقطه آغاز یک فرآیند قانونی برای تعیین تکلیف ادعا‌های فاقد سند رسمی است.

ادعا‌هایی که قابل ثبت است

مطابق ماده ۱۰ قانون و آیین نامه اجرایی آن، موضوع ساغر ناظر به ادعا‌های مربوط به: مالکیت عین ملک؛ مالکیت منافع بیش از دو سال؛ حق انتفاع؛ حق ارتفاق؛ و مستندات مربوط به این حقوق است، مشروط بر اینکهادعا فاقد سند رسمی موضوع قانون باشد. بنابراین، شخصی که برای ملک یا حق خود مستند عادی مانند مبایعه نامه، قولنامه، صلح نامه، تقسیم نامه، هبه نامه، نسق زراعی، استشهادیه، گواهیحصر وراثت یا سایر ادله و قرائن قابل استناد دارد، ممکن است حسب مورد در قلمرو این سامانه قرار گیرد.

نکته مهم آن است که داشتن یک نوشته عادی به تنهایی به معنای صدور سند مالکیت یا اثبات قطعی حق نیست؛ بلکه این مستندات مبنای طرح و پیگیری ادعا در فرآیند قانونی قرار می‌گیرند.

پیش از ثبت ادعا چه باید کرد؟

ثبت ادعا در ساغر فقط ورود چند مشخصات در یک سامانه نیست. متقاضی باید پیش از اقدام، وضعیت حقوقی و ثبتی ملک را تا حد امکان بررسی و مستندات خود را منظم کند. از مهم‌ترین اطلاعات و مدار مورد نیاز می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

نخست؛ مستندات ادعا: مدارکی مانند مبایعه نامه، قولنامه، صلح نامه، تقسیم نامه، اسناد مربوط به ارث، آراء مراجع قضایی و سایر ادله‌ای که منشأ ادعا را نشان می‌دهد.

دوم؛ مشخصات ثبتی ملک: پلاک ثبتی در صورت وجود و اطلاعاتی که امکان شناسایی دقیق ملک را فراهم کند.

سوم؛ نقشه دارای مختصات جغرافیایی (UTM): این نقشه از ارکان اصلی ثبت ادعاست و باید محدوده مورد ادعا را به طور دقیق مشخص کند. در آیین نامه، علاوه بر نقشه، «جدول اطلاعات توصیفی» مربوط به محدوده نیز پیش بینی شده است.

چهارم؛ احراز هویت: احراز هویت مدعی از طریق سامانه ثنای قوه قضائیهانجام می‌شود.

بنابراین، بهتر است متقاضی پیش از ورود به سامانه، اسناد و سوابق خود را بررسی کرده و نسبت به تهیه نقشه دقیق و منطبق با وضعیت واقعی ملک اقدام کند؛ زیرا اشتباه در مشخصات یا محدوده ملک می‌تواند فرآیند بعدیرا با مشکل مواجه کند.

 آثار مترتب بر ثبت ادعا

این مهم‌ترین نکته‌ای است که متقاضی باید بداند: درج ادعا در ساغر، به‌خودی خود موجب ایجاد یا اثبات مالکیت نیست. مطابق آیین نامه اجرایی ماده ۱۰، گواهی درج ادعا نیز صراحتاً متضمن این معناست که ثبت ادعا برای مدعی، حق مالکیت عین، منافع، حق انتفاع یا حق ارتفاق ایجاد نمی‌کند و صرفاً شرط پذیرش اقدام وی در مراجع قانونی مربوط است.

پس باید میان سه مرحله تفاوت گذاشت: ۱- ثبت ادعا، ۲- اقدام قانونی، ۳- تثبیت حق و اخذ سند رسمی

به بیان ساده، ساغر محل ثبت و ساماندهی ادعا است، نه مرجع نهاییتشخیص مالکیت.

پس از ثبت ادعا، گواهی الکترونیکی حاوی کد رهگیری، تاریخ درج ادعا، مهلت اقدام و ضمانت اجرای عدم اقدام صادر می‌شود. این گواهی باید حفظ و در مراحل بعدی مورد توجه قرار گیرد.

پس از ثبت ادعا، کار تمام نمی‌شود

یکی از مهم‌ترین اشتباهات این است که شخص تصور کند با دریافتگواهی ساغر، تکلیف وی پایان یافته است. ماده ۱۰ قانون، پس از درج ادعا، تکلیف دیگری نیز بر عهده مدعی گذاشته است. وی باید حسب مورد نسبت به: تنظیم سند رسمی؛ طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی؛ طرح دعوای مرتبط؛ یا انجام سایر اقدامات قانونی لازم برای اخذ سند رسمیمالکیت، اقدام کند و مدرک اقدام و نتیجه آن را نیز در سامانه درج کند. بنابراین، ثبت ادعا باید آغاز پیگیری حقوقی و ثبتی تلقی شود، نه پایان آن. مرجع اقدام نیز با توجه به ماهیت پرونده یکسان نیست؛ ممکن است دفتر اسناد رسمی، مرجع قضایی، سازمان ثبت یا یکی از مراجع پیش بینی‌شدهدر قوانین خاص صلاحیت رسیدگی یا اقدام داشته باشد.

مهلت‌های قانونی؛ بخش مهم و تعیین کننده ساغر

ماده ۱۰ قانون برای مدعی دو مهلت اساسی پیش بینی کرده است:

مهلت نخست: مدعی اصولاً دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه فرصت دارد ادعا، مستندات و نقشه خود را در سامانه درج کند.

مهلت دوم: پس از درج ادعا نیز دو سال فرصت دارد حسب مورد برای اخذ سند رسمی یا انجام اقدام قانونی لازم اقدام کند و مستند آن را در سامانه درج کند.

با توجه به اعلان رسمی راه اندازی، سامانه برای املاکی که در فاصله ۱ فروردین ۱۳۹۶ تا ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵ سند رسمی حدنگار برای آنها صادر شده، از ۱ خرداد ۱۴۰۵ به صورت رسمی راه اندازی شده است. درباره املاکی که پس از آن تاریخ سند حدنگار دریافت کرده‌اند و نیز سایر املاک، تاریخ شمول سامانه تابع ضوابط و اعلان‌های مربوط خواهد بود. بنابراین، نباید مهلت قانونی همه املاک را بدون بررسی وضعیت ثبتی آنها یکسان فرض کرد.

اثر عدم اقدام مدعی در مهلت مقرر

عدم اقدام در مواعد قانونی صرفاً یک تأخیر اداری نیست و می‌تواند آثار حقوقی مهمی داشته باشد. مطابق ماده ۱۰، پس از انقضای مهلت هایقانونی و در صورت عدم اقدام لازم، ادعا در برابر اراضی عمومی و دولتی و نیز در برابر اشخاص ثالث با حسن‌نیت دارای سند رسمی قابل استناد، استماع و معارضه نخواهد بود.

در مواردی که شرایط قانونی مقرر باشد، قانون برای مدعی امکان مطالبه قیمت روز مال غیرمنقول را در برابر اشخاص واجد شرایط پیش بینی کرده است؛ اما این موضوع جایگزین انجام به موقع تکالیف قانونی در سامانه نیست. از این رو، مهلت‌های ساغر را باید از جنس مهلت‌های مؤثر بر وضعیتحقوقی ادعا دانست، نه صرفاً مهلت‌های اداری.

چند هشدار کاربردی برای متقاضیان ملک

یکم ـ ثبت ادعا مساوی با سند مالکیت نیست.
تا زمانی‌که فرآیند قانونی تعیین تکلیف و تثبیت مالکیت طی نشده، صرف درج ادعا، مالکیت رسمی ایجاد نمی‌کند.

دوم ـ قولنامه را با سند رسمی اشتباه نگیریم.
قولنامه و سایر اسناد عادی می‌توانند از مستندات ادعا باشند، اما ارزش اثباتی آنها با سند رسمی یکسان نیست.

سوم ـ نقشه را تشریفاتی تلقی نکنیم.
در ساغر، موقعیت مکانی ملک بخش اساسی فرآیند است و نقشه UTM باید با محدوده واقعی مورد ادعا منطبق باشد.

چهارم ـ بعد از دریافت گواهی، پیگیری را متوقف نکنیم.
گواهی ثبت ادعا صرفاً مرحله نخست است و اقدام قانونی بعدی باید در مهلت مقرر انجام شود.

پنجم ـ آخرین روز را برای اقدام انتخاب نکنیم.
بررسی سابقه ثبتی، تهیه نقشه، اصلاح احتمالی اطلاعات و انتخاب مسیرقانونی مناسب ممکن است زمان بر باشد.

ساغر را می‌توان حلقه اتصال میان ادعا‌های غیررسمی موجود و فرآیند رسمی تثبیت مالکیت دانست. اهمیت این سامانه در آن است که برای نخستین بار ادعا‌ها و مستندات مربوط به حقوق غیررسمی املاک را در یک بستر مکان محور و قابل پایش گردآوری می‌کند و برای مدعی، مسیر مشخصی از ثبت ادعا تا اقدام قانونی و در نهایت تثبیت رسمی حق ترسیم می‌کند.

با این حال، سه نکته باید همواره مورد توجه باشد: ثبت ادعا، سند مالکیت نیست؛ نقشه دقیق، جزء اساسی ثبت ادعاست و ثبت ادعا بدون اقدام قانونی بعدی، حق را تثبیت نمی‌کند. بنابراین، شهروندی که نسبت به ملک یا حق غیرمنقول خود سند رسمی ندارد، باید موضوع را فقط یک اقدام سامانه‌ای تلقی نکند؛ بلکه با شناسایی دقیق حق، گردآوری مستندات، تهیه نقشه صحیح و رعایت مواعد قانونی، فرآیند را تا تعیین تکلیف نهایی دنبال کند. در نهایت، فلسفه ساغر را باید در ساماندهی ادعا‌های غیررسمی، کاهش تعارضات ملکی و حرکت به سوی تثبیت و ثبت رسمی حقوق اشخاص جست‌و‌جو کرد؛ نه در ایجاد یک عنوان مالکیت جدید صرفاً با ثبت اطلاعات در سامانه.

کارشناس رسمی دادگستری در حوزه ثبت اسناد و املاک