متقاضیان مسکن، دیگر فقط خانوارها نیستند/ تغییر الگوی تقاضا درجامعه ایرانی

مسکن در ایران نه‌تنها یک نیاز زیستی، بلکه به کالایی سرمایه‌ای تبدیل شده است که نوسانات قیمت آن، زندگی میلیون‌ها خانوار را تحت تأثیر قرار داده است. سئوالات اجتماعی بسیاری نیز در حوزه مسکن و شیوه های ساخت آن وجود دارد.

دکتر احمد حاج‌علیزاده، مدیرعامل شرکت تولیدی خانه‌گستر، از زیر مجموعه های مهم بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در حوزه ساخت‌وساز، در گفت‌وگویی تفصیلی با تابناک، ریشه‌های بحران مسکن، نقش حمایت‌های دولتی، چالش‌های تولید انبوه و راهکارهای عملی برای خروج از این وضعیت را بررسی کرده است.

حاج‌علیزاده در این مصاحبه تأکید می‌کند که نگاه سرمایه‌ای به مسکن، اصلی‌ترین عامل بروز دغدغه‌های امروز مردم است؛ به‌گونه‌ای که حتی مالکان نیز برای ارتقای کیفیت مسکن خود با چالش مواجه‌اند. او با اشاره به تجربه‌ی بنیاد مسکن در روستاها و شهرهای کوچک، نقش تأمین زمین، تسهیلات بانکی و معافیت‌های دولتی را در کاهش ۵۰ درصدی هزینه‌ی تمام‌شده مسکن حمایتی حیاتی می‌داند.

به گفته‌ی وی، واسطه‌گران بازار مسکن، تنها گروهی هستند که از نوسانات قیمت سود می‌برند، در حالی که سازندگان و خریداران واقعی، هر دو زیان‌ده‌اند. از محوزهای دیگر گفت و گو با حاج علیزاده، بررسی ابعاد ساخت خانه های قولنامه ای و مجتمع های آپارتمانی بدون توجه به پیوست اجتماعی و فرهنگی است. آنچه می‌خوانید، مشروح این گفت‌وگوست.

 آقای دکتر، بر اساس آمارها، در ایران ۶۷ جمعیت مالک خانه هستند و این عدد در کشوری همچون سوئیس،  ۳۸ درصد است.  هم شرایط اقتصادی این دو کشور قابل مقایسه نیست، هم این که چرا با وجود این درصد بالای مالکیت در ایران، همچنان مسکن به عنوان یک معضل اساسی شناخته می‌شود اما در سوئیس یا آلمان، داشتن خانه، دغدغه نیست؟
بله، فرمایش شما کاملاً درست است. به نظر می‌رسد ریشه این مسئله به نگاه ویژه ما به مسکن بازمی‌گردد؛ چراکه در ایران، مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای در نظر گرفته می‌شود، نه صرفاً یک نیاز زیستی. افرادی که دارای خانه هستند، آن را بخشی از سبد سرمایه‌ای خود می‌دانند و همواره در پی بهره‌برداری حداکثری از این دارایی هستند. این تلقی سرمایه‌ای، ریشه‌ای عمیق در سیاست‌های کلان کشور دارد. ناگفته نماند که بخش مسکن سهم قابل توجهی از اقتصاد ایران را به خود اختصاص داده و رونق آن می‌تواند نقش بزرگی در اشتغال‌زایی و پویایی اقتصادی ایفا کند؛ به طوری که میانگین برای هر مترمربع، ۵ نفر فرصت شغلی در زنجیره ارزش ایجاد می‌گردد.

شاید ساده‌ترین بیان قضیه این باشد که در کشورهایی مثل سوئیس، مردم حتی اگر مستأجر هم باشند، خیالشان از بابت فردا راحت است؛ چون می‌دانند همیشه مسکن در دسترس هست. اما در ایران، با وجود اینکه بسیاری از مردم خانه‌دار هستند، به محض اینکه به فکر ارتقای مسکن می‌افتند، با چالش‌های جدی مواجه می‌شوند. انگار رمز اصلی، نه فقط مالکیت، بلکه احساس دسترسی آسان و پایدار به مسکن است.
ببینید در برخی از کشورها، بخشی از واحدهای مسکونی در اختیار دولت یا شهرداری‌هاست و افزایش قیمت اجاره‌بها بسیار ناچیز است یا فشار چندانی برای تمدید سالانه قرارداد وجود ندارد. به همین خاطر، افراد ممکن است اصلاً نیازی به خرید ملک شخصی احساس نکنند. اما در ایران، هم برای داشتن آراش و امنیت فکری و هم سرمایه ای بودن مسکن،  دولت و  مردم ترجیح می دهند صاحبخانه باشند. برای همین است که تبدیل به مساله می شود.

امروزه  از یک سو سیاست‌های کلان نظام بر جوانی جمعیت تأکید دارند، اما از سوی دیگر این موضوع چالش‌هایی را در حوزه تأمین مسکن به همراه خواهد داشت. حاشیه‌ی این سؤال مطرح است که اگر افزایش جمعیت اتفاق بیفتد، آیا در حوزه مسکن با چالش‌های بزرگ‌تری مواجه خواهیم شد؟
هرچقدر تقاضا برای مسکن افزایش پیدا کند، طبیعتاً با همان چالش‌هایی مواجه می‌شویم که امروز شاهد آن هستیم؛ از یک سو افزایش قیمت مصالح، خدمات و زمین، و از سوی دیگر هدف‌گذاری برای تولید سالانه هشتصد هزار تا یک میلیون واحد مسکونی.

از سوی دیگر، تحولات جمعیتی کشور نیز مزید بر علت شده است. در سال ۱۳۵۵، جمعیت کل ایران حدود ۳۳.۷ میلیون نفر بود که ۳۶ درصد آن را جمعیت شهری تشکیل می‌داد. اما در سال ۱۴۰۴، این نسبت کاملاً برعکس شده؛ جمعیت کشور به حدود ۸۸ میلیون نفر رسیده که نهایتا ۲۷ درصد روستایی و عشایری هستند. این تغییر ساختاری، پیامدهای متعددی داشته است: کاهش جمعیت تولیدکننده در روستاها، افزایش جمعیت مصرف‌کننده در شهرها و انتقال فشار تقاضا به کلان‌شهرها که باعث بحران مسکن شده است.

افزون بر این، در سال‌های اخیر الگوی تقاضای مسکن نیز دچار تحول شده است. عواملی مانند استقلال‌طلبی جوانان، مهاجرت‌های درون‌شهری و برون‌شهری، تخریب و نوسازی بافت‌های فرسوده و تغییر سبک زندگی، همگی باعث ایجاد تقاضاهای جدیدی شده‌اند که پیش‌تر وجود نداشتند. یعنی دیگر فقط خانوار جدید نیست که نیاز به مسکن دارد. بلکه ممکن است افرای در عین تجرد یا تنهایی به دنبال مسکن مستقل باشد. اینها یعنی این که مدل و الگوی تقاضا به هم خورده و تغییر کرده است.

ضمن اینکه در سال‌های اخیر، سیاست بنیاد مسکن بر تولید واحدهای با متراژ پایین (۵۰ تا ۶۰ متر) متمرکز شده است. دلیل این رویکرد روشن است؛ واحدهای بالای ۱۰۰ متر، هم هزینه ساخت بالایی دارند و هم توان خرید مردم را ندارند. این رویکرد شاید یکی از راهکارهای مؤثر در حل بحران مسکن باشد.

آمارهایی که دولت‌های مختلف برای برنامه‌های خود اعلام می‌کنند، مثالً تولید یک میلیون واحد مسکونی در سال، با توجه به گرانی‌ها، کمبود زمین و مشکلات زیرساختی، و دیگر شرای لازم و کافی، تا چه حد قابل تحقق است؟
تجربه‌ی بنیاد مسکن در حوزه‌ی روستایی، تجربه‌ای بسیار موفق بوده است. از ابتدا با ارائه تسهیلات، خود مردم ساخت را بر عهده گرفتند و نقش بنیاد مسکن، عمدتاً نظارت و پرداخت تسهیلات از طرف دولت بوده است. اما در مناطق شهری، چالش‌هایی وجود دارد. یکی از مهم‌ترین آنها، تأمین زمین است.

امروزه روش‌های تأمین مالی متنوع‌تری مانند صندوق‌های سرمایه‌گذاری و مشارکت بخش خصوصی وجود دارد. اما واقعیت این است که اگر ۵۰ تا ۷۰ درصد هزینه‌های ساخت از طریق تسهیلات بانکی تأمین شود، بازپرداخت آن با نرخ سود فعلی برای متقاضی دشوار است. بنابراین، پیشنهاد می‌شود حمایت‌های دولتی در حوزه‌ی تأمین مصالح ساختمانی نیز صورت گیرد تا قیمت تمام‌شده کاهش یابد.

در شرایط فعلی اقتصادی کشور، همه طرف های درگیر با مسکن، از نرخ ها و قیمت ها ناراضی هستند.  از یک سو شما به عنوان سازنده از گرانی‌ها متضرر می‌شوید و از سوی دیگر، خریدار توان خرید ندارد. پس واقعاً چه کسی از این وضعیت سود می‌برد؟
به نظر من شاید تنها کسانی که از این شرایط سود می‌برند، واسطه‌گران بازار مسکن هستند؛ افرادی که در زمان مناسب واحد مسکونی را با قیمت پایین خریداری می‌کنند و بلافاصله با افزایش قیمت به فروش می‌رسانند. اما اگر کسی مسکن را صرفاً به عنوان محل سکونت بخواهد، افزایش قیمت تأثیر چندانی برای او ندارد؛ چون اگر بخواهد خانه‌اش را عوض کند، باید قیمت بیشتری بپردازد و عملاً تفاوتی در وضعیتش ایجاد نمی‌شود. بنابراین، سود واقعی فقط نصیب کسانی می‌شود که مسکن را یک کالای سرمایه‌ای می‌بینند.

ببینید من یک دغدغه را در این حوزه، سعی می کنم ساده بیان کنم. من با مقداری تلاش و وام و قرض و ...، پنج سال پیش خانه‌ام را عوض کردم، اما امروز اگر بخواهم فقط ده متر به متراژ خانه‌ام اضافه کنم، بیش از یک میلیارد تومان هزینه نیاز دارم. واقعا چرا چنین؟ این آثار  وعوارض ندارد؟
علت روشن است؛ هزینه‌ی ساخت به شدت افزایش یافته و قیمت زمین نیز رشد چشمگیری داشته است. این مسئله ریشه در بخش‌های مختلف اقتصادی دارد. وقتی افزایش قیمت ارز و طلا را شاهد هستیم، به طور طبیعی این نوسانات بر قیمت تمام‌شده مسکن اثر می‌گذارد. جالب اینجاست که آمارها نشان می‌دهد در یک سال گذشته، ترتیب افزایش قیمت‌ها به ترتیب اول طلا، دوم ارز و سوم مسکن بوده است؛ و این‌ها همگی تابعی از یکدیگرند.

راستی، منظور شما از «نگاه سرمایه‌ای به مسکن» دقیقاً چیست؟ آیا اشاره دارید به افرادی که مسکن را مانند طلا می‌خرند و صرفاً به عنوان یک دارایی نگه می‌دارند؟
اگر واحد مسکونی را با رویکرد سکونت بخریم، نگاه سرمایه‌ای نداریم. اما در جامعه‌ی ما، غالباً مسکن به عنوان یک دارایی سرمایه‌ای در نظر گرفته می‌شود. ممکن است به جای بورس یا ارز، در مسکن سرمایه‌گذاری شود. البته این نگاه عمدتاً بلندمدت است، چون بازار مسکن معمولاً تا چهار سال راکد می‌ماند و پس از آن جهش قیمتی رخ می‌دهد. اما ذهنیت غالب امروز، ترکیبی از سرپناه و سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت است.

 اگر تولید یک میلیون واحد مسکونی را ۱۰۰ درصد در نظر بگیریم، به نظر شما با شرایط و امکانات و توانمندی فعلی کشور، چند درصد از این هدف به صورت واقعی قابل تحقق است؟
رونق ساخت‌وساز به عواملی مانند تأمین زمین، دسترسی به مصالح، نبود نگرانی از افزایش قیمت و اطمینان از فروش وابسته است. بخش خصوصی در مناطقی فعالیت می‌کند که بازدهی اقتصادی بیشتری دارند. اما شرکت تولیدی خانه‌گستر با سابقه‌ی بیش از ۵۰ سال و احداث بیش از ۸۰۰ هزار متر مربع، وظیفه‌ای فراتر از سودآوری دارد و به عنوان زیرمجموعه‌ی بنیاد مسکن، به ساخت مسکن محرومین نیز می‌پردازد. هرچند این مبلغ در مقایسه با کل بازار مسکن چندان چشمگیر نیست، اما از نظر رویکرد حاکمیتی و تکلیف اجتماعی اهمیت دارد.

شما آیا واقعا حمایت های لزم را انجام می دهید؟ مثلا من اگر در یک شهر ۲۵ هزار نفری یا روستا قصد ساخت مسکن داشته باشم، با حمایت شما چند درصد از هزینه‌ها کاهش می‌یابد؟
متقاضیانی که تاکنون از تسهیلات دولتی استفاده نکرده‌اند، واجد شرایط شناخته می‌شوند. دولت زمین را تأمین می‌کند و قیمت زمین عملاً از هزینه‌ی تمام‌شده حذف می‌شود. تسهیلات بانکی، معافیت‌های انشعابات، پروانه و پایان کار نیز در کنار هم، هزینه را به میزان قابل‌توجهی کاهش می‌دهند. به نظر من، این حمایت‌ها می‌توانند بالغ بر ۵۰ درصد یا حتی بیشتر از هزینه‌های مشابه در بازار آزاد کم کنند.

علاوه بر همه این موضوعات، پیوست فرهنگی و اجتماعی مخصوصا در ساخت و ساز آپارتمان ها و مجتمع ها موضوع مهمی است. به نظر شما، مسائل اجتماعی و فرهنگی در پروژه‌هایی مثل  مسکن ملی چقدر جدی گرفته می‌شود؟ تجربه‌ی مسکن مهر نشان داد که مشکلاتی مانند کیفیت پایین ساخت، ضعف فنی و کمبود فضاهای عمومی وجود داشت.
 تجربه‌ی مسکن مهر کار بسیار ارزشمندی بود، اما متأسفانه با چالش‌هایی همراه شد. آسیب‌شناسی دقیق این تجربه، ضرورتی انکارناپذیر است تا در طرح جدید «مسکن ملی» تکرار نشود. به طور خاص، می‌توان به ضعف‌های زیرساختی و روبنایی مانند کیفیت پایین ساخت، ضعف فنی پیمانکاران، و عدم تأمین فضاهای عمومی (سبز، آموزشی، درمانی) و مشکلات انشعابات اشاره کرد.
لذا موضوعات مهمی در این راستا باید رعایت شود.  تنوع روش‌های تأمین مالی برای کمک به ساخت مسکن، استفاده از ظرفیت بازارهای سرمایه، کمک دولت به تأمین زمین از طریق اختصاص اراضی ملی و واگذاری زمین‌های دولتی، ساخت مسکن با متراژ پایین جهت کاهش هزینه و افزایش قدرت خرید، خصوصاً برای جوانان و بازسازی و نوسازی واحدهای مسکونی با قدمت بالا و ...از مووعاتی است که باید مورد توجه قرار گیرد. در هر حال شرکت تولیدی خانه‌گستر سهم کوچکی در حوزه‌ی تولید مسکن دارد، اما با همین سهم اندک، تلاش می‌کنیم مسکنی درخور برای مردمی که عمدتاً از اقشار کم‌درآمد هستند، ارائه دهیم.