بازار مسکن برای رکود سه ساله آماده می‌شود/ چرا این رکود، عمیق‌تر از دوره‌های قبلی است؟

 

مهدی سلطان محمدی با بیان این موضوع که از چند ماه پیش اکثر کارشناسان پیش بینی می‌کردند که بازار مسکن به سمت رکود حرکت کند و در سال ۹۸ یک رکود در بازار مسکن رخ دهد، افزود: هم اکنون داده‌هایی که در این زمینه وجود دارد صحت پیش بینی‌های کارشناسان در مورد رکود را تایید می‌کند و بر این مبنا می‌توان گفت که بازار مسکن عملا وارد یک دوره رکودی شده است که این دوره ممکن است ۲ الی ۳ سال به طول بینجامد.

به گزارش تابناک اقتصادی، بررسی گزارش‌های تحولات بازار معاملات مسکن که ماهانه توسط بانک مرکزی منتشر می‌شود نشان می‌دهد که بعد از ۱۵ ماه افزایش قیمت مداوم، قیمت مسکن سرانجام در مرداد ماه سال جاری کاهشی شد. نمودار زیر روند متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در ۱۵ ماه گذشته را نشان می‌دهد. همان گونه که ملاحظه می‌گردد متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در مرداد ماه با کاهشی ۲.۴ درصدی یا ۳۲۵ هزار تومانی در مقایسه با تیر ماه به حدود ۱۳ میلیون تومان رسیده است.

همچنین افزایش قیمت مسکن در ۱۵ ماه گذشته باعث شده است تا قدرت خرید مردم کاهش یابد و به همین منظور تعداد معاملات مسکن در مدت مذکور به شدت کاهش یافته است. در مرداد ماه سال جاری میزان معاملات مسکن ۳۲۹۲ واحد بوده که این میزان در مقایسه با مرداد ماه سال گذشته ۷۲.۶ درصد و در مقایسه با ماه گذشته ۳۱.۳ درصد کاهش را نشان می‌دهد.

با کاهش قیمت مسکن در مرداد ماه سال جاری این امیدواری برای خریداران ایجاد شده است که روند کاهش قیمت در این بازار آغاز شده و حتی برخی از مسئولان بخش مسکن از جمله محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی مردم را تشویق به خرید مسکن نموده است. وی در ۹ شهریور ماه ۱۳۹۸ طی مصاحبه‌ای گفت: افزایش حباب گونه قیمت مسکن تقریباً متوقف‌شده و قیمت‌ها روند نزولی گرفته است و کسانی که حقوق‌بگیر هستند و می‌خواهند منزلی تهیه کنند در این شرایط می‌توانند خانه بخرند.

حالا پرسش این است که آیا روند کاهش قیمت مسکن که در مرداد ماه سال جاری آغاز شده است، ادامه خواهد یافت؟ وضعیت بازار مسکن در نیمه دوم سال جاری و سال‌های آینده چگونه خواهد بود؟ آیا دوران رکود بازار مسکن فرا رسیده است؟ این رکود تا کی به طول خواهد انجامید؟

مهدی سلطان محمدی کارشناس و تحلیلگر حوزه مسکن در پاسخ به این پرسش‌ها به خبرنگار تابناک اقتصادی گفت: پیش بینی‌هایی که هم اکنون می‌توان در مورد وضعیت بازار مسکن انجام داد عمدتاً بر مبنای الگو‌هایی است که بازار در طول دوره‌های گذشته طی کرده است. حدود چهار دهه است که آمار‌های مربوط به مسکن تهیه و منتشر می‌شود و بررسی این آمار‌ها نشان می‌دهند که بازار مسکن چرخه‌های نسبتاً منظمی را طی نموده است که یک دوره کامل این چرخه‌ها حدود ۵ الی ۶ سال به طول می‌انجامد.

 

وی ادامه داد: بخش کمتری از این ۵ الی ۶ سال چرخه، معمولاً مربوط به دوران رونق است و بخش بیشتری نیز مربوط به دوران رکود است. این چرخه‌ها به صورت اتفاقی رخ نداده اند بلکه این چرخه‌ها بر اساس یک ریشه‌های بنیادی از جمله ساختار بازار مسکن و نحوه تولید مسکن شکل گرفته اند.

 

این تحلیلگر حوزه مسکن با بیان این موضوع که از چند ماه پیش اکثر کارشناسان پیش بینی می‌کردند که بازار مسکن به سمت رکود حرکت کند و در سال ۹۸ یک رکود در بازار مسکن رخ دهد، افزود: هم اکنون داده‌هایی که در این زمینه وجود دارد صحت پیش بینی‌های کارشناسان در مورد رکود را تایید می‌کند و بر این مبنا می‌توان گفت که بازار عملا وارد یک دوره رکودی شده است که این دوره ممکن است ۲ الی ۳ سال به طول بی انجامد.

سلطان محمدی گفت: در این دوره رکودی اتفاقی که می‌افتاد این است که؛

 

۱) از نظر قیمت می‌توان گفت که میزان رشد قیمت مسکن کند می‌شود به طوری که این رشد قیمت از تورم عقب خواهد افتاد. به عنوان نمونه اگر تورم در سال آینده ۳۰ درصد باشد، رشد قیمت در بازار مسکن ۱۰ درصد خواهد بود که در این حالت قیمت‌ها به میزان ۲۰ درصد به صورت نسبی کمتر از تورم خواهد بود.

 

۲) از نظر حجم معاملات مسکن، می‌توان گفت: حجم معاملات در این مدت کاهش خواهد یافت و دلیل آن این است که در دوره کاهش قیمت ها، از یک سو فروشندگان به دلیل چسبندگی قیمت‌ها آمادگی عرضه واحد‌های خود به قیمت‌های پایین‌تر را ندارند و از سوی دیگر خریداران به این امید که بازار مسکن دیگر توانی برای افزایش قیمت ندارد، خرید خود را به تعویق خواهند انداخت.

 

۳) حجم ساخت و ساز هم به فاصله زمانی یک ساله به سمت کاهش سوق داده خواهد شد.

این کارشناس حوزه مسکن در مورد طولانی بودن دوره رکود در چرخه فعلی در مقایسه با چرخه‌های قبل گفت: دلایلی وجود دارد که نشان می‌دهد این رکود در مقایسه با رکود‌های قبلی می‌تواند عمیق‌تر باشد. اولین و مهمترین دلیل این است که اقتصاد کشور در حال حاضر ضعیف‌تر از دور‌های قبل است و درآمد خانوار‌ها رشد کافی ندارد. این موضوع باعث شده است که مردم توان خرید مسکن را نداشته باشند و به نظر نمی‌رسد که در دو الی سه سال آتی این قدرت خرید به طرز محسوسی افزایش یابد؛ بنابراین از نظر تقاضا بازار ضعیف است. دومین دلیل این است که میزان افزایش قیمت مسکن در سال‌های ۹۶ و ۹۷ بیش از حد انتظار بود و به اصطلاح فعالین بازار، بازار اُورشوت کرده است.

 

سلطان محمدی ادامه داد: در عین حال دلایلی نیز وجود دارد که در خلاف جهت این گفته‌ها عمل می‌کند که از آن جمله می‌توان به این موضوع اشاره کرد که معمولاً در چرخه‌های قبلی هنگامی که بازار مسکن در دوران رونق بود میزان ساخت و ساز شدیداً افزایش پیدا می‌کرد، اما دوران رونق اخیر این گونه نبود. به عنوان نمونه در سال‌های ۸۹ و ۹۰ که بازار مسکن با رونق همراه بود میزان ساخت و ساز به نزدیک یک میلیون واحد نیز رسید، اما در دوران رونق قبلی میزان ساخت و ساز حتی به سقف ۴۰۰ هزار واحد هم نتوانست برسد. یعنی در دوران رونق قبلی میزان عرضه مسکن زیاد نبوده است که بتواند دوران رکود را طولانی‌تر کند. وی ادامه داد:، اما در مجموع برآیند این دلایل این است که دوران رکود فعلی بازار مسکن از دوره‌های قبلی طولانی‌تر خواهد بود.

سلطان محمدی در انتهای صحبت‌های خود گفت: نتیجه آن که نمی‌توان چشم انداز نوید بخشی را برای افزایش قیمت‌ها و رشد تقاضا در بازار مسکن متصور بود.