چالش موجر و مستأجر بر سر نرخ اجاره‌بها در تابستان/ ریشه اصلی افزایش نجومی اجاره‌ها چیست؟

مستأجران امید خود را برای خرید مسکن حتی مسکن‌های نقلی و کلنگی، جهت رهایی از اجاره نشینی از دست داده اند و هم اکنون و با نزدیک شدن به فصل جابجایی تنها دغدغه آن‌ها اجاره بهاست.

بنا بر گزارش‌های بودجه خانوار‌های بانک مرکزی، بررسی نحوه تصرف محل سکونت خانوار‌ها، نشان می‌دهد حدود ۲۵.۹ درصد از خانوار‌ها در مسکن‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند. پس می‌توان گفت، دغدغه حدود یک چهارم از خانوار‌های ایرانی هم اکنون وضعیت اجاره بهاست.

نمودار زیر سهم هزینه‌های مسکن از کل هزینه‌های سالانه خانوار‌ها را بر حسب دهک‌ها نشان می‌دهد.

طبق آخرین گزارش بانک مرکزی پیرامون معاملات مسکن که مربوط به فروردین ماه سال جاری است، شاخص کرایه مسکن اجاره ای در تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲۱.۹ و ۱۸.۸ درصد رشد داشته است. همچنین حسام الدین عقبانی، نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک هم طی مصاحبه‌ای در هفتم اردیبهشت ماه ۱۳۹۸ در رابطه با افزایش نرخ اجاره بها در سال جاری گفت: پیش‌بینی می‌کنم که نرخ اجاره بها در شهر‌های بزرگ و تهران در سال جاری نسبت به سال گذشته حداکثر ۲۵ تا ۳۰ درصد افزایش یابد.

با این آمار‌های ارائه شده پیرامون افزایش اجاره بها، می‌توان گفت: مستاجران در فصل تابستان سال جاری که به نوعی فصل جابجایی محسوب می‌شود فصل داغی را سپری خواهند کرد و حتی در صورت یافتن مسکن جهت اجاره هم باید گفت که مستاجران باید هزینه‌های بیشتری را برای مسکن پرداخت کنند که این خود باعث می‌شود تا بسیاری از خانوار‌های مستاجر از سایر هزینه‌های سالانه خود بکاهند تا بتوانند سرپناهی برای خود داشته باشند که این موجبات فقیرتر شدن خانوار‌های جامعه را فراهم می‌کند.

پرسش اساسی این است که چه راهکاری برای جلوگیری از افزایش اجاره بها می‌توان ارائه نمود؟ آیا برای این کار راهکار کوتاه مدتی وجود دارد یا خیر؟

مهدی سلطان محمدی کارشناس و تحلیلگر حوزه مسکن در پاسخ به این پرسش به خبرنگار تابناک اقتصادی گفت: برای پاسخ به این پرسش در ابتدا باید ببینیم که مبلغ اجاره بها چگونه تعیین می‌شود. اجاره بها از مسیر میزان بازدهی ملک اجاره‌ای به دست می‌آید. بازدهی یک مسکن این گونه محاسبه می شود که اگر شما رقم اجاره ملکی را ضربدر ۱۲ و تقسیم بر قیمت آن ملک کنید، بازدهی به دست خواهد آمد. در طول چند دهه گذشته در ایران مشاهده شده که برای املاک مسکونی میزان بازدهی سالانه عددی بین ۴.۵ تا ۶ درصد در سال است. این رقم به دست آمده برای بازدهی مسکن، بازدهی ناخالص است. برای به دست آوردن بازدهی خالص ملک اجاره‌ای باید هزینه هایی، چون استهلاک ساختمان، تعمیر و نگهداری اساسی ساختمان، خالی ماندن ساختمان برای دوره‌هایی که مستاجر می‌خواهد عوض شود و مالیات و عوارض ساختمان را کسر کنیم. اگر این موارد را از بازدهی ناخالص (۴.۵ تا ۶ درصد) کسر کنیم به بازدهی خالص خواهیم رسید که حدود ۳ درصد است. این عدد در تمام دنیا کم و بیش همین میزان است. حالا اگر ما بخواهیم اجاره را طوری در نظر بگیریم که بازدهی پایین‌تر از این مقدار (۳ درصد) بیاید چه اتفاقی رخ خواهد داد؟

اتفاقی که رخ می‌دهد این است که دیگر مالکی حاضر نخواهد بود که مسکنی را جهت اجاره دادن عرضه کند و به عبارت بهتر عرضه واحد‌های اجاره‌ای کاهش خواهد یافت.

این تحلیلگر حوزه مسکن برای ارائه راهکار جلوگیری از افزایش اجاره بها گفت: هنگامی که قیمت‌های مسکن افزایش شدیدی پیدا می‌کند، اجاره‌ها نیز تمایل به افزایش پیدا می‌کنند، اما این افزایش اجاره بها به دلیل عدم توانایی مستأجران به پرداخت آن، به میزان افزایش قیمت مسکن افزایش نمی‌یابد. این عامل باعث می‌شود تا در سال‌های افزایش شدید قیمت مسکن، میزان بازدهی ناخالص مسکن اجاره‌ای به حد کمینه خود یعنی ۴.۵ درصد نزدیک شود به مانند وضعیت سال جاری؛ بنابراین به دلیل بازدهی کم، میزان سرمایه گذاری در مسکن‌های استیجاری کاهش می‌یابد و این موجب کاهش عرضه مسکن‌های استیجاری می‌شود و در نتیجه قیمت اجاره بها افزایش می‌یابد. پس راهکار اساسی اول برای کنترل اجاره بها این است که جلوی افزایش قیمت مسکن گرفته شود.

راهکار دوم اینکه در ساختار بازار اجاره‌ای ایران به مانند سایر نقاط دنیا شرکت‌های بزرگ اجاره بگیر ساختمانی نداریم. یعنی مثلاً در ایران شرکت‌هایی نداریم که چند هزار واحد مسکونی برای اجاره دادن ساخته باشند. اکثر کسانی که موجر هستند کسانی هستند که معمولا یک یا دو واحد اضافی خریداری کرده اند که مثلاً منبع درآمدی برای کمک هزینه زندگیشان باشد؛ بنابراین به خاطر همین موضوع، وقتی که نرخ تورم و در نتیجه هزینه‌های زندگی این مالکان افزایش می‌یابد، آن‌ها تمایل دارند که برای تأمین هزینه‌های زندگی خود اجاره بها را نیز افزایش دهند. پس راهکار اساسی دوم برای کنترل اجاره بها این است که جلوی افزایش نرخ تورم گرفته شود.

وی افزود: پس اگر بخواهیم اجاره بها را پایین نگه داریم و یا کاهش دهیم باید این افزایش قیمت مسکن و افزایش نرخ تورم را کنترل کنیم. از قضا افزایش قیمت مسکن هم تابع افزایش نرخ تورم است. پس در نهایت اگر نرخ تورم را کنترل کنیم طبیعتاً موفق به کنترل نرخ اجاره بها خواهیم شد. برای کنترل نرخ تورم هم باید نقدینگی کنترل شود. پس ریشه حل همه مسائل به سیاستگذاری‌های دولت بازمی‌گردد. اگر دولت نتواند انضباط مالی داشته باشد و نقدینگی و به موجب آن نرخ تورم افزایش یابد، در نتیجه هم قیمت کالا‌ها افزایش می‌یابد و هم قیمت مسکن افزایش خواهد یافت و افزایش قیمت مسکن هم با خود افزایش قیمت اجاره بها را به همراه خواهد داشت.

سلطان محمدی گفت: بنابراین نمی‌شود با افزایش اجاره بها ضربتی و مداخله‌های دولتی مقابله کرد. اگر دولت برای کاهش اجاره بها بخواهد به زور متوسل شود این باعث خواهد شد که سطح عرضه مسکن‌های استیجاری کاهش یابد که این به ضرر مستأجران خواهد بود چرا که نهایتاً این چرخه به افزایش اجاره بها خواهد انجامید.

علاوه بر دو راهکار بالا برای کاهش اجاره بها، راهکار‌های دیگری نیز وجود دارد. راهکار سوم این است که همان گونه که عرض کردم در ایران شرکت‌هایی وجود ندارند که در بخش مسکن‌های استیجاری سرمایه گذاری کنند و دلیل آن نیز این است که انگیزه کافی برای این موضوع برای این شرکت‌ها ایجاد نشده است. مثلا ما قانونی که برای مالیات داریم این است که اگر فرد یک واحد مسکونی را اجاره بدهد از پرداخت مالیات معاف است، ولی برای اجاره سایر واحد‌ها باید مالیات پرداخت کند؛ بنابراین مالکین تمایل زیادی ندارند که در این بخش سرمایه گذاری کنند یا تعداد زیادی واحد برای اجاره دادن داشته باشد. اگر بتوان اصلاحاتی در قانون مالیات‌ها انجام دهیم در نتیجه شاید شرکت‌های بزرگ برای سرمایه گذاری در حوزه مسکن‌های استیجاری رغبت پیدا کنند. یا مثلاً اگر دولت زمین‌هایی را در اختیار این شرکت‌ها قرار دهد یا وام‌های کم بهره‌ای را برای آن‌ها به جهت ساخت واحد‌های استیجاری در نظر بگیرد، می‌تواند آن‌ها را تشویق به سرمایه گذاری در این حوزه کند.

راهکار چهارم این است که اگر میزان بازدهی مسکن‌های استیجاری پایین باشد برخی موجران ترجیح می‌دهند واحد‌های خود را خالی نگه دارند. برای جلوگیری از این موضوع نیز باید یک قانون بازدارنده مانند قانون مالیات بر خانه‌های خالی اتخاذ شود. همچنین قوانینی مانند قانونی که به تازگی در این زمینه اتخاذ شد و طبق آن قرار شد اگر مستاجری در خانه‌ای ساکن شد، بتواند قرارداد خود را برای سال‌های بعد نیز تمدید کند، باید تقویت شود.

این راهکار‌ها عمدتاً راهکار‌های بلندمدت است و راهکار‌های کوتاه مدت برای به سامان رساندن وضعیت بازار اجاره مانند مداخلات دولت به جز ایجاد اختلال کاری نمی‌تواند انجام دهد و باعث می‌شود که معاملات از حالت شفاف خارج شود و توافقاتی در پشت پرده در کنار توافقات رسمی انجام شود که نهایتاً دودش در چشم مستأجران خواهد رفت.

البته مجید کیانپور نماینده مردم دورود و ازنا و عضو کمیسیون عمران مجلس برخلاف مهدی سلطان محمدی طی مصاحبه‌ای گفت: به نظر من، مسکن اجاره‌ای نیز یک کالای مصرفی محسوب می‌شود و رویکرد قانونی دستگاه‌های نظارتی باید بر همین اساس باشد، یعنی سازمانی مانند تعزیرات حکومتی می‌تواند ورود کرده و نسبت به تخلفات املاکی‌ها و مالکان سودجو رسیدگی کنند.

وی افزود: امروز با افزایش قیمت مسکن و ایجاد رکود تورمی در بازار مسکن، خانواده‌ها دیگر توان خرید خانه را ندارند، از این رو بازار اجاره نشینی بیش از پیش داغ خواهد شد، حال در این عرصه با افزایش تقاضا، دلالان و سودجو‌ها قطعا مسیر افزایش نرخ اجاره بها را دنبال می‌کنند که قطعا وزارت راه و شهرسازی و دستگاه‌های نظارتی باید نسبت به کنترل بازار اقدام کنند.