طرح جدید پیش فروش ساختمان چه نقاط قوت و ضعفی دارد؟

پیش فروش واحد‌های ساختمانی، موضوعی است که این روزها بسیار در رسانه‌ها به عنوان آگهی و تبلیغات به چشم می‌خورد که شاید به خانه دار شدن بسیاری از مردم منجر شود؛ اما مالباختگان بسیاری، تخلف در این حوزه داشته اند که نمونه‌های بسیار آن با نگاهی به پرونده‌های موجود در دستگاه قضا مشهود است.

کد خبر: ۹۹۹۷۲۳

تاریخ: ۱۰ شهريور ۱۳۹۹ - ۰۸:۰۴

به گزارش «تابناک»؛ قانون پیش فروش ساختمان به زعم بسیاری از کارشناسان به علت نادیده گرفتن حق و حقوق خریدار و فروشنده و بی توجهی به مسائل فنی و اقتصادی، نتوانست رضایتمندی بالایی از مردم به دست آورد.

قانون پیش فروش ساختمان مصوب دی ماه ۸۹ مجلس شورای اسلامی ـ که آیین نامه آن در خرداد ۹۳ بعد از چهار سال در هیات دولت به تصویب رسید و به دستگاه‌های ذی ربط ابلاغ شد، می‌توانست یکی از ابزار‌های های مؤثر برای جلوگیری از وقوع تخلفات عدیده در بخش پیش فروش از جمله فروش یک واحد به چند نفر باشد؛ اما به دلیل وجود ایرادات گوناگون که مورد اذعان هم کارشناسان، هم سازندگان و هم سیاستگذاران بخش مسکن بود و فقدان زیرساخت‌های اجرایی آن از جمله «عدم صدور شناسنامه فنی ـ ملکی ساختمان»، «نبود فرمت‌های اجرایی آن در دفترخانه‌های اسناد رسمی»، «عدم آگاهی کامل وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی از مقررات و آیین نامه‌های مربوط به صدور مجوز یا منع تبلیغات پیش فروش ساختمان» و ... اجرای این قانون را با مشکل مواجه کرده است.

بازنگری در قانون پیش فروش ساختمان برای مسدود کردن زمینه کلاهبرداری و سودجویی در معاملات مسکن ضروری است و حال نمایندگان مجلس یازدهم در تلاش برای بازنگری در این قانون برآمده اند، به گونه ای که از این پس این قانون به کمک مردم رفته تا بتواند قشرهای خاص را خانه دار کند.

لذا طرح پیش فروش ساختمان، چندی پیش به صورت عادی در نشست علنی مجلس شورای اسلامی اعلام وصول شد و بنا بر این طرح، قرارداد پیش فروش ساختمان باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد. همچنین سامانه پیش فروش ساختمان باید ظرف سه ماه از تاریخ تصویب این قانون با مسئولیت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و همکاری وزارت راه و شهرسازی و وزارت کشور راه اندازی و اجرا  شود. در صورت تصویب نهایی این طرح، موارد امکان فسخ معامله از سوی طرفین قرارداد و چگونگی اعمال حق فسخ و اقدامات پس از فسخ و همچنین تعیین خسارات ناشی از فسخ معامله باید به صورت مشخص تعیین شود.

عنوان طرح: طرح پیش فروش ساختمان

ماده ۱- پیش فروش ساختمان عبارت است از هر توافق یا قراردادی که نتیجه آن انتقال حداقل یک واحد ساختمانی در حال احداث یا سهم مشاع آن توسط مالک به شخص دیگر باشد.

تبصره ۱- مالک از نظر این قانون شخصی است که با لحاظ قوانین و مقررات ثبتی و این قانون امکان و اجازه پیش فروش واحد ساختمانی با سهم مشاع آن را داشته باشد.

تبصره ۲- در صورتی که به موجب قرارداد رسمی فیمابین مالک زمین و شخص دیگری به عنوان سازنده مقرر شده باشد واحد یا واحد‌هایی از ساختمان احداث یا تکمیل نشده با سهم یا درصدی از ساختمان متعلق به دیگری باشد، آن شخص نیز می‌تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر قوانین مربوطه نسبت به انعقاد قرارداد پیش فروش نسبت به واحد یا سهم متعلق به خویش اقدام نماید. وجود تقسیم نامه رسمی فیمابین مالک و سازنده به پیوست قرارداد اصلی الزامی است.

تبصره ۳- موقوف علیهم یا متصرفان قانونی اراضی وقفی نیز می‌توانند با رعایت قوانین و مقررات مربوطه در صورت وجود حق احداث ساختمان بر روی اراضی وقفی نسبت به پیش فروش مطابق مقررات این قانون و قوانین مربوطه اقدام نمایند.

تبصره ۴- در صورتی که تمامی پلاک ثبتی بدون هرگونه تعهد به ساخت به شخص دیگری واگذار گردد، مشمول مقررات این قانون نمی‌باشد.

تبصره ۵ - ساختمان در حال احداث از نظر این قانون ساختمانی است که برای آن صورت مجلس تفکیکی صادر نشده باشد.

ماده ۲- قرارداد پیش فروش ساختمان باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد.

هرگونه توافق یا قرارداد با محتوای پیش فروش ساختمان که مطابق مقررات این قانون و از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت نپذیرد، فاقد اثر بوده و در هیچ یک از محاکم قضائی، ادارات، مراجع قضاوتی غیر قضائی و شورای حل اختلاف پذیرفته نخواهد شد. همچنین هر گونه واگذاری حقوق یا تعهدات توسط پیش خریدار یا پیش فروشنده به شخص دیگری به طور غیر رسمی هر گونه اصلاح یا تغییر در قرارداد‌های تنظیمی نیز باید از طریق سند رسمی به عمل آید، در غیر این صورت بی اثر است.

ماده۳- کلیه اشخاص حقیقی یا حقوقی اعم از دولتی یا غیر دولتی یا عمومی و کلیه اشخاصی که شمول قانون بر آن‌ها مستلزم ذکر نام است، موظف به رعایت مقررات این قانون هستند.

ماده ۴- همزمان با تنظیم قرارداد رسمی، شناسه (کد) پیش فروش توسط دفتر اسناد رسمی از سامانه پیش فروش ساختمان أخذ و در سند مالکیت درج و نسخه برابر اصل قرارداد پیش فروش به همراه شناسه (کد) پیش فروش جهت ثبت در دفتر املاک، به اداره ثبت اسناد و املاک محل ارسال می‌گردد. ادارات ثبت مکلفند در پاسخ به هر استعلام در خصوص پلاک ثبتی در صورتی که نسبت به واحد‌های ساختمانی آن، شناسه (کد) پیش فروش صادر شده باشد، مراتب را به مرجع استعلام کننده اعلام نمایند.

تبصره ۱- پس از صدور سند تفکیکی برای هر واحد و تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار، شناسه (کد) پیش فروش آن واحد باطل می‌گردد. همچنین در صورت فسخ، اقاله یا ابطال قرارداد و شناسه (کد) رهگیری، مراتب جهت ثبت به اداره ثبت اسناد و املاک محل اعلام می‌گردد.

تبصره ۲ - سامانه پیش فروش ساختمان باید ظرف مدت سه ماه از تاریخ تصویب این قانون با مسئولیت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و همکاری وزارت راه و شهرسازی و وزارت کشور راه اندازی و اجرا شود. سامانه باید قابلیت ارتباط بین دفاتر اسناد رسمی، ادارات ثبت اسناد و املاک، شهرداری و ادارات پست را با سطح دسترسی مشخص برقرار و امکان دسترسی وزارت راه و شهر سازی را جهت أخذ آمار‌های مربوطه فراهم کند.

ماده ۵- پس از تنظیم قرارداد رسمی و اخذ شناسه (کد) پیش فروش، پیش خریدار مالک اعیانی واحد و به نسبت مساحت اعیانی خریداری شده به مساحت کل قسمت‌های اختصاصی ساختمان، مالک قدرالسهم از عرصه واحد پیش فروش شده می‌گردد، مگر در مواردی که عرصه وقف بوده یا مطابق قرارداد صرفا اعیانی منتقل گردد.

ماده ۶- شهرداری و سایر مراجع صدور پروانه و کنترل ساختمان مکلفند در هنگام صدور پروانه ساختمانی، کدپستی هر یک از واحد‌های ساختمانی را از اداره پست أخذ و در مقابل واحد مربوطه درج نمایند. در خصوص ساختمان‌هایی که برای آن‌ها در پروانه ساختمان کد پستی درج نشده است، ادارات پست مکلفند با تقاضای مالک نسبت به تخصیص کد پستی برای هر واحد ساختمانی مطابق پروانه ساختمان اقدام نمایند. پس از تنظیم صورتمجلس تفکیکی ساختمان، کد‌های پستی تخصیص یافته، به پلاک فرعی مجزا شده همان واحد ساختمانی، تخصیص می‌یابد.

ماده ۷- شناسه (کد) پیش فروش با توجه به پلاک ثبتی و بر مبنای پروانه ساختمانی، قابل تخصیص به هر واحد ساختمانی یا سهم مشاعی از آن می‌باشد. در صورت فروش چند واحد طی یک قرارداد باید برای هر واحد ساختمانی شناسه (کد) پیش فروش جداگانه تهیه گردد.

ماده ۸- تنظیم قرارداد پیش فروش منوط به ارائه مدارک زیر است؛

الف- سند رسمی مالکیت یا قرارداد رسمی موضوع ماده (۱) یا تبصره (۲) آن

ب- پروانه ساخت ساختمان

پ- گواهی شهرداری یا سایر مراجع صدور و کنترل ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان

ت- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک در مجموعه‌های احداثی که پیش فروشنده تعهداتی را مطابق قانون یا قرارداد در برابر مرجع صادر کننده پروانه یا نهاد‌های دولتی یا نهاد‌های عمومی غیر دولتی از قبیل آماده سازی و انجام فضا‌های عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظایر آن دارد، اجازه پیش فروش واحد‌های مذکور منوط به حداقل ۲۰درصد پیشرفت در انجام سر جمع تعهدات مرتبط با اعیان و احداث فضا‌های عمومی و خدماتی و تأیید آن توسط مرجع صادر کننده پروانه می‌باشد.

ماده ۹- در قرارداد پیش فروش، باید موارد ذیل توسط سردفتر با توجه به توافقات طرفین تعیین تکلیف و در قرارداد قید گردد.

الف - اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری

ب- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود از قبیل: موقعیت، کاربری، مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان به تفکیک کلیه بخش ها، سامانه سیستم گرمایشی و سرمایشی و سایر قسمت‌های مشترک و مواردی که عرفا در قیمت مؤثر است.

پ- زمان و نحوه پرداخت مبالغ قرارداد توسط پیش خریدار در قرارداد‌های معوض پرداخت در موعد مقرر

ت - زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی تفکیکی و ضمانت اجرای عدم انجام آن در مواعد مقرر

ث- تعیین تکلیف تأخیرات در ساخت پروژه و ضمانت اجرایی آن با توجه به ساختار شکست پیوست قرارداد که به امضای دو طرف قرارداد باید برسند و همچنین چگونگی موکول نمودن پرداخت اسقاط با توجه به پیشرفت فیزیکی پروژه ساختمانی،

ج - تعیین تکلیف مواردی که واحد تکمیل شده با اوصاف و امکانات با مشخصات فنی و معماری مندرج در قرارداد مغایرت خواهد داشت و تعیین خسارات قراردادی. فهرست مواد و مصالح مورد توافق طرفین، باید به امضای دو طرف قرارداد برسد و از اسناد پیوست قرارداد می‌باشد.

چ - چگونگی اخذ تضامین قراردادی و نحوه استفاده از تضامین

ح- تعیین تکلیف مواردی که مساحت واحد فروخته شده از مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی کمتر یا بیشتر می‌شود.

خ- تعیین موارد امکان فسخ معامله از سوی طرفین قرارداد و چگونگی اعمال حق فسخ و اقدامات پس از فسخ و همچنین تعیین خسارات ناشی از فسخ معامله

د- تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی

ذ- مشخص نمودن موارد تأخیر مجاز برای هر دو طرف قرارداد

ر- اخذ رضایت کتبی از پیش فروشنده اول در مواردی که واحد پیش فروش شده مجدد پیش فروش می‌گردد. در این صورت پیش خریدار بعدی قائم مقام پیش خریدار قبلی است و مستقیم طرف قرارداد با پیش فروشنده اول می‌باشد، مگر اینکه در قرارداد به نحو دیگری توافق نمایند.

ز- تعیین تکلیف نسبت به قدرالسهم از عرصه در مواردی که مطابق قرارداد پیش فروش، صرفاً اعیانی منتقل می‌شود.

س- سایر مواردی که طرفین قرارداد بر آن توافق می‌نمایند.

تبصره ۱- هر گونه توافق بر خلاف ضوابط و مقررات شهرسازی و محیط زیست، مفاد پروانه ساختمان با گواهی عدم خلاف، مقررات ملی ساختمان و همچنین توافق بر تغییر کاربری با کاربرد ساختمان باطل بوده و متخلف مکلف به جبران خسارت وارده می‌باشد.

تبصره ۲- نمونه قرارداد پیش فروش به همراه پیوست‌های آن که دفتر خانه‌های اسناد رسمی مکلفند مطابق آن نسبت به تنظیم قرارداد اقدام نمایند، ظرف دو ماه از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون توسط وزارت راه و شهرسازی با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و کانون سردفتران و دفتریاران تهران تهیه به کلیه دفاتر اسناد رسمی کشور ابلاغ می‌گردد.

ماده ۱۰- تنظیم قرارداد پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی بدون پرداخت حق الثبت و به منظور تسهیل تنظیم بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت می‌گیرد.

ماده ۱۱- پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی و مقررات ملی ساختمان در برابر پیش خریدار پس از تحویل واحد و همچنین اشخاص ثالث مسئول است. پیش فروشنده و پیش خریدار حق مراجعه به مقصر را نیز دارند. پیش فروشنده مکلف است مسئولیت خود را از این جهت که بیمه نماید.

ماده ۱۲- هیچ مالکی نمی‌تواند از تسهیلات بانکی که منجر به وثیقه گذاشتن عرصه موضوع قرارداد پیش فروش می‌شود و پیش فروش واحدها، همزمان استفاده نماید. چنانچه عرصه موضوع قرارداد در رهن شخص دیگری از جمله بانک باشد تا زمان فک رهن پیش فروش واحد‌ها امکان پذیر نیست، مگر با رضایت مرتهن، در صورتی که در ساختمانی شناسه (کد) پیش فروش صادر شده و در نتیجه آن بخشی از عرصه به تملک پیش خریدار درآمده باشد، ارائه تسهیلات بانکی به پیش فروشنده از آن ملک امکان پذیر نیست، مگر با رضایت همه پیش خریداران.

ماده ۱۳- بانک می‌تواند با وثیقه گرفتن واحد موضوع قرارداد رسمی پیش فروش با سایر وثایق معتبر مورد قبول بانک نسبت به پرداخت تسهیلات اقدام نماید. در این صورت بانک با توجه به پیشرفت فیزیکی پروژه نسبت به اعطای تسهیلات به پیش خریدار اقدام می‌کند. در صورت تخطی از قرارداد منعقده، بانک می‌تواند مطابق شرایط قراردادی از محل وثیقه، نسبت به اخذ طلب خویش اقدام نماید. در صورت توافق پیش خریدار و پیش فروشنده در قرارداد پیش فروش تسهیلات در ازای وثیقه گذاشتن واحد موضوع قرارداد پیش فروش به پیش فروشنده پرداخت و به عنوان نمن پرداختی پیش خریدار محسوب می‌گردد.

ماده ۱۴- در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد مطابق توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ۵درصد از بها همزمان با تحویل واحد، حداقل ۵درصد پس از اخذ پایان کار و حداقل ۱۰درصد همزمان با تنظیم سند پس از اخذ صورت مجلس تفکیکی خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف این ماده توافق نمایند. سر دفتر مکلف به رعایت این ماده در کلیه قرارداد‌های تنظیمی خواهد بود.

ماده ۱۵- واگذاری تمام یا بخشی از تعهدات پیش فروشنده نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت نامه رسمی همه پیش خریداران با قائم مقام قانونی آنان بلامانع است. در این صورت شخص پیش خریدار قائم مقام قانونی پیش فروشنده می‌باشد و کلیه تعهدات پیش فروشنده به وی منتقل می‌گردد مگر اینکه با همه پیش خریداران به نحو دیگری توافق نمایند.

ماده ۱۶- پیش فروشنده‌ای که واحد ساختمانی پیش فروش را به شخص دیگری واگذار نماید در حکم کلاهبردار محسوب می‌شود.

ماده ۱۷- چنانچه پیش فروشنده بدون رعایت مقررات این قانون و تنظیم سند رسمی، اقدام به پیش فروش ساختمان نماید و یا به عنوان پیش فروش از انجام هرگونه وجهی دریافت نماید، به حبس از نود و یک روز تا دو سال محکوم می‌شود. جرم مذکور تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی و با گذشت وی تعقیب با اجرای آن متوقف می‌شود.

ماده ۱۸- مشاوران املاک مکلفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند. در صورت استنکاف و تنظیم هرگونه قرارداد پیش فروش توسط مشاوران املاک، علاوه بر باطل بودن قرارداد تنظیمی، باید از عهده خسارات ناشی از بطلان معامله نسبت به طرفین قرارداد برآیند. همین موضوع در خصوم پیش فروشندگانی که بدون رعایت مقررات این قانون به تنظیم قرارداد پیش فروش اقدام می‌نمایند نیز حاکم است. در صورت معرفی طرفین جهت انعقاد قرارداد پیش فروش به دفترخانه اسناد رسمی توسط مشاور املاک مشاور مستحق دریافت اجرت عمل خویش می‌باشد. مشاوران املاک در صورت تخلف از این ماده برای بار اول به یک سال تعلیق پروانه کسب، برای بار دوم به دو سال تعلیق پروانه و برای بار سوم به ابطال پروانه محکوم می‌شوند.

ماده ۱۹- پس از ابلاغ راه اندازی سامانه پیش فروش ساختمان موضوع تبصره (۲) ماده (۴) این قانون توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۲/۱۰/۱۳۸۹ و آیین نامه و دستورالعمل‌های اجرایی آن لایحه قانونی حمایت از پیش خریداران واحد‌های مسکونی مصوب ۱۷/۱۰/۱۳۵۸ و آیین نامه اجرایی و دستورالعمل‌های آن نسخ می‌گردند.

نظر اداره کل تدوین قوانین مجلس درباره ایرادات وارد بر طرح

۱- طرح تقدیمی به علت ایراداتی که بر قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ وارد فرض شده تنظیم گردیده لیکن خود از حیث شکلی به شدت مورد ایراد است. مناسب بود طرح اصلاح قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ با ذکر مواد یا اجزای مورد اصلاح تنظیم یا مواد و اجزایی به آن الحاق می شد.

۲- لازم است وضعیت حقوقی چنین پیش فروشی و آثار آن تصریح شود. همچنین فروض مختلف چنین پیش فروشی و امکان یا عدم امکان آن از جمله اینکه ملک مزبور دارای سابقه ثبتی نباشد و یا به موجب دلایل دیگر مستمسک استنکاف دفاتر اسناد رسمی واقع شوند، را پیش بینی نمایند و راه حل اندیشیده شود.

٣- ماده (۱) حاوی تعداد زیادی تبصره است که بعضا لازم است به شکل ماده تنظیم شود.

۴- ماده (۳) طرح زائد است. قانون فی نفسه حاکم و لازم الاجراست و ماده مزبور بیشتر محل شائبه و تفسیر می شود.

۵- بهتر است تبصره (۱) ماده (۴) طرح در کنار «فسخ، اقاله و...» به «انفساخ» نیز اشاره کند.

۶- تبصره (۲) ماده (۴) که سازمان ثبت را ملزم به راه اندازی سامانه پیش فروش ساختمان می‌کند، چون محل تأمین هزینه را پیش بینی نکرده، مغایر اصل هفتاد و پنجم (۷۵) قانون اساسی است.

۷- در ماده (۱۶) مستند قانونی و مجازات آن نیز درج گردد.

۸- ماده (۱۷) طرح که برای متخلف مذکور مجازات حبس تعیین نموده، مخالف بند (۱۴) ۲۸/۱/۱۳۸۱ می‌باشد. سیاست‌های کلی قضائی ابلاغی

۹- در ماده (۱۹) نسخ شدن قوانین مشابه منوط به اجرایی شدن سامانه پیش‌فروش است، با توجه به اینکه در مدت زمان بین تاریخ تصویب قانون و زمان اجرایی شدن سامانه بیش از یک قانون حاکم خواهد بود، لازم است ذکر شود که زمان لازم‌الاجرا شدن قانون نیز هنگام اجرایی شدن سامانه است.

۱۰- طرح حاضر در مورد آیین نامه‌های اجرایی قانون حکمی ندارد.