«از افزایش تعداد دفاتر تا تعیین تکلیف اسناد قولنامه ای»؛ آخرین جلسه مجلس دهم بی فایده نبود!

در آخرین جلسه مجلس دهم در چهارشنبه هفته گذشته، طرح مهم الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مورد بررسی قرار گرفت و این طرح به تصویب نمایندگان رسید. تصویب این طرح در آخرین جلسه و دقایق پایانی مجلس دهم از آنجا بااهمیت است که بسیاری از صاحبنظران چشم انتظار تصویب و اجرای برخی مفاد آن هستند که اصلاح ماده ۵ قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب سال ۱۳۵۴ و همچنین تعیین تکلیف اسناد عادی درباره اموال غیرمنقول از آن جمله بودند.

کد خبر: ۹۸۰۰۶۰

تاریخ: ۰۳ خرداد ۱۳۹۹ - ۰۷:۰۰

به گزارش «تابناک»؛ رفع انحصار در عرصه کسب و کار‌های حقوقی، سال هاست که چشم انتظارانی دارد و برای رفع این انحصار کمپین‌های متعددی تشکیل شده است. مجلس دهم با تصویب ماده ۱۵ طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گام مهمی در جهت ایجاد ظرفیت‌های تازه و نو برای استفاده از دفاتر اسناد رسمی برداشت.

در قانون قبلی مصوب سال ۱۳۵۴ حد نصاب‌هایی برای ایجاد دفاتر اسناد رسمی تعیین شده بود، اما در طرح جدید مجلس که البته هنوز به تصویب شورای نگهبان نرسیده است معیار‌های دیگری مدنظر قرار گرفته و گفته شده است که به منظور اجرای صحیح مفاد این قانون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور حسب مورد از ظرفیت دفاتر اسناد رسمی استفاده و تعداد دفاتر مذکور را به تدریج به میزان مقتضی و متناسب با تعداد معاملات در هر استان افزایش می‌دهد.

ماده ۵ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب سال ۱۳۵۴: پس از تصویب این قانون تأسیس دفترخانه با توجه به نیازمندی‌های هر محل تابع ضابطه زیر خواهد بود. در شهر‌ها برای حداقل هر پانزده هزار نفر و حداکثر بیست هزار نفر با توجه به آمار و درآمد حاصل از حق ثبت معاملات یک دفترخانه. شهر‌ها و بخش‌هایی که جمعیت آن‌ها کمتر از پانزده هزار نفر باشد یک دفترخانه خواهد داشت. اجازه تجدید فعالیت دفترخانه‌ای که به علت انفصال دائم سردفتر تعطیل شده در حکم تأسیس دفترخانه جدید خواهد بود. همچنین است در مورد بازنشستگی و فوت سردفتر که پس از انقضای مدت‌های مقرر در ماده ۶۹ این قانون در حال تعطیل باقی بماند.

اهمیت خبر

با تصویب این طرح ، پرونده طرح چالش برانگیز "ارتقای اعتبار اسناد رسمی" قراردادهای قولنامه ای و ظرفیت ایجاد دفاتر اسناد رسمی بسته شد.

‌تبصره - پس از تعیین تعداد دفاتر اسناد رسمی هر محل به شرح این ماده هر گاه با توجه به میزان معاملات و درآمد دفاتر اسناد رسمی موجود و‌ مقتضیات محلی افزایش تعداد دفاتر زائد بر حد نصاب مذکور ضروری تشخیص شود به پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و تصویب وزارت‌دادگستری حداکثر تا دو دفترخانه می‌توان به دفاتر موجود در هر حوزه ثبتی با رعایت مقررات این قانون اضافه نمود.

البته این طرح جزییات مهم دیگری هم داشت؛ از جمله اینکه بر اساس این طرح مصوب شد که زین پس  اقدامات زیر مورد توجه قرار گرفته و اجرا شود.

کلیه امور و معاملات راجع به حقوق، عین و منافع اموال غیرمنقول ثبت شده یا در جریان ثبت باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود.

دفاتر اسناد رسمی مکلف به ثبت قرارداد‌های خصوصی افراد شدند.

مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مکلف به ثبت پیش‌نویس قرارداد‌ها در سامانه رسمی شدند.

دفاتر اسناد رسمی موظف به محاسبه و اخذ مالیات نقل و انتقال املاک از طریق سامانه پرداخت الکترونیک معاملات شدند.

سازمان تامین اجتماعی مکلف به اعلام آنلاین بدهی خود از طریق سامانه ثبت الکترونیک معاملات شد.

دستگاه‌های اجرایی مکلف به اتصال آنلاین به سامانه ثبت الکترونیک معاملات برای استعلام شدند.

مراجع قضایی آرای قطعی هر پلاک ثبتی را باید به صورت آنلاین اعلام کنند.

سه ماه تا یک سال انفصال از خدمات عمومی و دولتی در انتظار قضات استنکاف‌کننده از اعتبار دادن به اسناد رسمی در نظر گرفته شد.

سازمان ثبت اسناد مکلف به راه‌اندازی سامانه‌ای برای ثبت اسناد عادی شد.

مجازاتی برای دلالان معاملات غیر منقول با سند عادی معین شد.

شخصی که بطلان معامله مستند به او باشد مکلف به جبران خسارت شد.

همچنین باید خاطرنشان کرد، طبق مصوبه مجلس مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مکلف شدند تا پیش‌نویس قرارداد‌های خود را در سامانه‌ای که از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ایجاد می‌شود ثبت کنند. با توجه به این مصوبه در صورت تایید شورای نگهبان، عملا باید تمامی قول‌نامه‌هایی که برای املاک تنظیم می‌شود در سامانه‌ای که از سوی سازمان ثبت اسناد راه‌اندازی خواهد شد ثبت می‌شوند تا امکان تخلف در این زمینه کاهش یابد.

بر اساس ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، «اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است» در این صورت اگر اسناد تنظیم شده هر کدام از این موارد ذکر شده در قانون مدنی را نداشته باشند، جزو اسناد عادی به‌ شمار می‌آیند. کاربردی‌ترین سند عادی قولنامه‌ای است که معمولا قبل از تنظیم رسمی سند، میان دو شخص بسته می‌شود. یکی از تفاوت‌های سند عادی و سند رسمی، ثبت شدن آن در سازمان ثبت اسناد بود. حال با این طرح پیشنهادی مجلس در صورت نهایی شدن این تفاوت میان سند عادی و سند رسمی از میان خواهد رفت و اسناد عادی نیز همچون سند رسمی باید در سامانه سازمان ثبت اسناد ثبت شوند.

طبق طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول: «سازمان مکلف است با استفاده از بودجه و امکانات موجود خود ظرف مدت یک سال از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، سامانه‌ای برای ثبت قرارداد‌هایی که پیش از لازم الاجرا شدن این قانون با سند عادی تنظیم شده‌اند، ایجاد کند. دارندگان اسناد عادی مذکور مکلف هستند ظرف مدت یک سال از تاریخ راه‌اندازی سامانه، نسبت به ثبت اسناد عادی خود در سامانه مذکور و ظرف مدت پنج سال از تاریخ ثبت در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مراجع قضائی اقدام کنند.»

همچنین چنانچه در خصوص یک پلاک ثبتی، معامله‌ای با اسناد عادی انجام و در سامانه ثبت الکترونیکی معاملات ثبت شده باشد، تا پایان زمان‌های قانونی در نظر گرفته شده، امکان تنظیم سند رسمی برای انتقال ملک مذکور به اشخاص ثالث وجود ندارد و این موضوع باید در استعلام ثبتی قید شود. این امر مانع صلح رسمی حقوق احتمالی ذی نفع سند عادی مذکور یا شخصی که در دفتر املاک، ملک به نام او ثبت شده است نیست. در این صورت، سردفتر مکلف است پیامد‌های مربوط به الزامات اجرای این قانون را به طرفین قرارداد صلح تفهیم و در قرارداد تنظیمی قید کند.

براساس این طرح، همچنین کلیه دستگاه‌های اجرایی که طبق قوانین، نقل و انتقال ملک منوط به اعلام نظر آن‌ها شده است، مکلف شدند تا حداکثر یک سال پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون به سامانه ثبت الکترونیک معاملات متصل شوند. ارسال نکردن پاسخ استعلام از طریق آنلاین به منزله جواز انجام معامله تلقی و سند رسمی انتقال ملک به درخواست متعاملین توسط سردفتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود.