یک «نظریه مشورتی» مهم که باید مورد توجه مشاوران املاک قرار گیرد!

همین بازار عرضه و تقاضا از گذشته عرصه مناسبی بود برای افرادی که قصد سوء استفاده و تضییع حق دیگران را دارند، به گونه‌ای که محاکم دادگستری، هر روزه شاهد تشکیل دعاوی درباره این مورد خاص بود. به سبب اهمیت موضوع، قانونگذار در سال ۱۳۸۹ قانونی با عنوان قانون پیش فروش ساختمان وضع کرد تا پاسخ مناسبی به نیاز‌های روز جامعه داده باشد.

کد خبر: ۹۷۱۶۰۴

تاریخ: ۲۳ فروردين ۱۳۹۹ - ۰۹:۲۹

قانون پیش فروش ساختمان، قانونی است خاص، جهت سر و سامان دادن به قرارداد‌های پیش فروش ساختمان و تنظیم روابط طرفین این قرارداد. وضع این قانون این اثر مهم را به دنبال داشته که قرارداد پیش‌فروش ساختمان را که قبل از تصویب این قانون، قرارداد غیرمعین بوده، به قرارداد معین و بانام تبدیل کرده است. این قانون همچنین متضمن مواد و احکامی است که بررسی ضمانت اجرای آن‌ها از اهمیت بسزایی برخوردار است.

به گزارش «تابناک»؛ مسکن از جمله دغدغه‌های مهم و عمده هر خانواده ایرانی است که بر اساس آمار، بخش عمده‌ای از درآمدخانوار‌های ایرانی صرف تهیه منابع خرید یا اجاره مسکن می‌شود. بسیاری از اجاره نشین‌ها یا افرادی که پول کافی برای خرید فوری ندارند، به راهکار پیش خرید مسکن روی می‌آورند. از آن سو، برخی از سازندگان مسکن به دلایل مختلفی تمایل دارند تا آپارتمان‌های خود را قبل از صدور سند رسمی و در حین تکمیل فروخته و به مشتریان واگذار کنند.

اما همین بازار عرضه و تقاضا از گذشته عرصه مناسبی بود برای افرادی که قصد سوء استفاده و تضییع حق دیگران را دارند به گونه‌ای که محاکم دادگستری هر روزه شاهد تشکیل دعاوی درباره این مورد خاص بود. به سبب اهمیت موضوع قانونگذار در سال ۱۳۸۹ قانونی با عنوان قانون پیش فروش ساختمان وضع نمود تا پاسخ مناسبی به نیاز‌های روز جامعه داده باشد.

در این قانون، ضمانت اجرا‌های متعددی در نظر گرفته شده، مانند اینکه قانونگذار امکان فسخ قرارداد به دلیل تخلف وصف یا شرط را همراه با قیود و شرایطی ایجاد کرده است. در واقع، قانونگذار در ماده ۷ آن قانون، تنها در صورتی که زیادتی یا نقصان بنا بیش از پنج درصد از مساحت قید شده در قرارداد پیش فروش باشد، برای پیش خریدار حق فسخ شناخته است.

یکی از معضلات قدیمی که در قرارداد‌های پیش فروش وجود داشت، این بود که این قرارداد‌ها در دفاتر املاک و عادی تهیه و تنظیم می‌شد که همین موضوع موجب پدید آمدن مشکلات متعددی از جمله فروش یک آپارتمان به چندین نفر به وجود می‌آمد که قانونگذار برای رفع این مشکل قدیمی ـ که در قرارداد‌های پیش فروش ساختمان وجود داشت ـ در ماده ۲۳ و ۲۴ این قانون مجازاتی هم برای افرادی که بر خلاف این قانون عمل می‌نمایند در نظر گرفت.

ماده ٢٣ـ اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از ٩١ روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.

تبصره ـ. جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می‌شود. (قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان)

ماده ٢۴ـ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند. (قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان).

اما همین ضمانت اجرا‌ها هم گاهی ابهاماتی داشت که موجب می‌شد مثلا بعد از تشکیل پرونده و رضایت شاکی، مشاوران املاک از عواقب کیفری رها شده و مجددا به اقدامات غیرقانونی خود مبادرت نمایند؛ لذا اخیرا اداره کل حقوقی قوه قضاییه، یک نظریه مشورتی منتشر کرده که باید من‌بعد بیشتر مورد توجه قرار گیرد. در این نظریه مشورتی تاکید شده که تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان توسط مشاوران املاک جرمی عمومی است و با رضایت شاکی، پرونده بسته نمی‌شود.

باید خاطرنشان کرد، هرچند نظریات مشورتی از لحاظ حقوقی درجه اعتبار کمتری نسبت به مواد قانونی یا آرای وحدت رویه دارند و مانند آنها لازم الاتباع نیستند، به عنوان یک نظر مهم مورد توجه اکثر قضات قرار می گیرد تا در مواقعی که ابهامی درباره مواد قانونی وجود دارد، با استناد به این نظریات حکم خود را تکمیل و صادر کنند.