چه محدودیت هایی برای «مالکیت املاک» در شهرها وجود دارد؟

شرایط امروز مستلزم وجود روابط حقوقی بین افراد و گروه‌های مختلف جامعه است که تک تک اعضای شهر‌های نوپدید را وادار می‌کند تن به قواعد نوینی دهند و همزیستی مسالمت‌آمیزی را با یکدیگر تمرین کنند؛ در غیر این صورت، باید در انتظار اجحاف و ایجاد هرج و مرج و نابسامانی که شاخصه جوامع بدوی است، باشیم.

کد خبر: ۹۶۳۸۱۲

تاریخ: ۱۵ اسفند ۱۳۹۸ - ۰۷:۰۰

به گزارش «تابناک» در صورت تغییر کاربری یا دایر کردن واحد تجاری در محل مسکونی که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی است، با طرح موضوع در کمیسیون مربوطه و در فرض احراز تخلف توسط مالک یا مستأجر، با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند در مورد تعطیلی محل کسب و پیشه یا تجارت ظرف مدت یک ماه تصمیم‌گیری می‌شود. این تصمیم به وسیله مأموران شهرداری اجرا می‌شود و کسی که در عمل از محل مزبور، پس از تعطیلی برای کسب و پیشه یا تجارت استفاده کند، به حبس و جزای نقدی محکوم خواهد شد.

به منظور کاهش آثار ساخت‌وساز‌های غیرمجاز و نیز رفع مزاحمت از مشاغلی که موجب بروز آلودگی زیست‌محیطی و ایجاد سر و صدا‌های نامتعارف می‌شوند، قوانین و مقررات مختلفی وضع شده است که به شهرداری اجازه رسیدگی و برخورد قانونی می‌دهد. در واقع تحقق این اهداف به وسیله کمیسیون‌هایی با ترکیب نمایندگانی از قوه‌قضاییه، وزارت کشور و یکی از اعضای شورای اسلامی شهر در شهرداری اعمال می‌شود، که آن‌ها می‌پردازیم:

حدود صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

با هدف اینکه کالبد شهر از بافت و معماری هماهنگ‌شده و متکی بر اصول و قواعد مهندسی برخوردار شود، قبل از اقدام به هرگونه عملیات ساختمانی، اخذ مجوز از شهرداری یکی از الزامات اساسی است که همراه با ضمانت اجرا‌های سنگینی مانند اعمال مقررات ماده ۱۰۰ شهرداری است. در این ارتباط و در اجرای مقررات مذکور، صدور پروانه ساختمانی و دیگر مجوز‌های قانونی در حریم شهر‌ها جزو وظایف شهرداری‌ها تلقی شده و به تبع آن نظارت و کنترل شهرداری برای جلوگیری از تغییر کاربری، ساخت و‌ساز‌های غیرمجاز یا غیراصولی و غیراستاندارد ضروری است.

رسیدگی به این موضوعات ابتدا در کمیسیون ماده ۱۰۰ با ترکیبی که در بالا اشاره شد، توسط نماینده شهرداری بدون حق رأی مطرح و تصمیم متخذه به مالک یا ذی‌نفع ابلاغ می‌شود. رأی صادره در کمیسیون تجدیدنظر قابل اعتراض و پس از قطعیت لازم‌الاجراست. اما از لحاظ شکلی از حیث رعایت قوانین و مقررات در دیوان عدالت اداری قابل شکایت است و در صورتی که مانند تخریب و قلع بنا، جبران خسارات ناشی از اجرای آرای صادره در آینده دشوار باشد، بنا به ضرورت و فوریت آنها، امکان صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از اجرا تا پایان رسیدگی در دیوان وجود دارد. متعاقباً دیوان عدالت اداری موضوع را بررسی می‌کند و اگر شکایت را وارد نداند، تأیید کرده و در غیر این صورت رأی صادره را نقض می‌کند و به کمیسیون هم‌عرض ارجاع می‌دهد.

به علاوه قانونگذار با توجه به اهمیت حفظ اراضی لازم و متناسب موزون شهر‌ها در آینده، حفظ اراضی کشاورزی، باغ‌ها و جنگل‌ها را در اولویت قرار داده و هرگونه استفاده برای احداث ساختمان یا تأسیسات را صرفاً در چارچوب ضوابط و مقررات و همچنین مطابق طرح‌های جامع و هادی امکان‌پذیر دانسته است. طرح‌های مذکور باید توسط شورای عالی شهرسازی و معماری تعیین و تصویب شود. شهرداری‌ها در واقع مجری مصوبات این شورا هستند و صرفاً اختیار تدقیق آن‌ها و نیز قابلیت شناسایی و پیاده کردن بر روی اراضی و زمین‌های شهری را دارند. در واقع هرگونه تغییر کاربری و اقدامات مربوط در خصوص حریم شهر‌ها منوط به موافقت شورای شهر و شهرداری‌هاست و این موافقت باید قبل از اجرای عملیات ساختمانی از شهرداری‌ها اخذ شود.

صلاحیت کمیسیون بند ۲۰

کمیسیون بند ۲۰ از ماده ۵۵ قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۴۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی به منظور جلوگیری از ایجاد و تأسیس اماکنی که به نحوی از انحا موجب بروز مزاحمت برای ساکنان یا مخالف اصول بهداشتی در شهرهاست، تشکیل شده است. در این راستا معاونت خدمات شهری شهرداری کارگروهی را در دستور کار خود قرار داده که مکلف است از تأسیس کارخانه‌ها، کارگاه‌ها، گاراژ‌های عمومی و تعمیرگاه‌ها و دکان‌ها و همچنین مراکزی که مواد محترقه می‌سازند، و نیز تعبیه اصطبل چهارپایان و مراکز دامداری و به طور کلی تمام مشاغل و کسب‌هایی که ایجاد مزاحمت و سروصدا کرده یا دود یا عفونت یا تجمع حشرات و جانوران را ایجاد می‌کنند، جلوگیری کند. به علاوه، موظف است نسبت به تخریب کوره‌های آجر، گچ و آهک‌پزی و خزینه گرمابه‌های عمومی مخالف بهداشت عمومی اقدام کند. مضافاً اینکه نظارت و مراقبت در وضع دودکش‌های اماکن و کارخانه‌ها و وسایط نقلیه دودزا از آلوده شدن هوای شهر، در دستور کار قرار گرفته است. در نهایت هر گاه تأسیسات مذکور فوق قبل از تصویب این قانون به وجود آمده باشد، آن‌ها را تعطیل کرده و اگر لازم شود آن‌ها را به خارج از شهر انتقال می‌دهد.

اگر صاحب ملک به نظر شهرداری معترض باشد، باید ظرف ۱۰ روز اعتراض خود را به کمیسیونی مرکب از سه نفر از اعضای شورای اسلامی شهر، ارایه دهد. چنانچه رأی کمیسیون مبنی بر تأیید نظر شهرداری باشد، یا صاحب ملک به‌موقع اعتراض نکرده باشد، شهرداری به‌وسیله مأموران خود رأساً اقدام خواهد کرد.

صلاحیت کمیسیون ماده ۷۷

بر اساس قانون، رفع هرگونه اختلاف در مورد عوارض بین مؤدی و شهرداری، در صلاحیت کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور و دادگستری و شورای اسلامی شهر است که تصمیم آن قطعی است. انواع عوارض مانند عوارض ساختمانی، کسبی، تولیدی، نوسازی و ... که به وسیله شهرداری‌ها قابل وصول است، در کمیسیون مذکور مطرح می‌شود. بدهی‌هایی که طبق تصمیم این کمیسیون قابل تشخیص شود، بر اساس مقررات اسناد لازم‌الاجرا به وسیله اداره ثبت وصول می‌شود؛ بنابراین اجراییات ثبت مکلف است طبق تصمیم کمیسیون مزبور نسبت به صدور اجراییه و وصول طلب شهرداری مبادرت کند. به‌علاوه در نقاطی که سازمان قضایی نباشد، رییس دادگستری شهرستان یک نفر را به نمایندگی دادگستری تعیین می‌کند و در غیاب انجمن شهر انتخاب نماینده انجمن از طرف شورای شهرستان به عمل خواهد آمد. گرچه آرای صادره کمیسیون قطعی و لازم‌الاجراست، اما از لحاظ شکلی از حیث رعایت قوانین و مقررات در دیوان عدالت اداری قابل شکایت است. دیوان مزبور موضوع را بررسی و اگر شکایت را وارد نداند، تأیید می‌کند و در غیر این صورت رأی صادره را نقض کرده و به کمیسیون هم‌عرض ارجاع می‌دهد. البته به موجب اصلاحاتی که در سال ۱۳۹۲ در قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری به عمل آمد، برای دیوان صلاحیت صدور رأی ماهوی نیز ایجاد شده است.

تحدید مالکیت در شهر‌ها جهت اجرای طرح‌های عمرانی

از جمله ضرورت‌های امروزی توجه به توسعه محیط‌های شهری، تعبیه زیرساخت‌های عمرانی جهت خدمات عام‌المنفعه است که البته مستلزم بروز مشکلات بسیاری جهت تطبیق‌پذیری ساکنان شهر‌ها با توسعه طرح‌های عمرانی است، که مهمترین مشکل، تعیین تکلیف وضعیت حقوقی زمین‌هایی است که در محدوده این طرح‌ها قرار دارند، که به شرح آن‌ها می‌پردازیم.

قانون نوسازی و عمران شهری: تصویب این قانون در سال ۱۳۴۷ با هدف اصلاح ساختار اساسی بافت‌های مختلف شهری، تأمین نیازمندی‌های عمومی، ایجاد و توسعه پارک‌ها و فضا‌های تفریحی، اصلاح و احداث معابر و خیابان‌های ارتباطی، نوسازی محلات و رشد متناسب و موزون شهر‌ها مطابق طرح‌های مصوب شهری بعد از تصویب مجلس، به شهرداری اختیار داده است که به تصرف املاک و اراضی برای تأمین نیازمندی‌های فوق، در قبال پرداخت قیمت آن‌ها به مالکان مربوطه اقدام کند.

لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی دولت: با توجه به قانون نحوه خرید و تملک اراضی مصوب سال ۱۳۵۸ یکی از شرایط اساسی تملک قهری اراضی اشخاص، نیاز دستگاه‌های اجرایی به املاکی دانسته شده است که در مالکیت اشخاص قرار گرفته و مقنن اجازه داده با تصویب بالاترین مقام اجرایی در شهر‌های موضوع قانون شهرداری، و در مورد سایر مؤسسات و دستگاه‌هایی که مجاز به تملک هستند، در اختیار آنان قرار گیرد.

به موجب این قانون برای برنامه‌های عمومی دولت مقرر شده است که هرگاه برای اجرای برنامه‌های عمرانی، عمومی و نظامی در وزارتخانه‌ها یا مؤسسات و شرکت‌های دولتی یا وابسته به دولت، همچنین شهرداری‌ها و بانک‌ها و... به اراضی، ابنیه، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق مربوط به اراضی مذکور متعلق به اشخاص حقیقی و حقوقی نیاز باشد و اعتبار آن به وسیله دستگاه اجرایی تأمین شده باشد، دستگاه اجرایی می‌تواند ملک مورد نیاز را مستقیماً یا به وسیله هر سازمان خاصی که مقتضی بداند، طبق مقررات مندرج در قانون مذکور خریداری و تملک کند.

قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها: ضرورت اجرای طرح‌های فرهنگی و اجتماعی که در جهت ارتقای سطح فرهنگ شهروندان تهیه و اجرا می‌شود، ایجاب می‌کند که نه‌تن‌ها حقوقی از مالکان اراضی و املاک اجرای چنین طرح‌هایی تضییع نشود، بلکه اجرای صحیح طرح‌های شهری توسط شهرداری، به‌گونه‌ای قانونمند شده که ضامن آرامش و رفاه، امنیت و سلامت ساکنین شهر‌ها باشد. در این ارتباط در سال ۱۳۶۷ قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها تصویب شد که طبق آن، همه وزارتخانه‌ها، نهاد‌ها و شرکت‌های دولتی یا وابسته به دولت و شهرداری‌ها مکلفند در طرح‌های عمومی یا عمرانی که ضرورت اجرای آن‌ها توسط وزیر یا بالاترین دستگاه اجرایی با رعایت ضوابط مربوطه تصویب و اعلان شده، طرح‌های عمومی یا عمرانی که در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از (حقوقی و حقیقی) قرار داشته و در داخل محدوده شهر‌ها و شهرک‌ها و حریم استحفاظی آن‌ها باشد، پس از اعلام رأی، حداکثر ظرف مدت ۱۸ ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال سند رسمی و پرداخت بها یا عوض آن اقدام کنند.