دانستنی های حقوقی؛

آشنایی با تفاوت های اساسی «بیع نامه» و «قولنامه»

در خصوص خرید و فروش و معاملات مربوط به اموال غیرمنقول شامل املاک مسکونی و تجاری، آنچه که معمول است اینکه طرفین معامله به دلالت مشاورین املاک اعم از فضای مجازی و حقیقی به پای میز مذاکره کشیده می‎شوند. در این میان ممکن است نتیجه آن به برقراری ارتباطی محکم و لازم الاجراء منجر شود که در قالب بیع نامه ظهور خواهد یافت. لیکن چنانچه قول و قرار‌هایی جهت معامله‌ای در آینده شود به آن قولنامه می‎گویند.

کد خبر: ۸۷۴۴۷۴

تاریخ: ۱۱ بهمن ۱۳۹۷ - ۰۷:۰۰

به گزارش «تابناک» آنچه در زبان حقوقی مبایعه‌نامه می‌گویند، همان چیزی است که در عرف، قولنامه نام دارد، اما با بررسی روند تاریخی و عرف حاکم بر جامعه باید گفت: این دو اصطلاح دارای آثار متفاوتی است. زیرا بیع نامه به مانند سایر قرارداد‌هایی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می‌کنند، در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن، می‌توان الزام و اجبار طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می‌کند، از دادگاه درخواست کرد.

بدین ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری و یا خریدار از پرداخت بهای کامل معامله امتناع ورزد، هر یک از آن‌ها می‌توانند از دادگاه صالح درخواست کنند تا طرف مقابل را برای انجام تعهدش مجبور کند؛ بنابراین مبایعه نامه، قراردادی است که طی آن بیع انجام شده و بیع به قراردادی اطلاق می‌شود که طبق آن مالی به دیگری فروخته می‌شود. در نتیجه عرفاً قرارداد مکتوبی که بین طرفین (فروشنده و خریدار یا بایع و مشتری) تنظیم می‌شود و براساس آن مالی در مقابل دریافت عوض یا بهاء یا قیمت فروخته می‌شود، مبایعه نامه به شمار می‌رود.

به گزارش «معاونت فرهنگی قوه قضاییه» در مقابل هر گاه دو طرف قصد انجام معامله را فعلاً نداشته و فقط به وعده بیع در آینده اکتفا کنند و تنها قول انجام معامله را در آتیه به یکدیگر می‌دهند بدون آنکه در حال حاضر قصد انعقاد عقد بیع را داشته باشند آنرا "قول" به انجام معامله می‎گویند و در صورتی که این قول بصورت مکتوب باشد "قولنامه" لقب دارد.

بدیهی است این توافق مُمَلِک نبوده یعنی باعث تملیک و تملک نخواهد شد و صرفاً ایجاد تعهد می‎نماید. مع الوصف لازم به ذکر می‌داند با عنایت به اصل آزادی اراده موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی اگر قولنامه تنظیمی واجد شرایط صحت باشد یعنی الف) طرفین دارای اهلیت باشند ب) دارای قصد و رضا باشند ج) موضوع معامله معین باشد د) جهت معامله مشروع باشد، اجرای آن الزام آور است.

همچنین اگر قرار بر انجام تعهدی به صورت شرط، ضمن عقد الزام آوری گنجانده شود مانند اینکه در حین خرید و فروش خانه‌ای تعهد بر واگذاری سهام شرکتی درج شود، این تعهد نیز به تبع عقد اصلی لازم الاجراست. در این فرض نیز چنانچه یکی از طرفین از انجام تعهدات موضوع قولنامه خودداری نمایند، الزام طرف ممتنع به انعقاد بیع و سایر تعهدات واجد وجاهت قانونی است و حتی اگر برای این تخلف خسارتی تعیین شده باشد می‌توان آنرا نیز مطالبه نمود.

در مقابل اگر طرفین قصد انعقاد معامله‌ای را داشته باشند که هنوز مقدمات آن فراهم نشده و تعهد کنند که معامله را با شرایط معین و در مهلت خاصی انجام دهند و به عبارت دیگر صرفاً وعده انجام بیع را در آینده به یکدیگر بدهند، سندی را که درخصوص این قول بین طرفین تنظیم می‌شود به تعبیر حقوقی، قولنامه نام دارد.

به طور مثال ممکن است خریدار پول کافی ندارد یا فروشنده باید نسبت به اقدامات اولیه در جهت نقل و انتقال مانند اخذ پایان کار، صورتمجلس تفکیکی، مفاصا‌های شهرداری و دارایی و ... اقدام کند. در این حالت طرفین قراردادی عادی تنظیم می‌کنند و در آن متعهد می‌شوند در زمان و مکان مشخصی (مانند دفتر اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین شده در قرارداد معامله را واقع سازند.