فتاوای آیت الله العظمی بهجت (قدس سره) در مورد اجاره

کد خبر: ۸۵۰۸۴۹

تاریخ: ۲۱ آبان ۱۳۹۷ - ۰۱:۳۰

فتاوای آیت الله العظمی بهجت (قدس سره)

تقاص اجرت

سؤال: شخصى براى كسى با اجرت معينى كار مى كرده است، پس از انجام عمل، اجرت او را كمتر داده، آيا مى تواند از ساير اموال او بقيّه ى اجرت را بردارد؟ با فرض اين كه علم دارد كه او اشتباه كرده و بى جهت انكار مى كند؟

جواب: اگر راه ى نداشته باشد، مى تواند.

شرط پرداخت مبلغ در صورت تأخير تخليه

سؤال: اگر ضمن عقد اجاره شرط شود در صورت تخلّف مستأجر از تخليه بعد از انقضاى مدّت، موظّف است كه مثلاً سه برابر مال را بپردازد، آيا در صورت تخلّف بدهكار مى شود؟

جواب: بدهكارى او به عنوان شرطى است كه در موقع اجاره آن را پذيرفته و اشكالى ندارد.

اجاره از زرتشتيان

سؤال: اجاره نمودن منزل زرتشتيان چه حكمى دارد؟ آيا مى توان در آن جا درس خواند و يا جلسات قرآنى برگزار نمود؟

جواب: در هر صورت اجاره كردن محلّ از زرتشتى و دادن اجاره به او اشكال شرعى ندارد و مى توانند در آن محلّ درس بخوانند يا جلسات قرآنى داشته باشند.

اجاره ى زمين مورد اختلاف

سؤال: زمينى مورد اختلاف بين دو نفر است. اگر يك نفر از آن ها اين زمين را به شخصى اجاره دهد و اجاره كننده زمين را شخم بزند و شخص ديگرى بر آن زمين بذر بپاشد، محصول زمين را چه كسى بايد برداشت نمايد؟

جواب: بذر از هر كه هست، حاصل هم از اوست، همان گونه كه اجرت زمين شخم زده هم بر اوست.

نحوه ى ضامن شدن شخص ثالث در اجاره

سؤال: در بعضى موارد اجاره، پيش از اجاره چكى از ثالث مى گيرند، آيا چنين ضمانى حقيقى است يا صورى؟

جواب: تا پيش از تحقّق اجاره، اين ضمان صورى است، ولى در بقاى آن پس از اجاره، ضمان حقيقى مى شود. زيرا آن ضمان اولى بقا دارد و همين در صحت ضمان كافى است، و اما ضمان تعليقى متعارف كه ثالث مى گويد: اگر بدهكار دين را نداد من مى دهم، اين مانند شرط است نه ضمان و در صحت آن تأمل است.

اجاره دادن وجه نقدى

سؤال: آيا اجاره وجه نقدى مانند پول صحيح است؟

جواب: اگر قابل استفاده بوده و عين پول باقى باشد، اجاره اش صحيح است و در غير اين صورت صحيح نيست.

اجاره نمودن طلا

سؤال: طلاساز، يك كيلو طلا را يك ساله اجاره مى كند كه با آن معاملاتى انجام دهد و آخر سال يك كيلو را با اجرت آن پس بدهد، آيا چنين اجاره اى صحيح است؟ راه شرعى را در صورت عدم صحّت آن، بيان فرماييد.

جواب: اين اجاره باطل است؛ زيرا در اجاره بايد عين مال باقى باشد كه در اين جا باقى نيست؛ ولى راه حلّيت آن به اين صورت مى شود كه آن سود و اجرتى را كه مى خواهد در طول سال بدهد، در مقابل جنسى كم ارزش معامله كند، به شرط اين كه يك ساله يك كيلو طلا را به عنوان قرض بگيرد.

اجاره زمين

سؤال: دو نفر زمينى را به صورت اجاره، طبق قراردادى با سازمانى به تصرف مى گيرند و اعيانى ساختمانى همان زمين (منظور غرفه) را طبق نظر كارشناسى وقت به مبلغ تمام شده پنج ميليون تومان خريدارى و بهاى آن را طبق قرارداد به سازمان مذكور پرداخت مى نمايند. با توجه به اين كه در قرارداد آمده است: مدت اجاره پنج سال تمام خورشيدى است و با توجه به اين كه در زمان انعقاد قرارداد به صورت شفاهى مقرر گرديده كه مال الاجاره با توجه به نرخ تورّم و عرف جارى معيّن گردد. بفرماييد:

1) آيا چنين قراردادى صحيح است؟

جواب: بلى، صحيح است، اگر در پنج سال اوّل مال الاجاره را معلوم كرده اند و مالك ساختمان و مستأجر زمين است و طرفين بايد طبق قرارداد عمل كنند.

2) اگر سازمان مذكور همين مورد معامله را پس از گذشت پنج سال از قرارداد اوّل، توسط قرارداد ديگرى به شخص ديگرى واگذار نمايد، آيا صحيح است؟ با توجه به اين كه در قرارداد شخص اوّل آمده است موضوع قرارداد جزوا يا كلاً غير قابل انتقال يا واگذارى به هر شكل به غير، اعمّ از حقيقى يا حقوقى مى باشد.

جواب: اگر شرط فعل كرده اند، تكليفا خلاف شرع نموده؛ اما وضعا باطل نيست و اگر به نحوى به شرط نتيجه برگردد، تابع شرط است.

اجاره حرم امام زاده

سؤال: فردى در حرم يكى از امام زاده ها، سال ها روضه خوانى مى كرده است. اكنون هيأت امناى امام زاده قصد دارند ماهانه مبلغى از وى اجاره بگيرند. چه حكمى دارد؟

جواب: اين وجهى ندارد، ولى خوب است خود او قدرى از سود حاصله را به مستحقى بدهد كه آن را در تعميرات يا امور ديگر آن امام زاده صرف كند.

فروش مال الاجاره

سؤال: خانه اى را جهت كلاس درس زبان به مدت يك سال اجاره كرديم، ولى موجر بعد از چند ماه اعلام كرد: خانه را فروخته ام، آن را تخليه كنيد و ما نيز تخليه نموديم و كليد خانه را براى گرفتن پول رهن نزد خود نگه داشتيم اما موجر بعد از دو ماه ادعاى اجاره مى كند، لطفا وظيفه ما را بيان فرماييد؟

جواب: اگر با توافق، اجاره را اقاله كرديد، موجر ديگر حق اجرت اجاره را ندارد.

اجاره زمين هاى وقفى

سؤال: در مورد اجاره زمين هاى اوقافى لطفا بفرماييد تعيين مبلغ اجاره به عهده عرف است يا خود مستأجر يا كارشناس و لطفا بفرماييد مخارجى كه در آن صورت مى گيرد، به عهده چه كسى است (در صورتى كه اين زمين ها سال ها دست مستأجران است و اجاره آن را به حساب مسجد يا حسينيه مى ريزند.)

جواب: تعيين مبلغ اجاره به عهده ى متولى شرعى وقف با لحاظ مصلحت وقف است و مخارج هم به توافق متولى و مستأجر مربوط است و با نبود متولّى، به حاكم شرع مربوط است.

اختلاف مالك و صاحب سند در مال الاجاره

سؤال: آيا مستأجر بايد اجاره بهاء را به كسى كه خود را صاحب ملك مى داند و آن را به مستأجر اجاره داده است بپردازد و يا به كسى كه سند ملك دارد و ادعاى مالكيت مى كند؟

جواب: به ذواليد (كسى كه ملك در دست او است) مى پردازد، مگر آن كه خلاف آن ثابت شود.

شرط ضرر

سؤال: شخصى مزرعه و باغ خود را همراه آب، اجاره داده است و شرط كرده كه اگر ضررى متوجه محصول شد، بر عهده مستأجر است و مستأجر هم مقدار زيادى ضرر كرده، آيا شرط انجام شده صحيح است؟

جواب: صحيح است.

استفاده از مورد اجاره پس از اتمام قرارداد

سؤال: اگر مستأجر در پايان مدت اجاره، خانه اى پيدا نكرد، آيا به ناچار مى تواند در منزل استيجارى قبلى بماند تا خانه اى پيدا كند و اگر موجر راضى نباشد، آيا حكم غصب پيدا مى كند؟

جواب: حكم غصب پيدا مى كند.

اجاره طلا

سؤال: آيا اجاره دادن طلا (در صورت رواج آن) صحيح است؟ اگر براى فروش و معامله با آن باشد، چه وجهى دارد؟ و اگر براى زينت باشد، چه حكمى دارد؟

جواب: در صورت فروش طلاهاى مبادله شده، به لحاظ آن كه عين مورد اجاره باقى نمى ماند، اجاره صحيح نيست؛ اما اجاره طلا براى زينت در مدت معين و بازگرداندن عين آن بلامانع است.

ساختن مرغ دارى در زمين اجاره اى

سؤال: شخصى زمينى را به فردى اجاره داده است كه در آن زمين مرغ دارى درست كند ـ كه اين كار را مى كند ـ اما بعد از مدتى يكى از وارث ها از مستأجر مى خواهد تا زمين را تخليه كند و مرغ دارى خود را از آن جا ببرد يا خراب كند، اما مستأجر مى گويد: اين همه خرج كردم و حاضر نيستم اين جا را تخليه نمايم، آيا حق با مالك است يا مستأجر؟

جواب: تا مدت اجاره باقى است، حق با مستأجر است و هم چنين اگر شرطى ضمن عقد شده است.

انبار كردن پاركينك اجاره شده

سؤال: شخصى منزلى را اجاره كرده است؛ اما از پاركينگ خانه به منظور انبار كردن اجناس به منظور فروش استفاده مى نمايد، آيا شرعا جايز است؟

جواب: اگر خلاف قرارداد در اجاره نباشد، مانعى ندارد.

تغيير مبلغ اجاره متناسب با تورم

سؤال: اگر ضمن عقد اجاره شرط شود كه مبلغ اجاره با تورم سطح زندگى به تناسب افزايش يابد، چه وجهى دارد؟

جواب: اگر منظور، اجاره هاى بعدى باشد و يا به نحو شرط ضمن عقد باشد، به توضيحى كه در مسأله ى 1736 رساله آمده است، جايز است.

استفاده مستأجر از حياط مشترك

سؤال: در حياط مشترك ميان صاحب خانه و مستأجر آيا در نبود صاحب خانه، مستأجر مى تواند از حياط و ديگر امكانات خانه استفاده كند؟

جواب: اگر با رضايت صاحب خانه باشد، جايز است.

مستأجر متوفى

سؤال: اگر شخصى منزلى را اجاره كند و پس از مدتى فوت كند، در صورتى كه وصيت نكرده باشد، آيا بدهى بقيه اجاره به عهده همسرش است يا از اصل مال برداشته مى شود؟ و آيا بعد از مرگ مستأجر ورثه مى توانند اجاره را فسخ كنند؟

جواب: بدهى از اصل مال برداشته مى شود و تا مدت اجاره تمام نشده، اگر در عقد اجاره شرط استفاده شخص مستأجر نشده است، حق فسخ ندارند. (مسأله ى 1757 رساله.)

آزار و اذيت همسايگان به واسطه اجاره

سؤال: در همسايگى ما، مؤسسات يا مدارسى محلى را اجاره كرده اند و باعث آزار و اذيت همسايگان مى شوند و به تذكرات ديگران هم اهميت نمى دهند، چه بايد كرد؟

جواب: از موجر بخواهيد ديگر به آن ها اجاره ندهد، و اگر اذيت و آزار آن ها به حدّ حرام مى رسد، به حاكم شرع مراجعه كنيد.

اجاره قرآن و نماز و روزه خوانده شده

سؤال: آيا كسى كه قرآن مى خواند و اجرت مى گيرد مى تواند چند ختم قرآن كند و اگر كسى آمد و از وى ختم قرآن يا نماز يا روزه خواست بگويد مثلاً چند روز پيش يك ختم قرآن كردم و يا يك سال نماز و روزه را كه قبلاً انجام داده ام به كسى هبه نكرده ام، ثواب آن را به فرد مورد نظر شما هبه مى كنم و طرف مقابل هم قبول كند و اجرت آن را هم بدهد، آيا صحيح است؟

جواب: اگر منظور اجرت عمل است، صحيح نيست و اگر در قبال اهداى ثواب است، مانعى ندارد.

نحوه پرداخت اجاره

سؤال: آيا موجر مى تواند كرايه يك سال يا دو سال را مطالبه كند؟ و آن چه اكنون متداوّل است كه در پايان ماه كرايه را مى پردازند، آيا خلاف ضوابط شرعى نيست؟

جواب: هر كدام باشد، با توافق دو طرف جايز است و بدون آن، به مسأله ى 1739 رساله مراجعه شود.

اجاره جنس فروخته شده

سؤال: اموالى به فردى فروخته شده است و تحويل داده شده است تا سند در آينده رسما به نام خريدار انتقال يابد، آيا فروشنده مى تواند در اين فاصله بين فروش عادى تا انتقال سند رسمى، شرعا اجاره اى با خريدار منعقد نمايد و اجاره طلب كند؟

جواب: خير، نمى تواند.

ادعاى سفاهت موجر

سؤال: فردى منزلى را به مدت 15 سال اجاره كرده و اجاره نامه رسمى هم تنظيم شده است، ولى بعد از فوت موجر، وارث او ادعا مى كند كه موجر سفيه بوده و اجاره باطل است، اين مسأله چه حكمى دارد؟

جواب: مجرد ادّعاى آن ها، اثرى ندارد.

كم كردن دست مزد توسط وكيل موجر

سؤال: بنده وكيل شخصى هستم، به اين صورت كه صاحب كار پولى را به عنوان دستمزد براى كارگران به بنده مى دهد، ولى بنده به كارگران، كمتر از آن مبلغ مى دهم و بقيه آن را براى خودم بر مى دارم، آيا جايز است؟

جواب: جايز نيست.

اجاره منزل مشتبه

سؤال: اگر كسى خانه اى را اجاره كند و بعدا متوجه شود صاحب خانه آن خانه يا قسمتى از آن را با پول ربا خريده است، وظيفه چيست؟

جواب: چون معاملات به ذمّه واقع مى شود، مالكيت صاحب خانه براى آن خانه اشكال ندارد.

ادامه كسب پس از اتمام قرارداد اجاره

سؤال: آيا ادامه ى كسب پس از انقضاى مدت اجاره مغازه يا پاساژ يا هر محل كسب ديگرى، شرعا جايز است؟

جواب: اگر شرطى ضمن عقد قبلى نبوده است، جايز نيست.

تبديل شغل در محل مغازه

سؤال: فردى مغازه اى را براى آرايشگرى اجاره كرده است و در مدت باقى اجاره، مى خواهد مغازه را به كبابى تبديل كند، آيا مالك مى تواند در بقيه مدت اجاره، كرايه را چند برابر كند؟

جواب: اگر شرطى در كار نبوده است، نمى تواند اضافه كند.

اجاره دام

سؤال: در بعضى مراتع، شخصى چند گاو را از ديگرى اجاره كرده و تا مدت ـ مثلاً يك سال ـ خرج حيوانات را داده و از منافعشان بهره مند مى شود و پس از اتمام مدت، گاوها را با همان خصوصيات به صاحب آن ها رد نموده و به ازاى هر يك هم مبلغى مى پردازد، لطفا بفرماييد اين چه نوع معامله اى است؟ و چه حكمى دارد؟

جواب: اين اجاره صحيح است و مبلغ پرداختى هم اجرت اجاره است.

خسارت كالا در باربرى ها

سؤال: مؤسساتى مانند پست و حمل و نقل، با دريافت اجرت معينى اقدام به حمل و رساندن كالا به مشترك مى كنند، در صورتى كه كالا بر اثر سرقت يا آتش سوزى و... تلف شود و يا خسارت ببيند، آيا ضامن كالا مى باشند؟

جواب: اگر اجير و حامل افراط و تفريطى نكرده باشند، ضامن نيستند.

صيد كردن از سدّ اجاره داده شده

سؤال: سدّى توسّط جهاد سازندگى تأسيس شده است، بعد از پر كردن آب، در آن ماهى پرورش داده مى شود. پس از مدّتى سدّ، در اختيار سازمان آب قرار گرفته و اينجانب آن سدّ را با ماهى هايش از آن سازمان اجاره نموده ام. بعضى از مردم به تصوّر اين كه ماهى اوّليه را جهاد ريخته است و به احتمال اين كه ماهى در آب را هر كس صيد كند مال او مى باشد، ماهى ها را از آن سدّ صيد مى نمايند. آيا شرعا جايز است؟

جواب: از خصوص مورد سؤال اطّلاع نداريم، ولى آن چه مى توان در مورد مسأله گفت اين است كه سدّى كه جهاد به وجود آورده، چنان چه در زمين مباح احداث شده و در اختيار سازمان آب قرار داده اگر شخصى آن سدّ را با ماهى هاى آن از مسؤولين مربوطه اجاره كرده باشد، هر گونه تصرّف و انتفاع از سدّ، متعلّق به آن شخص است و افراد ديگر حقّ اصطياد ندارند و اگر خصوصيّات مورد نزاع باشد، محتاج به مرافعه ى شرعيّه است.

لزوم عمل به مفاد اجاره

سؤال: دو باب مغازه به صورت رهن و اجاره، بيست سال قبل كرايه داده مى شود. از بابت رهن مبلغ سى هزار تومان و از بابت كرايه ماهيانه هزارتومان تعيين مى شود و با شرايط ذيل اجاره داده مى شود.

الف) مدت اجاره سه سال تمام است.

ب) پس از پايان مدت سه ساله، مستأجر ملزم به تخليه و تحويل مغازه ها مى باشد كه در برابر اخذ مبلغ مورد رهن، مغازه ها را صحيح و سالم و بدون عذر و بهانه تحويل دهد (مالك وجهى به عنوان سرقفلى يا پيشينه ـ حقّ كسب و پيشه ـ از مستأجر دريافت نكرده است).

ج) مستأجر حق واگذارى مغازه به غير را ندارد.

به مدت پنج سال هر دو طرف، مالك و مستأجر با رضايت كامل رابطه ى استيجارى خود را ادامه مى دهند. مستأجر كرايه خود را مى دهد و مالك دريافت مى كند. در سال پنجم مجددا اجاره نامه اى جديد با همان سه شرط بالا تنظيم مى گردد. فقط مبلغ كرايه از هزار تومان به هزار و دويست تومان افزايش مى يابد. شروع قرارداد جديد سال شصت و سه بوده است. پانزده سال قبل، پس از پايان مدت سه ساله يعنى سال سررسيد اجاره، صاحب مغازه با پرداخت مبلغ مورد رهن خواستار تخليه مغازه و گرفتن مغازه هاى خود مى شود. مستأجر از تخليه مغازه خوددارى مى كند و چون صاحب مغازه از ادامه ى رابطه ى استيجارى رضايت نداشته است، اجاره ى ماهيانه را به حساب صندوق دادگسترى واريز مى نمايد. صاحب مغازه دوازده سال است اين كرايه را نگرفته است. بفرماييد:

1) پس از پايان سه سال (سررسيد اجاره)، بدون رضايت صاحب مغازه، تصاحب در آن شغل حلال است يا حرام؟

2) آيا اين تصرّف غاصبانه مى باشد يا خير؟

3) آيا شرعا مستأجر براى تخليه مغازه حق درخواست سرقفلى يا پيشينه كسب از صاحب مغازه را دارد؟

4) اگر پس از پايان مدّت اجاره، مستأجر وجهى به عنوان سرقفلى يا پيشينه كسب از شخصى كه محل را باشرايط فوق الذكر به او اجاره داده بگيرد، حلال است يا حرام؟

5) اگر مستأجر كه مدت اجاره اش گذشته است، بدون رضايت صاحب مغازه، دكان را در اختيار فرد ديگرى قرار دهد و مقدارى سرمايه در اختيار او قرار دهد كه كاسبى كند (مستأجر اوّلى مدت اجاره اش تمام شده و در مغازه حضور ندارد) آيا توقّفش در آن محل حرام و غصبى است؟

6) اگر مالك رضايت نداشت و مستأجر پس از پايان سررسيد اجاره، مغازه را خالى نكرد و مالك به دادگسترى شكايت كرد و دادگسترى بر اساس قوانين، حكم داد كه مستأجر در مغازه بماند، آيا اين توقّف در مغازه بدون رضايت مالك حرام و توقّفش غصبى است؟

جواب: اگر پولى نگرفته و مدّت اجاره سرآمده، مالك حق دارد درخواست تخليه كند.

فسخ اجاره توسط مستأجر

سؤال: شخصى منزلى را براى مدت معينى اجاره كرده است، ولى بعد از گذشت مدتى، آن را فسخ نموده است، آيا فسخ اجاره توسط او صحيح است؟ آيا موجر مستحق دريافت اجاره ى روزهاى قبل از فسخ هست؟

جواب: فسخ يك طرف اجاره صحيح نيست و موجر استحقاق دريافت اجاره ى روزهاى قبل را دارد.

حق كميسيون دلال هاى اجاره

سؤال: آيا دلال در برابر راهنمايى و همراهى كردن مشترى براى نشان دادن منزلى جهت اجاره يا فروش، حق مطالبه اجرت دارد؟ چنان چه شخصى در آن روز معامله انجام ندهد و بعد از چند روز ديگر شخصا نزد مالك رود و معامله را انجام دهد، بدون اطلاع دلال، آيا در اين صورت باز دلال حق اجرت گرفتن دارد؟ و اگر اين كار براى فرار از پرداخت حق دلالى باشد، چه وجهى خواهد داشت؟

جواب: دلال حق گرفتن حق الزحمه ى خود را دارد.

مخارج انجام شده در مورد اجاره

سؤال: اگر مستأجر از موجر بخواهد اصلاحات و تغييراتى در ملك و مال مورد اجاره ايجاد كند، مخارج آن بر عهده ى موجر است يا مستأجر؟

جواب: مخارج آن بر عهده ى موجر است.

اجاره ى مال الاجاره به مبلغ بالاتر

سؤال: شخصى منزلى را اجاره مى كند، سپس آن را با مبلغى بيشتر اجاره مى دهد و رضايت صاحب خانه را نيز جلب مى كند. آيا اين اجاره صحيح مى باشد؟

جواب: اگر صاحب ملك با او شرط كند كه فقط خود او از آن استفاده نمايد، مستأجر نمى تواند آن را به ديگرى اجاره دهد، و اگر شرط نكند، مى تواند آن را با همان مبلغ اجاره به ديگرى اجاره دهد. اما اگر بخواهد به زيادتر از مقدارى كه اجاره كرده اجاره دهد، بايد در آن كارى مثل تعمير و سفيدكارى انجام داده باشد يا به چيزى غير از آن چه اجاره كرده، اجاره دهد مثلاً اگر در برابر پول اجاره كرده به گندم يا چيز ديگر اجاره دهد و در غير اين دو صورت اجاره به مقدار زيادتر جايز نيست، (جهت توضيح بيشتر به مسأله ى 1724 رساله مراجعه شود.)

احكام خيار در اجاره

سؤال: آيا تمام خيارات بيع در اجاره نيز جارى مى شود؟

جواب: غير از خيار مجلس، حيوان و خيار تأخير، بقيه خيارات در اجاره جارى است.