دانستنی های حقوقی؛

آشنایی با حقوق موجر و مستأجر در عقد اجاره

اجاره یکی از رایج‌ترین قراردادهایی است که در کشور منعقد می‌شود و عدم آگاهی با برخی از قوانین تنظیم قرارداد اجاره را با مشکل مواجه می‌کند لذا رعایت چند نکته ساده می‌تواند از دردسرهای بزرگ بعدی جلوگیری کند.

کد خبر: ۸۳۹۲۴۳

تاریخ: ۱۱ مهر ۱۳۹۷ - ۰۷:۰۰

تابناک، مقداد امیری_ اجاره یکی از رایج‌ترین قراردادهایی است که در کشور منعقد می‌شود و عدم آگاهی با برخی از قوانین تنظیم قرارداد اجاره را با مشکل مواجه می‌کند لذا رعایت چند نکته ساده می‌تواند از دردسرهای بزرگ بعدی جلوگیری کند.

به گزارش «تابناک» عقد اجاره، درواقع نوعی قرارداد بین مستاجر و موجر است که طی آن موجر عین مستاجره را که در عین مصرف منفعت آن قابلیت بقا دارد در اختیار مستاجر قرار می‌دهد و منافع مربوط به این عین در مدت مشخصی به مستاجر واگذار می‌شود. این عقد از منظر حقوقی معوض و تملیکی است و آثار و خصوصیات خاص خود را دارا است.

مهم‌ترین نکته‌ای که در تنظیم قراردادهای اجاره باید موردتوجه قرار گیرد، قید مدت اجاره در قرارداد است. در غیر این صورت برابر ماده ۴۶۸ قانون مدنی قرارداد باطل است. همچنین مدت اجاره از روزی شروع می‌شود که بین مؤجر و مستاجر توافق شود. و اگر در قرارداد مدت ذکر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد. همچنین برابر ماده ۴۷۴ قانون مدنی مستاجر می‌تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد و اگر مالک قصد دادن چنین اجازه‌ای را ندارد باید در قرارداد منعقدشده اشاره کند که مستاجر حق اجاره مورد اجاره به غیر را به‌صورت کلی یا جزیی ندارد. نکته دیگر اینکه عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل نمی‌شود بنابراین وراث حق الزام به تخلیه مستاجر را ندارند.

قرارداد اجاره مانند هر قرارداد دیگری ضمانت اجراهای موجود در قانون مدنی را مشمول می‌شود. ترتب موجود در قانون ایران به‌عنوان کشوری که دارای نظام حقوقی مکتوب است، شامل الزام به ایفای تعهد توسط متعهد، تا فسخ قرارداد می‌شود. اما آنچه از آن به ضمانت اجرای درونی یاد می‌شود، در تقابل کارایی قرارداد اجاره نمایان می‌شود.

اساساً ضمانت اجرا وسیله‌ای مستقیم و غیرمستقیم برای انجام دادن الزامات قانونی و یا جبران خسارت زیان‌دیده است. در قراردادهای اجاره که در حال حاضر مورداستفاده است این ضمانت اجرا قراردادی و درونی شده است که کارایی قرارداد اجاره را افزایش می‌دهد. به‌نحوی‌که با ورود خسارت به‌عین مستاجره، موجر می‌تواند با تکیه‌بر در اختیار داشتن مبالغی که تحت عنوان قرض و یا به تعبیر عامیانه پول پیش در اختیار وی قرارگرفته است به جبران خسارت بپردازد. البته در فرضی که این خسارت صرفاً به ادعای موجر بر عهده مستاجر باشد، مستاجر در ادامه می‌تواند به جهت جلوگیری از اجحاف حق خود به مراجع قضایی مراجعه کند. از طرف دیگر با توجه به در اختیار داشتن عین مستاجره توسط مستاجر، وی می‌تواند موجر را تحت‌فشار قرار دهد، و البته تخلیه عین مستأجره دعوایی است که موجر در جهت احقاق ید مالکانه خود می‌تواند اقامه کند.

اقاله یعنی حالتی که طرفین منعقد کننده قرارداد نسبت به اختتام و انحلال آن توافق کرده و شرایط بهره‌مندی از منفعت عین مستاجره به قبل از انعقاد قرارداد برگردد. در این صورت نیز این توافق اراده‌ها است که در خصوص ضرر و زیان احتمالی تصمیم می‌گیرد. اما در فرض که تفاسخ به هر علتی (من‌جمله تلف عین مستاجره) رخ دهد بحث سبب واردکننده ضرر و خسارت قابل‌بررسی است. با توجه به ید امانی مستاجر در فرضی که افراط‌وتفریط او اثبات شود، مسئول جبران خسارت است.

نکته حائز اهمیت دیگر رجوع به عرف در تعیین مسئول هزینه‌های مربوطه است.

در صورت افزایش اجاره‌بها از طرف مالک و تمرد مستاجر از پرداخت اجاره‌بها یا تخلیه می‌توان در مراجع قضایی مشخص در قانون دادخواست ارائه کند. اما بهترین کار در هر قراردادی پیش‌بینی روشی برای حل‌وفصل دوستانه اختلافات احتمالی است. توصیه می‌شود طرفین در خصوص تمام اختلافات ناشی از اجرا و تفسیر قرارداد اجاره به صلاحیت شورای حل اختلاف رضایت بدهند.

بر اساس منابع فقهی این محل اشکال است که مستاجر چنین اجازه‌ای دارد یا خیر اما بر اساس قانون حاکم در فرض عدم تصریح بر فقدان چنین حقی، این حق برای مستاجر مفروض است.

تعمیراتی که عدم انجام آن باعث سلب استفاده از آن ملک نمی‌شود؛ مثلاً تعمیر کولر یا سیستم گرمایش، با مستاجر است و نه موجر. پرداخت هزینه‌های تعمیرات جزئی نیز بر عهده مستاجر است.

در تخلیه منزل مسکونی که به رهن و اجاره گذاشته‌شده، باید مستاجر ابتدا ملک را تخلیه و سپس مطالبه مبلغ رهن کند. حال اگر مالک از گرفتن کلید استنکاف کرد در این صورت مستاجر می‌تواند طبق ماده ۱۳ قانون رابطه مالک و مستاجر اقدام کند. در این ماده آمده است که هرگاه مستاجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادرشده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر مکلف است به‌وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود. درصورتی‌که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نشود مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل کند و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. همچنین اگر مالک از پرداخت مبلغ ودیعه خودداری کرد مستاجر می‌تواند با صدور اظهارنامه، از مالک درخواست حق رهنی را که گرفته، کند و در صورت عدم توجه مالک، مستاجر می‌تواند با مشورت یک وکیل اقدام به طرح دعوا در محاکم صالحه کند.

عقد اجاره مانند هر عقد دیگری درصورتی‌که شرایط اساسی قرارداد که در ماده 190 قانون مدنی به آن اشاره‌شده را نداشته باشد، با بطلان روبرو می‌شود. فقدان اراده و قصد صحیح، یا سایر شرایط ازجمله نبود شرط اهلیت طرفین می‌تواند قرارداد را باطل کند.