آشفته بازاری به نام بافت فرسوده پایتخت

آمارها نشان می‌دهد در شهر تهران مساحتی بالغ بر 4400 هکتار بافت فرسوده وجود دارد که بیش از پنج‌ درصد از مساحت شهر تهران و 35 درصد از بافت مسکونی آن را در بر می‌گیرد.به عنوان مثال منطقه 10 با 53 درصد، منطقه 12 حدود 37 درصد، منطقه 17 معادل 70 درصد و منطقه 11 معادل 28 درصد از بافت مسکونی‌شان را بافت‌های فرسوده شامل می‌شود با توجه به وسعتی که بافت فرسوده در تهران دارد اما بررسی برنامه های مدیریت شهری در یک دهه اخیر نشان می دهد متولیان امر در برنامه ریزی اصولی در این حوزه برنامه های مشخصی نداشتند.حال باید دید مدیریت جدید شهر تهران برای آشفته بازاربافت فرسوده چه برنامه ای دارد؟

کد خبر: ۷۳۴۳۵۶

تاریخ: ۰۷ مهر ۱۳۹۶ - ۱۴:۳۱

طبق تقسیم‌بندیی‌های سازمان نوسازی شهر تهران این میزان بافت فرسوده به دلیل وجود سه شاخص نفوذ ناپذیری (بلوک‌هایی که بیش از 50 درصد معابر آن عرض کمتر از 6 شش متر دارند)، ناپایداری(بلوک‌هایی که بیش از 50 درصد بناهای آن ناپایدار و فاقد سیستم سازه است) و ریزدانه بودن (بلوک‌هایی که بیش از 50 درصد پلاک‌های آنها مساحت کمتر از 200 متر مربع دارند) به دست آمده است.

به گزارش تیتر شهر، هرچند در دو دهه اخیر وجود بافت‌های فرسوده در شهری همچون  تهران که عنوان پایتختی را نیز یدک می‌کشد؛ همیشه هشدار داده شده است، اما باید به این مساله اشاره کرد که در طول حداقل همین دو دهه اخیر راهکارهایی که دولت به عنوان متولی احیای بافت فرسوده و همچنین مدیریت شهری نتوانسته در یک پروسه زمانی مشخص این میزان بافت فرسوده را به طور کامل نوسازی کند.

هرچند در یک دهه اخیر دکتر محمدباقر قالیباف، شهردار وقت تهران سعی کرد تا با اجرا راهکارهایی مانند طرح خانه به خانه،‌ ورود بخش خصوصی و سرمایه‌گذاران در قالب طرح شمسه ایرانیان، صفر کردن عوارض بخش نوسازی، مطرح کردن پروژه بسته‌های تشویقی و حتی اعطای وام 70 میلیون تومانی به مالکانی که قصد نوسازی املاک فرسوده خود را دارند؛ قدمی در این راه بردارد، اما گویا نوسازی بافت فرسوده در کلانشهری همچون تهران آشفته بازاری است که گویا هیچ وقت قرار نیست سر و سامان بگیرد.

ورود جدی به بحث نوسازی بافت های فرسوده شهر تهران از سال 80 بود که با هشدارهایی که کارشناسان به مسئولان دادند؛ وارد مرحله جدیدی از نظر تصمیم گیری متولیان و مسئولان شهری شد. هر چند در این سال ها با راه اندازی شرکت های خدمات نوسازی در پایتخت قرار بود تا این دفاتر به عنوان مجموعه ای در دل محله ها و مناطق تهران تصمیمات مدیریتی را اجرایی کنند. اما مداخله مستقیم مسئولان دولتی در این بخش بدون در نظر گرفتن بافت اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی محله ها نتوانست تاثیر زیادی در حل معضل فرسودگی و ناپایداری بافت مناطق دارای بیشترین درصد فرسودگی و ناپایداری و البته ریزدانگی بکند.

نمونه بارز فعالیت دفاتر خدمات نوسازی را می توان در محله هایی مانند عودلاجان و سیروس واقع در منطقه 12 تهران دید که با ورود تعاونی های مسکن در قالب خرید خانه های فرسوده قرار بود تا با احیای این بافت مسکن کارکنان دولتی را در این بافت ها تامین کنند. در حال حاضر بخش قابل توجهی از مشکلات محله ای مانند عودلاجان ورود تعاونی مسکن ناجا و خرید خانه های فرسوده این محله بود که به جای ساخت و نوسازی این خانه ها خراب و در نهایت زمین های ان آسفالت شد و نه تنها محله را از وضعیت فرسودگی خارج کرد؛ بلکه باعث ویران تر شدن این محله ها و افزایش آسیب های اجتماعی در این محدوده شد.

زمانی که محمد باقر قالیباف؛ اداره شهر تهران را در سال 84 برعهده گرفت؛ یکی از دغدغه های خود را احیای بافت فرسوده در تهران معرفی کرد. در سال 86 بود که با مداخله مستقیم شهرداری تهران به صورت یک طرح پایلوت به محله اتابک منطقه 15 در نظر داشت تا طرح خانه به خانه را اجرایی کند. مشکلی که اجرای این طرح از همان ابتدا داشت؛ این بود که باز در این طرح بدون نظر گرفتن بافت اجتماعی خانه های قدیمی و فرسوده این محله به مجتمع های آپارتمانی بزرگ تبدیل شد.

نکته قابل تامل این بود که ساکنان خانه های قدیمی و فرسوده فرهنگ استفاده از مجتمع های  بزرگ را نداشتند و همین عدم توجه به فرهنگ و قومیت های مختلفی که در این محله زندگی می کردند؛ باعث شد تا نوسازی این محله در قالب طرح کلید طلایی یا همان خانه به جای خانه نتیجه مثبتی نداشته باشد. اعتراض ساکنان این محله از یک سو و از سوی دیگر کم کاری بخش خصوصی در ساخت مجتمع های اصولی باعث شد تا شهرداری برای همیشه مداخله مستقیم خود را برای احیای بافت فرسوده شهر تهران به عنوان یک تجربه ناموفق بیرون بکشد.

سال 88 بود که شهردار وقت تهران با بررسی هایی که انجام داد؛ تصمیم گرفت تا انگیزه احیای بافت فرسوده را در میان مردم بیشتر کند. به همین دلیل بخشودگی عوارض نوسازی یکی از پیشنهاداتی بود که از سوی وی مطرح و در نهایت به صورت یک لایحه در مجلس نیز به عنوان یک نسخه موفق برای سایر کلانشهرها به تصویب رسید.

هرچند بر مبنای این بخشودگی قرار بود که دولت سهم خود را در خصوص عوارض نوسازی به شهرداری تهران پرداخت کند تا در این زمینه درآمدهای پایدار شهری آسیبی نبیند اما متاسفانه نگاه های سیاسی دولتمردان به ویژه دولت نهم و دهم باعث شد تا ورود شهرداری به وادی نوسازی بافت فرسوده به تنهایی انجام شود. این در حالی بود که بارها مسئولان دولتی وعده اعطای وام هایی با بهره کمتر را به مالکان بافت های فرسوده داده بودند اما این وعده ها نیز نه تنها به طور کامل اجرایی شد؛ بلکه تعداد زیادی از مالکانی که با وعده اعطای وام خانه های فرسوده خود را تخریب کرده بودند نیز سال ها در نوبت در یافت وام ماندند.

توانمند کردن دفاتر خدمات نوسازی در اواخر دهه 80 و نفوذ به دل محله ها برای شناسایی وضعیت فرهنگی؛ اقتصادی و اجتماعی محله ها و ارائه راهکارهایی به عنوان مشاوران محلی به مالکان برای نوسازی اقدام موثری بود که در این سال ها انجام شد. اما این اهرم اجتماعی زمانی می توانست به طور کامل کارساز شود که بازوی دیگر آن یعنی اعطای وام های کم بهره نیز از سوی دولت اجرایی می شد. فروش اوراق مشارکت نوسازی بافت های فرسوده و همچنین ورود بخش خصوصی به سرمایه گذاری در بافت های فرسوده و ناپایدار در قالب طرح «شمسه ایرانیان» یکی دیگر از راهکارهایی بود که شهرداری تهران تصمیم به اجرای ان گرفت. حتی سرمایه گذاران بخش خصوصی در قالب این طرح وارد کار شدند، اما به دلیل عدم حمایت دولت از سرمایه گذاران این بخش؛ این طرح نیز نتوانست کارآیی خاص خود را طبق پیش بینی هایی که کارشناسان انجام داده بودند, داشته باشد.

برابر قانون دولت متولی احیای بافت فرسوده در کشور است. در همین قانون به غیر از شهرداری 30 سازمان دیگر نیز باید به وظایف خود در احیای نوسازی بافت فرسوده کمک کنند. اما متاسفانه به رغم وجود اسناد بالادستی و قوانین در دو دهه اخیر در وادی نوسازی بافت فرسوده نه از متولی احیا خبری بود و نه از ان لشگر پر طمطراقی که قانون به وظایف آنها در حوزه بافت فرسوده اشاره کرده بود.

البته این مساله را نیز نباید فراموش کرد که دولت نهم و دهم به جای آنکه قوانین را در حوزه بافت فرسوده عملیاتی کنند؛ اقدام به اجرای طرح مسکن مهر کردند. این در حالی بود که بخش عظیمی از بودجه کشور که قرار بود بخشی از برای احیای و نوسازی بافت فرسوده هزینه شود؛ در این بخش هزینه شد و به گفته مسئولان دولت یازدهم مسکن مهر کل بودجه کشور را در سال های اخیر بلعید.

به رغم اعتراض مردم و مسئولان شهری نسبت به عدم توجه دولت به وظایف قانونی خود در احیای بافت فرسوده؛ به دلیل نگاه سیاسی که دولت به مجموعه مدیریت شهری داشت؛ طرح مسکن ویژه از سوی وزیر مسکن و شهرسازی دولت دهم مطرح شد و حتی اقدام به ساخت مجموعه هایی برای قشر متوسط جامعه در دو منطقه 12 و 21 کردند که همین اقدام نیز اعتراض هایی را به همراه داشت. چرا که اهالی محله تهرانسر واقع در منطقه 21 اعتقاد داشتند که این نوع ساخت و ساز انبوه مشکلات این محله قدیمی را صد چندان می کند چرا که زیرساخت های شهری برای پذیرایی از یک جمعیت 2000 نفره به غیر از بافت قدیمی این محله آماده نبود. در منطقه 12 نیز دولت دهم برای اینکه نشان دهد به احیای بافت فرسوده توجه دارد. طرح مسکن ویژه را در محله سیروس اجرایی کرد. هر چند این طرح در این محله تنها به یک گودبرداری ختم شد اما باز دولت قبل نتوانست دین خود را به ساکنان بافت فرسوده بپردازد و با تغییر دولت این طرح نیز مسکوت ماند.

هرسال دریغ از پارسال

زمانی که دولت یازدهم مسند اداره کشور را بر دست گرفت؛ اجرای طرح مسکن اجتماعی در بافت های فرسوده برای اقشار کم درآمد مطرح شد. به نوعی مسئولان دولت تدبیر و امید در نظر داشتند تا به جای طی کردن راه اشتباه مسکن مهر طرح دیگری را در کشور و شهر تهران اجرایی کنند که این طرح نیز در حد همان حرف ها از سوی وزیر راه و شهرسازی باقی ماند. این در حالی بود که حتی وعده اعطای وام 50 میلیون تومانی دولت یازدهم نیز از سوی بانک مرکزی تامین اعتبار نشد و این وام نیز در حد وعده دولت یازدهم در حوزه احیای بافت فرسوده باقی ماند.

رکود بازار مسکن به دلیل تورم بالایی که در کشور بود به نوعی انگیزه نوسازی را با وجود بسته های تشویقی شهرداری تهران از مردم گرفت و روند نوسازی به ویژه تجمیع ریزدانه ها با کندی روبه رو شد. اما براساس آمارهای سازمان نوسازی میزان مشارکت در ساخت از طریق تجمیع به نوعی توانست رکورد خود را حفظ کند. اما همین میزان احیا برای شهر تهران به عنوان پایتخت کشور کافی نبود. به همین دلیل شهرداری تهران اوایل سال 95 طرح جدید خود را مبنی بر بسته های تشویقی احیای بافت فرسوده معرفی کند.

براساس این طرح قرار بود تا بسته های تشویقی از قالب منطقه ای به قالب محله ای تغییر پیدا کند و با توجه به اینکه احیای بافت فرسوده مناطق مرکزی شهر تهران برای بازگشت هویت بیشتر از هر مساله ای مد نظر شهردار تهران بود؛مقرر شد تا 40 میلیارد تومانی که شهرداری تهران به عنوان پرداخت وام کم بهره درنظر گرفته بود نیز در محله های فقیر هزینه شود.

دولت نیز برای رهایی از امورمتولی گری درحوزه بافت فرسوده شهر تهران ریاست کمیته هماهنگی و برنامه ریزی ستاد بازآفرینی پایدار کلانشهر تهران را برعهده شهردار پایتخت قرار داد تا در این زمینه شهرداری برنامه ریزی کند. براساس تصمیم جدید شهرداری تهران مناطق موظف به بررسی وضعیت فرسودگی محله های خود شدند و برابر طرح تفصیلی سند جامع نوسازی محله های شهر تهران تدوین شد تا براساس آن بسته های تشویقی به محله ها و ساکنان آن پرداخت شود.

به رغم آنکه مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران اعطای این بسته های تشویقی را برای کل شهر تهران معرفی کرد و البته به این مساله نیز تاکید داشت که محله های فقیر در اولویت دریافت این بسته و وام های احتمالی آنقرار دارند؛ اما از قرار معلوم شهرداری تهران حداقل برای سال اول اجرای این طرح را برای احیای بافت فرسوده محله های فقیر منطقه 12 در نظر گرفته بود که آن هم به طور کامل اجرایی نشد.

فتح اللهی، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران درباره مدل جدید مدیریتی احیای بافت فرسوده شهر تهران گفته بود: مدل مدیریتی نوسازی در شهر تهران می بایست به گونه ای تعریف می شد که تمامی ذی نقشان در نوسازی چه در مجموعه مدیریت شهری و چه در دولت بتوانند در آن به ایفای نقش خود بپردازند.

به اعتقاد وی؛ یکی از خلاء های نوسازی بافت های فرسوده در گذشته ورود شهرداری به تنهایی به عرصه نوسازی بود. که اکنون  با حمایت های شهردار تهران پس از برگزاری جلسه نظارت ستادی و ارزیابی عملکرد سازمان نوسازی شهر تهران، این روند به صورت متناسب پیش رفت و مدل مدیریت هماهنگ نوسازی به منظور بسیج کلیه امکانات و استفاده از ظرفیت های کلیه دستگاه ها و نهادهای ذی مدخل در فرآیند نوسازی در دستور کار این سازمان قرار گرفت.

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران، حتی به حمایت شهرداری از نوسازی پلاک های ریزدانه در قالب اعطای یارانه وام اشاره کرده و گفته بود:  یارانه دولت برای هر وام به مبلغ ۲۰ میلیون تومان است که ۱۰ میلیون آن را دولت و ۱۰ میلیون را شهرداری متقبل شده اند. به همین منظور، مالکان پلاک های ریزدانه زیر ۱۰۰ متر مربع که بتوانند طی تجمیع، مساحت قطعات خود را به استانداردهای طرح جامع و تفصیلی نزدیک نمایند و به ۱۰۰ الی ۱۵۰ متر برسانند، می توانند از یارانه کامل بهره مند شوند.

به گفته فتح اللهی تعلق گرفتن ۵۰ میلیون وام ساخت و ۲۰ میلیون تومان وام ودیعه مسکن برای هر واحد مسکونی که تخریب و در طرح تجمیع شرکت کند؛ اعطای تراکم ۱۸۰% در بافت های فرسوده؛ اعطای ۱۰ میلیون تومان کمک بلاعوض جهت طراحی نما؛ صفر کردن هزینه های عوارض متفرقه و بخشودگی جرایم؛ رایگان کردن هزینه انشعابات؛ارائه رایگان خدمات نوسازی در دفاتر خدمات نوسازی و ....  از جمله تسهیلاتی است که جهت ترغیب مالکان بافت های فرسوده و سرمایه گذاران بخش خصوصی برای ورود به  نوسازی بافت های فرسوده در نظر گرفته شده است.

چند سوال از شهردار تهران
بررسی عملکرد بیش از یک دهه گذشته مدیریت شهری تهران نشان می دهد شهردار وقت پایتخت هر چند می توانست احیای بافت فرسوده شهر تهران را در یک دهه واندی که اداره این کلانشهر رابرعهده داشت؛ به عنوا برند تاثیرگذار خوددر مقابل شهرداران سابق تهران معرفی کند، اما در عمل این اتفاق نیفتاد و همچنان احیای بافت فرسوده پایتخت به عنوان پاشنه آشیل مدیریت شهری پایتخت محسوب می شود.

سوال اول: چرا به رغم وعده هایی که ابتدای سال گذشته مدیریت شهری در خصوص اعطای بسته های تشویقی به شهروندان به ویژه مردم ساکن در محله های فرسوده و فقیر پایتخت داده شد؛ هنوز خبری از این بسته ها نیست ؟

سوال دوم: یکی از تاکیدات شهردار سابق و البته شورای شهر تهران  توسعه سبک زندگی ایرانی؛ اسلامی در تهران بود. اما آنچه در قالب بسته های تشویقی به ساکنان بافت های فرسوده القا شد، این بود که با تجمیع چند پلاک و ساخت یک مجتمع هم مشکل ریزدانگی و هم بسته های تشویقی به ایثن افراد اعطا می شود. اما آیا سبک زندگی ایرانی اسلامی ترویج خانه های آپارتمانی است؟ با بررسی اجمالی میزان دعاوی ای که از سوی ساکنان آپارتمان های شهر تهران در شوراهای حل اختلاف مناطق و محله ها  مطرح می شود؛ نشان می دهد که مردم هنوز به زندگی آپارتمان نشینی عادت ندارد. از سوی دیگر آپارتمان هایی که در تهران ساخته می شود دیگر حریم خانه و خانواده در آن رعایت نمی شود و این ترویج سبک زندگی ایرانی و اسلامی نیست. معماری ایرانی و اسلامی حریم خصوصی خانه و خانواده را محترم نگه می دارد اما سبک هایی که اکنون استفاده می شود فاقد این حفظ حریم است.

سوال سوم: این است که اگر مالکی حاضر به تجمیع نشد و در نظر داشت تا خانه شخصی خودرا مرمت و نوسازی کند آیا از این بسته ها به دلیل ریز دانه بودن می توند استفاده کند یا همه ساکنین بافت های فرسوده مجبور به رعایت این قوانین هستند؟

سوال چهارم: این است که به رغم مترقیانه بودن ایده بسته های تشویقی براساس ظرفیت محله ها به ویژه مناطق جنوبی و محروم شهر تهران آیا نباید فکری به حال محله های فقیر شمال تهران شود. به عنون مثال در خیابان عمرانی محله زرگنده بافت فرسوده امان مردم را بریده است؛ قرار نیست اتفاق خاصی بیفتد؟

سوال پنجم: شهردار  سابق تهران اعتقاد داشت برای احیای بافت های فرسوده شهر تهران 12 سال نیاز است. در حالی که با وجود وسعت بافت فرسوده درتهراناحیای|آن به 100 سال زمان نیازدارد. به نظر می رسد که شهردار فعلی تهران باید به صورت شفاف مطرح کند قرار است چه تحولی در حوزه احیای بافت فرسوده شهر تهران روی دهد؟