نگاهی به کارنامه چهار ساله دولت یازدهم در حوزه مسکن

دولت یازدهم در حالی کار خود را آغاز نمود که طرح مسکن مهر را دارای ایراداتی فراوان می دانست و صحبت هایی از طرح های جایگزین بهتر در حوزه مسکن مانند مسکن اجتماعی داشت. طرح هایی که به گفته کارشناسان مسکن، مُسکنی برای خروج مسکن از رکود و خانه دار شدن اقشار کم درآمد نبودند. در این فرصت نگاهی به کارنامه چهار ساله دولت یازدهم در حوزه مسکن خواهیم انداخت.

کد خبر: ۶۹۷۷۴۲

تاریخ: ۰۵ خرداد ۱۳۹۶ - ۱۱:۵۱

به گزارش تابناک اقتصادی، برای آن که نگاهی کامل به موضوع مسکن در دولت یازدهم داشته باشیم به دهم خرداد 1392 ساعت 16 باز می گردیم. زمانی که کاندیداهای یازدهمین دوره ریاست جمهوری در صدا و سیما حاضر شدند تا در مناظره اقتصادی شرکت کنند. مجری آن برنامه در یکی از سئوالات خود موضوع مسکن را مطرح نمود و از کاندیداهای ریاست جمهوری پرسید: " برنامه دولت شما برای تامین مسکن و مهار قیمت آن چیست؟". حسن روحانی در پاسخ به این سئوال گفت: اصل تامین مسکن ارزان برای جامعه مخصوصا نسل جوان از برنامه های دولت تدبیر و امید است. قیمت مسکن در سال های اخیر برای مسکن کلنگی رشد 82 درصدی و برای آپارتمان رشد 52 درصدی داشته است. طرح مسکن مهر هم با مشکلاتی مواجه است، اگرچه اصل آن کار پسندیده ای بود. قرار بود 200 هزار واحد در 10 سال ساخته شود اما این میزان به یک و نیم میلیون واحد مسکونی افزایش یافت، با شتابزدگی بدون مطالعه مکان یابی صحیح و رعایت اصول فنی و مهندسی که در نتیجه عیوب فراوانی دارد. برای تکمیل مسکن مهر چندین میلیارد اعتبار لازم است و بانک مسکن هم به خاطر همین طرح از بانک مرکزی استقراض کرده به نظر من مسکن مهر اشکالات فراوانی دارد اما چاره ای نیست جز این که در دولت بعد اشکالات مرتفع و نواقص رفع شود.

هر چند که روحانی مسکن مهر را دارای موانع و مشکلاتی می دید اما خود را ملزم به اجرای آن طرح می دانست. طبق آخرین آماری که از مسکن مهر در روزنامه دنیای اقتصاد منتشر شد تعداد کل واحدهای مسکن مهر 2 میلیون و 300 هزار واحد بوده است که از این تعداد حدود 1 میلیون و 538 هزار واحد به متقاضیان تحویل داده شده است. تعداد واحدهایی هم که آماده شده اند اما فاقد خدمات هستند حدود 402 هزار واحد اعلام شد. تعداد واحدهای بدون متقاضی 111 هزار واحد، تعداد واحدهای ناتمام 126 هزار واحد، تعداد واحدهای مشکل دار 123 هزار واحد می باشند. در کل پیشرفت فیزیکی مسکن مهر 67 درصد بوده است. احمد اصغری ‌مهرآبادی قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در امور مسکن مهر در 2 خرداد 1396 در رابطه با پیشرفت مسکن مهر در دولت یازدهم عنوان داشت: در دولت دهم ۶۹۰ هزار واحد مسکونی مهر در سراسر کشور تحویل شده بود و در این دولت نیز ۸۶۰ هزار واحد تحویل شده که ۵۵ درصد کل واحدهای تحویل داده شده در این دولت است.

دولت یازدهم علاوه بر اجرای طرح مسکن مهر طرح هایی را نیز برای رونق بخش مسکن و همچنین جایگزینی طرح مسکن مهر ارائه نمود که برخی از آنان چندان متقاضیانی نداشتند و این طرح ها نتوانستند رونق را به بخش مسکن باز گردانند. این طرح ها عبارت بودند از:

صندوق پس انداز مسکن و تک نرخی شدن سود بانکی

صندوق پس انداز مسکن یکم از خرداد ماه 1394 آغاز به کار کرد. طبق این طرح، بانک مسکن تسهيلات خرید و ساخت مسکن را تحت عنوان صندوق پس انداز مسکن یکم به اشخاصی که برای اولين بار اقدام به تهيه واحد مسکونی کنند، پرداخت می کند. سقف فردی تسهيلات قابل اعطا به هر واحد در شهر تهران 80 ميليون تومان، در شهر های بزرگ بالای 200 هزار نفر جمعيت 60 ميليون تومان و سایر مناطق شهری نيز معادل 40 ميليون تومان تعيين شده است. اگر سپرده گذاران قصد دریافت تسهيلات مسکن یکم را داشته باشند باید نصف مبلغ تسهيلات را به مدت یک سال در حساب صندوق پس انداز مسکن یکم سپرده گذاری کنند اما تاکنون این طرح که نرخ سود آن در شهریور ماه 95  از 11 درصد به 9.5 درصد برای مناطق شهری و به 8 درصد برای بافت های فرسوده کاهش یافت، به ميزان مورد انتظار با استقبال مخاطبان مواجه نشده است؛ به طوری که بنا بر آمار ارائه شده توسط بانک مسکن، مجموع حساب های افتتاح شده در صندوق پس انداز مسکن یکم تا 25 آذر ماه 95 تنها 120 هزار و 836 فقره بوده است. این طرح در حالی اجرا شد که اساسا صندوق های مبتنی بر پس انداز جهت خرید مسکن در کشور ما یک سياست شکست خورده بوده و با اقتصاد خانوار ایرانی هم خوانی ندارد، چرا که طبق گزارش مرکز آمار ایران، طی بيست سال گذشته ميزان متوسط درآمد خانوار همواره از ميزان متوسط هزینه آن ها پایين تر بوده و این به معنای عدم توانایی مردم در پس انداز و سپرده گذاری برای خرید مسکن است.

بازار رهن ثانویه مسکن

در فرودین ماه 95 مجوز راه اندازی بازار رهن ثانویه مسکن با هدف تامین 10 هزار میلیارد تومان منابع مالی جدید برای بخش مسکن و ساختمان، به تصویب نهایی رسید. بر اساس این طرح، سازمان بورس و اوراق بهادار مکلف به انتشار اوراق رهنی به ارزش 300 میلیارد تومان و در مقابل بانک مسکن نیز مکلف به پرداخت تسهیلات به متقاضیان خرید مسکن شد. این طرح نیز با اشکالاتی رو به رو بود که از آن جمله می توان به افزایش روزانه قیمت اوراق، نرخ بالای 20 درصدی سود بانکی و اقساط سنگین آن اشاره نمود. اقساط سنگین این طرح باعث شد تا دهک های متوسط و پایین استقبال چندانی از این طرح نداشته باشند.

فروش اقساطی مسکن

در سال 1393 انبوه سازان بسته پیشنهادی را به رئیس جمهور ارائه نمودند که در این بسته پیشنهادی چندین موضوع به عنوان راهکار برون رفت از رکود مطرح شده بود. در پی ارائه این بسته پیشنهادی، معاون اول رئیس جمهور دستور داد تا جلسات متعددی جهت بررسی پیشنهادات انبوه سازان تشکیل شود. یکی از این پیشنهادات، فروش قسطی مسکن بود. در شهریور سال 1394 بانک مرکزی موافقت ضمنی خود را برای اجرای این طرح اعلام کرد. این پیشنهاد انبوه سازان در راستای اجرای ماده 14 قانون ساماندهی بازار مسکن بود که در آن به طرح فروش اقساطی و لیزینگی مسکن اشاره شده است. پس از موافقت ضمنی بانک مرکزی، انبوه سازان با بانک مسکن و ثبت اسناد نیز به توافقات لازم رسیدند و قرار شد این طرح در کل کشور اجرا شود.

آن گونه که اعضای کانون سراسری انبوه سازان بیان می کردند طرح اقساطی مسکن قرار بود برای واحدهای 250 تا 300 متری اجرا شود. در این طرح انبوه سازان بخشی از قیمت مسکن را به صورت پیش پرداخت از خریدار گرفته و مسکن را تحویل می دادند و مابقی قیمت را طی اقساطی پنج تا هفت ساله دریافت می کردند. بانک مسکن نیز تا رقم 100 میلیون تومان را تضمین می کرد که انبوه سازان به صورت اقساطی از خریداران دریافت کنند و  نرخ سودی که انبوه سازان برای انجام این طرح پیشنهاد نموده بودند، 2 درصد بیش از تورم بود، به اضافه این که بانک مسکن نیز 4 درصد بابت تضمین کارمزد دریافت می کرد. با توجه به اینکه نرخ تورم مورد تایید بانک مرکزی در آن زمان حدوداً 14 درصد بود، بنابراین نرخ سود انبوه سازان 16 درصد می شد که با اضافه نمودن 4 درصد کارمزد بانک مسکن، این نرخ برای بازپرداخت اقساط به 20 درصد برای متقاضیان می رسید.

با توجه به جدول 1 اگر خریدار، وام 100 میلیون تومانی را با بازپرداخت 5 ساله و نرخ سود حدود 20 درصد دریافت می نمود باید مبلغ 3 میلیون و 333 هزار تومان برای مدت 60 ماه پرداخت می کرد. اقساط همین وام با بازپرداخت 6 ساله (72 ماه)، 3 میلیون و 55 هزار تومان و با بازپرداخت 7 ساله (84 ماه)، 2 میلیون و 857 هزار تومان می شد.

با توجه به عنوان طرح که ذهن را به سمت خانه دار شدن دهک های پایین جامعه می برد، مبلغ اقساط نشان از آن داشت که گروه های هدف این طرح بیشتر طبقات متوسط و بالاتر جامعه بودند.

مسکن اجتماعی و حمایتی

طرح مسکن اجتماعی که از اوایل دولت یازدهم همواره به عنوان جایگزینی برای مسکن مهر مطرح بود در اواخر دولت یازدهم و در بهمن ماه 1395 رسماً جایگزین مسکن مهر شد. در بهمن 1395، هیأت دولت، پیشنهاد سازمان برنامه و بودجه کشور مبنی بر تامین مسکن گروه ‌های کم درآمد در دو قالب مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی را بررسی و تصویب کرد.

در مدل مسکن حمایتی (کمک به ساخت و خرید مسکن ملکی و کمک بلاعوض) بانک مرکزی موظف شد نسبت به تعیین بانک عامل جهت تامین تسهیلات در سقف مبلغ اعلامی اقدام کند. استفاده از این تسهیلات برای خرید بناهای تا عمر 20 سال بلامانع است. در این مدل، کمک به ساخت و خرید مسکن ملکی و کمک بلاعوض به متقاضیان مسکن مهر فاقد متقاضی از اهداف مدنظر است.

در مسکن اجتماعی نیز کمک به ساخت مسکن استیجاری، پرداخت کمک هزینه اجاره و وام قرض الحسنه ودیعه مسکن مورد توجه قرار گرفته و شامل اشخاص حقیقی و حقوقی خواهد شد که دارای زمین بوده و تمایل به احداث واحدهای مسکونی استیجاری با نرخ اجاره ترجیحی و در قالب توافق با بنیاد مسکن انقلاب اسلامی داشته و به ازای هر واحد استیجاری تا دو برابر سقف تسهیلات اعلامی اعطا می شود.

همچنین وزارت راه و شهرسازی موظف شد نسبت به تامین زمین در محدوده شهرها (دارای تاسیسات زیربنایی آب و برق و گاز) و یا شهرهای جدید برای ساخت واحد استیجاری از طریق واگذاری به سازندگانی که تمایل به ساخت مسکن استیجاری – ملکی با رعایت حداقل 40 درصد اجاره ای دارند، اقدام کند.