۳ شرط عدم رسوب آپارتمان های نوساز

براساس اعلام مرکز آمار ایران از نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵، هم‌اکنون حدود ۲۵ میلیون و۴۰۰ هزار واحد مسکونی در مقابل ۲۴ میلیون و ۲۰۰ هزار خانوار در کل بازار مسکن کشور وجود دارد؛ هر چند این آمار کلی از وجود حدود یک میلیون و۲۰۰ هزار واحد مسکونی مازاد در کشور حکایت می‌کند، اما وجود حدود ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار خانه خالی در ۳۱ استان کشور، نشان می‌دهد هم اکنون «عرضه در حال مصرف» در بازار مسکن، در واقع معادل ۲۲ میلیون و۸۰۰ هزار واحد مسکونی است.

کد خبر: ۶۸۱۷۲۴

تاریخ: ۱۵ فروردين ۱۳۹۶ - ۱۰:۴۵

به گزارش اقتصادنیوز، این آمارها بیانگر آن است که هم اکنون به‌رغم آنکه بیش از تعداد خانوارها در کل کشور واحد مسکونی وجود دارد، اما به دلیل «انحراف» ساخت و سازها در سال‌های اخیر از نوع واحدهای مورد تقاضا در بازار مصرف، سمت تقاضای مصرفی مسکن با کسری حدود یک میلیون و400 هزار واحدی مواجه است که این ناشی از هدایت بخشی از واحدهای جدید به بازار خانه‌های خالی است. ضمن اینکه مطابق با برآوردهای صورت گرفته در طرح جامع مسکن که در سال 92 انجام شد، بازار مسکن کل کشور دست کم تا پایان سال 1405(افق طرح جامع مسکن) سالانه به ساخت حدود 900 هزار واحد مسکونی نیاز دارد.

این در حالی است که به‌رغم وجود این نیاز پیش بینی شده، تعداد خانه‌های خالی در فاصله سال‌های 90 تا 95(مطابق با نتایج سرشماری سال 95) با رشد 55 درصدی مواجه شده است؛ یعنی از حدود یک میلیون و600 هزار واحد مسکونی خالی به حدود 2 میلیون و600 هزار واحد رسیده است. «نقشه پیشنهادی برای کاهش ریسک سرمایه‌گذاری‌های جدید» در دوره رونق ساختمانی، بر مبنای «توزیع استانی خانه‌های خالی از سکنه» به سرمایه‌گذاران ساختمانی توصیه می‌کند از تمرکز تمام سرمایه‌های خود در استان‌های بورس خانه‌های خالی یعنی 7 استانی که 57 درصد خانه‌های خالی در آنها واقع شده و اتفاقا 7 کلان‌شهر کشور نیز در آنها قرار دارد خودداری کنند.

در حال حاضر حدود یک میلیون و 495 واحد مسکونی خالی از سکنه در هفت استان تهران، اصفهان، خراسان رضوی، فارس، آذربایجان شرقی، البرز و خوزستان شناسایی شده است که هر یک از این استان‌ها به تنهایی بیش از 5‌درصد از کل خانه‌های خالی در کشور را در خود جای داده‌اند. این در حالی است که در هر یک از 24 استان دیگر کشور، نسبت خانه‌های خالی به خانه‌های خالی کل کشور کمتر از 4 درصد گزارش شده است. همچنین نرخ خانه‌های خالی در هفت استان یاد شده در فاصله سال‌های 90 تا 95، معادل 61 درصد رشد داشته است.

جزئیات نقشه برای 7 کلان‌شهر

با این حال، کارشناسان در نقشه ترجیحی سرمایه‌گذاری کم‌ریسک در ساخت و سازهای جدید توصیه می‌کنند، اگرچه نرخ خانه‌های خالی در 7 کلان‌شهر کشور نسبت به سایر شهرها بالاتر است، اما این آمارها هرگز به معنای اشباع کامل بازار ساخت و سازهای مصرفی مسکونی در این شهرها نیست. به این معنا که سرمایه‌گذاران ساختمانی ضمن آنکه باید اولویت سرمایه‌گذاری‌های جدید را به ساخت و ساز در شهرهای میانی و کوچک دارای ظرفیت ساخت مسکن معطوف کنند با لحاظ سه شرط عمده می‌توانند در کلان‌شهرها نیز سرمایه‌گذاری‌های موفقی داشته باشند.

کارشناسان به سرمایه‌گذاران توصیه می‌کنند برای «کاهش طول دوره انتظار برای فروش واحدهای جدید»، در مقطع فعلی به هیچ وجه سراغ «لوکس‌سازی» نروند؛ متراژ واحدهای خود را «تعدیل» کرده و به زیر 100 مترمربع(و حتی کمتر) برسانند و همچنین اولویت سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی خود در هفت استان یاد شده را به «شهرهای کوچک و میانی اطراف کلان‌شهرها» که از پتانسیل بیشتری برای ساخت واحدهای جدید برخوردارند قرار دهند. با لحاظ این سه شرط، سرمایه‌گذاری در هفت استان و هفت کلان‌شهر واقع در آن نه‌تنها هیچ منعی ندارد بلکه برای پاسخ به نیاز مصرفی موجود در بازارمسکن ضروری است.

سه علت رشد 55 درصدی خانه‌های خالی

کارشناسان سه علت عمده برای رشد 55 درصدی تعداد خانه‌های خالی در کشور در فاصله سال‌های 90 تا 95 را مطرح می‌کند که بر مبنای آن نقشه اولویت‌بندی استان‌ها برای ساخت و سازها براساس جغرافیای کشوری خانه‌های خالی قابل تشریح است. اولین دلیل رشد 55 درصدی تعداد خانه‌های خالی در کشور در بازه زمانی یاد شده، به کاهش قدرت خرید خانوارها طی 5 سال اخیر به‌خصوص فاصله سال‌های 90 تا 92 که از یک طرف «جهش قیمت مسکن» رخ داد و از سوی دیگر میزان تسهیلات خرید مسکن «اندک» بود و تقویت نشد، برمی‌گردد؛ نبود توان مالی کافی برای خرید مسکن از سوی خانوارها موجب شد بخشی از واحدهای ساخته شده به‌جای تزریق به بازار مصرف به‌صورت واحدهای خالی از سکنه انباشته شوند.

دومین دلیل، «انحراف سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی» طی 5 سال اخیر از بازار تقاضای مصرفی مسکن را مطرح می‌کند. طی سال‌های گذشته عمده توان و سرمایه سازندگان مسکن به سمت ساخت واحدهای مسکونی لوکس، گران‌قیمت و بزرگ‌متراژ منحرف شد و این در حالی است که عمده تقاضا در بازار مسکن معطوف به واحدهای مسکونی «کوچک و میان‌متراژ» بود. «شتاب بالای تیراژ ساخت و ساز» و «رشد پایین تعداد خانوارها» در 5 سال منتهی به سال 95 سومین دلیلی است که باعث شد «شیب رشد عرضه مسکن» از «شیب رشد تعداد خانوارها» بیشتر شود. در فاصله سال‌های 90 تا 95، تعداد کل واحدهای مسکونی کشور از 21 میلیون و 600 هزار واحد به 25 میلیون و 400 هزار واحد رسید یعنی معادل 18 درصد افزایش یافت و این در حالی است که در همین بازه زمانی، تعداد کل خانوارهای کشور با رشد 14 درصدی از 21میلیون و 185 هزار خانوار به 24 میلیون و 200 هزار خانوار رسید.

کاهش مساحت به زیر 100 مترمربع

نقشه اولویت‌بندی استانی سرمایه‌گذاری ساختمانی بر مبنای تعداد خانه‌های خالی در هر یک از شهرها و استان‌های کشور در حالی بر هدایت ساخت و ساز به شهرهای میانی و کوچک تمرکز دارد که کاهش بعد خانوار طی 5 سال اخیر، ضرورت ساخت واحدهای مسکونی با «متراژ کمتر» نسبت به دوره‌های قبل را آشکار می‌کند. براساس نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال 95، بعد خانوار در سال 95 به 3/ 3 نفر در هر واحد مسکونی کاهش یافته و این در حالی است که در سال 90 بعد خانوار 5/ 3 و در سال 85 به‌طور متوسط 4 نفر در هر واحد مسکونی گزارش شده بود.

در شرایطی که «سرانه متعارف مساحت بنای مسکونی» باید حدود 30 مترمربع باشد، هم اکنون میانگین مساحت عمده واحدهای مسکونی جدید در کل کشور نباید از 100 مترمربع فراتر برود؛ البته این سطح متعارف با لحاظ «قدرت خرید مسکن»، «توان اقتصادی خانوارها» و «سطح قیمت آپارتمان‌ها» در شهرها در شرایط فعلی بازار مسکن برآورد می‌شود. کارشناسان در نقشه پیشنهادی اولولیت‌بندی جغرافیایی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی متناسب با نرخ خانه‌های خالی در هریک از شهرها و استان‌های کشور، توصیه می‌کنند هم‌اکنون شهرهای با کمترین میزان خانه‌های خالی، از بیشترین ظرفیت برای ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی برخوردارند.

در حال حاضر استان تهران با سهم 9/ 18 درصدی از کل خانه‌های خالی کشور، کم‌ظرفیت‌ترین استان برای سرمایه‌گذاری ساختمانی محسوب می‌شود و این در حالی است که در هرکدام از دو استان ایلام و کهکیلویه و بویراحمد، کمتر از 5/ 0 درصد کل واحدهای مسکونی به‌عنوان خانه‌های خالی شناسایی شده‌اند؛ بنابراین مطابق با نقشه اولویت‌بندی استانی سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی، این دو استان با ظرفیت‌ترین مناطق برای ساخت و ساز هستند. این نقشه پیشنهادی کاملا با توصیه متولی بخش مسکن به سرمایه‌گذاران در سال‌های اخیر منطبق است. وزیر راه وشهرسازی طی سه سال اخیر همواره با تاکید بر ضرورت هدایت سرمایه‌های ساختمانی به خارج از کلان‌شهرها، شهرهای میانی و کوچک را پرظرفیت‌ترین مناطق برای ساخت و ساز و دسترسی به بازدهی مطلوب سرمایه‌گذاری برای سازندگان عنوان کرده است.

نقشه پیشنهادی اولولیت‌بندی جغرافیایی سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی نه‌تنها می‌تواند طول دوره انتظار برای فروش واحدهای ساخته‌شده را کاهش دهد بلکه از تکرار سرنوشت تلخ سرمایه‌گذاری ساختمانی در فاصله سال‌های 90 تا 92 که به دلیل عدم تناسب ساخت و سازها با سطح تقاضای مصرفی موجود در بازار منجر به حبس بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌ها در واحدهای فروش نرفته شد، جلوگیری می‌کند.