مسکن بر مدار عقبگرد به دوران ناخوش دهه ۷۰

با صدارت مجدد آخوندی بر وزارت راه و شهرسازی، سیاست‌های دهه هفتاد وی مجددا احیا شده است. با این اوصاف طبیعی است که نتایج مشابه دهه هفتاد نیز در حوزه مسکن تکرار شود. نتایجی از جنس 3 برابر شدن قیمت مسکن در تهران طی 4 سال از 1372 تا 1376.

کد خبر: ۵۶۹۸۳۹

تاریخ: ۰۳ اسفند ۱۳۹۴ - ۱۲:۰۳

اخیرا شاخص بهای کالا و خدمات مصرفی برای دی ماه ۱۳۹۴ از سوی بانک مرکزی منتشر شد که طبق آن شاخص بهای مسکن با ۱۱٫۴ درصد افزایش نسبت به ماه مشابه سال قبل، باز هم بالاتر از نرخ تورم نقطه به نقطه قرار گرفت.

مسکن با اختصاص یک سوم از درآمد خانوار به خود، پرهزینه ترین نیاز مصرفی خانواده محسوب می‌شود. به همین دلیل تورم بخش مسکن نیز بیشترین سهم را در تعیین نرخ تورم کل دارد.

به گزارش تابناک به نقل از مسکن نیوز، به دلیل ارتباط تنگاتنگ بخش زمین و مسکن با سایر بخش‌های اقتصاد، در صورت مواجه شدن این بخش با افزایش قیمت بیشتر از نرخ تورم کل، تلاش جهت کاهش نرخ تورم معمولا با شکست مواجه می‌شود. کما اینکه در سال‌های ۱۳۷۹ تا ۱۳۸۳ هدف گذاری دولت وقت برای دستیابی به تورم تک رقمی، به دلیل روند افزایشی قیمت مسکن با شکست مواجه شد. کمبود تولید مسکن در مقایسه با هجوم تقاضا به بازار و نیز عدم کنترل سوداگری در بازار مسکن، دو دلیل افزایش قیمت مسکن در سطحی بالاتر از نرخ تورم در آن دوره ذکر می‌شود.

اما در دهه پیشرفت و عدالت (سال ۱۳۸۸ به بعد) با اتخاذ سیاست‌های مناسب در تامین نیاز مصرفی خانواده‌ها به مسکن، پس از ۱۴ سال، افزایش قیمت مسکن در سطحی پایین تر از تورم کل باقی ماند. در واقع سیاست‌های صحیح بخش مسکن موجب شد تا علاوه بر تامین مسکن اقشار متوسط و ضعیف جامعه، رونق به بخش ساختمان و صنایع و خدمات گوناگون مرتبط با آن بازگردد. این در حالی است که پیش از آن و از سال ۷۵ تا ۸۸ ، تورم مسکن همواره بالاتر از تورم کل بوده و خود یکی از عوامل اصلی افزایش قیمت‌ها در کل اقتصاد کشور به شمار می‌رفت.

مقایسه روند تورم کل و تورم مسکن از سال ۱۳۶۹ تا ۱۳۹۳ (درصد)

ماخذ: داده‌های بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران

با روی کار آمدن دولت یازدهم انتظار می‌رفت ضمن تداوم سیاست‌های صحیح تولیدی، خلأ گذشته در زمینه کنترل سوداگری نیز با تدوین قوانین و وضع مالیات‌های مناسب پر شود، تا مشکل مسکن کشور برای همیشه حل و فصل گردد.

اما در عمل نه تنها سیاست‌های کنترل سوداگری در بازار مسکن، مورد مخالفت دولت قرار گرفت، بلکه طرح‌های تولیدی در دست اجرا نیز به کنار نهاده شد. در مورد مخالفت با کنترل سوداگری می‌توان به نامه وزیر راه و شهرسازی به رئیس مجلس و درخواست وی مبنی بر حذف مالیات‌های زمین و مسکن از قانون مالیات‌های مستقیم اشاره کرد. سیاست‌های ضد تولیدی دولت نیز در متوقف کردن طرح مسکن مهر و عدم ارائه یک جایگزین عملی جهت تامین مسکن محرومان مشهود است.

بدین ترتیب اقدامات دولت در حوزه مسکن طی دو سال و نیم اخیر را باید بازگشت به سیاست‌های دهه ۷۰ دانست. در آن دوره عدم توجه به تولید مسکن از یک سو و حاکم شدن سوداگران بر بازار از سوی دیگر، موجب افزایش سرسام آور قیمت مسکن گردید. به طوری که بیشترین جهش قیمت مسکن از پایان جنگ تحمیلی تاکنون، در دوره ۱۳۷۲ تا ۱۳۷۶ با نرخ متوسط سالانه ۲۹ درصد رقم خورد. جالب اینکه دوره مذکور، دقیقا مصادف با تصدی وزارت مسکن از سوی عباس آخوندی در دولت دوم هاشمی بوده است.

اکنون با صدارت مجدد آخوندی بر وزارت راه و شهرسازی، سیاست‌های دهه ۷۰ مجددا احیا شده است. با این اوصاف طبیعی است که نتایج مشابه دهه ۷۰ نیز در حوزه مسکن تکرار شود. نتایجی از جنس ۳ برابر شدن قیمت مسکن در تهران طی ۴ سال از ۱۳۷۲ تا ۱۳۷۶٫

آمارها نیز بیانگر همین واقعیت خطرناک است؛ آنجا که رشد قیمت مسکن پس از ۵ سال مجددا از نرخ تورم کل پیشی گرفته و بازار مسکن نتوانسته خود را با روند کاهشی تورم در سایر کالاها همراه نماید. پس از اینکه در سال ۱۳۹۳ نرخ افزایش قیمت مسکن مجددا با تورم کل برابر شد، امسال نیز از شهریورماه تاکنون همواره رشد قیمت مسکن، بیش از متوسط افزایش قیمت‌ها در سایر کالاها و خدمات بوده است.

مقایسه روند تورم کل و تورم مسکن به صورت نقطه به نقطه در سال ۹۴ (درصد)

آمار فوق مربوط به "شاخص ارزش اجاره‌ای” مسکن است. با توجه به ویژگی پیشگو بودن شاخص ارزش اجاره‌ای نسبت به شاخص قیمت ملکی مسکن، افزایش قیمت ملکی در سطحی بالاتر از نرخ تورم نیز در آینده دور از انتظار نیست.

در پایان باید گفت کاهش تورم بخش مسکن، ماحصل چندین سال برنامه ریزی و تلاش اجرایی است. این دستاورد، که پس از عبور از ۱۳ سال سیاستگذاری ناموفق به دست آمده، باید سال‌ها تداوم یابد تا تاثیر آن در تامین آسانتر مسکن برای عموم مردم نمایان شود. حال آنکه رجوع به سیاست‌های ناموفق گذشته در بخش مسکن، می‌رود تا همان نتایج اسفناک دهه ۷۰ را رقم بزند. نتایجی که بازنده اصلی آن طبقه محروم جامعه و برنده آن سوداگران و سودجویان بازار مسکن بوده‌اند

محمد مالکی (کارشناس مسکن و برنامه ریزی منطقه ای)