تجربه سه کشور در تامین مسکن

بررسي‌هاي مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم‌وصنعت از بازار مسكن كشورهاي پيشرفته آسيايي نشان مي‌دهد: دولت‌ها در كشورهايي كه متغيرهاي اقتصاد مسكن در آنها شبيه ايران بوده، موفق شده‌اند در برنامه بلندمدت 5ساله با احداث حداقل يك ميليون واحد مسكوني ارزان‌قيمت، نه‌تنها «كمبود عرضه» را جبران كنند كه با افزايش تعداد خانه در مقابل خانوار، الگوي «تقاضاي سوداگرا» را به «تقاضاي مصرف‌گرا» تغيير دهند. دولت‌ها در ژاپن، كره‌جنوبي و مالزي با به‌كارگيري مدل بهينه سياست‌گذاري مسكن شامل «افزايش عرضه، مقابله مالياتي با سوداگري و تامين مسكن كم‌درآمدها»، وضعيت «بدمسكني» را تحت كنترل درآورده‌اند.

کد خبر: ۴۲۹۸۲۵

تاریخ: ۰۶ شهريور ۱۳۹۳ - ۰۶:۲۷

تحقيقات مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت درباره كارنامه كشورهايي كه به لحاظ شاخص‌هاي كليدي بازار مسكن و متغيرهاي اقتصادي اين بازار، شرايط مشابهي با بازار ملك در ايران دارند نشان مي‌دهد: در كشورهايي كه دولت‌ها برنامه‌هاي بلندمدت در دوره‌ حداقل 5ساله، براي ساخت مسكن ارزان‌قيمت به اجرا درآورده‌اند، نه‌تنها كمبود عرضه بعد از مدتي جبران شده كه نامعادله بين تعداد واحدهاي مسكوني و خانوارها نيز به سمت «فزوني عرضه» تغيير پيدا كرده كه نتيجه اين تحول به آرامش قيمت‌‌ها منجر شده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، نتايج اين تحقيق كه بيلان‌ كاري سه كشور پيشرفته آسيايي در زمينه تامين مسكن مورد نياز گروه‌هاي كم‌درآمد–ژاپن، كره جنوبي و مالزي- به‌صورت جزئي در آن مورد بررسي قرار گرفته، حاكي است: استفاده همزمان از سه سياست افزايش عرضه، مقابله با سوداگري مسكن و همچنين تمركز بر تامين مسكن خانوارهاي كم‌درآمد، مدل بهينه ساماندهي بازار املاك مي‌تواند باشد.

مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت با تاكيد بر اينكه، در مقطع كنوني بازار مسكن، بستر‌ «تقاضاي سوداگرا» بايد از بين برود تا شرايط لازم براي «تقاضاي مصرف‌گرا» فراهم شود، از دولت خواسته‌اند: در برنامه‌ريزي‌هاي بخش مسكن، تجربه كشورهايي كه اوضاع بازار املاك در آنها تطابق بيشتري با شرايط ايران دارد، در اولويت قرار گيرد و محور برنامه‌ها نيز خروج از وضعيت بدمسكني باشد.
متن كامل گزارش مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت به شرح زير است:

راه حل جهاني حمایت از عرضه

وزارت  راه و شهرسازي برای خانه‌دار کردن مردم سیاست تحریک تقاضا از طریق اعطای تسهیلات بلندمدت خرید مسکن را در پیش گرفته است. در همین راستا چندی پیش وزير راه و شهرسازي و رئيس كل بانك مركزي در نامه‌ای مشترک به رئیس‌جمهور اعلام كردند: راه‌حل جهاني خريد مسكن، در مدلي به شكل پرداخت وديعه كم و دريافت تسهيلات رهني با اقساط بلندمدت و در استطاعت و از محل پس‌اندازهاي آتي خانوارها، تحقق پيدا مي‌كند؛ مدلي كه در اصطلاح بانكداري «تسهيلات رهني» ناميده مي‌شود.

در ادامه اين نامه آمده است: در كشورهاي پيشرفته نظام بانكي به مدد بازار سرمايه توسعه‌يافته به خوبي از عهده تامين مالي اين نوع مسكن برآمده است. در ايران نيز در حال حاضر مقامات پولي و مالي كشور، اين نكته را تاييد مي‌كنند كه گسترش بازار رهن باعث تقويت «تقاضاي موثر» مي‌شود، نظم پس‌اندازي در خانوارها ايجاد مي‌كند، موجودي مسكن كشور را افزايش مي‌دهد و در واقع اين گسترش از ستون‌هاي اصلي حل معضل مسكن است.
همچنین مشاور وزیر راه و شهرسازی نیز با بیان اینکه دولت در بسته اقتصادی خود به دنبال رونق بازار مسکن و کاهش تورم است، تاکید کرده است: با توجه به تجربه بسیاری از کشورها که مردم از طریق اعطای تسهیلات بانکی بلندمدت خرید، صاحب مسکن می‌شوند، در ایران نیز باید طبق همین الگو اقدام شود.

در پي نامه اخير و همچنين مصاحبه‌هاي مسوولان بخش مسکن درباره ضرورت تامين مالي طرف تقاضا، اين نياز در بدنه كارشناسي احساس شد تا در قالب تحقيق جامع، تجارب جهاني در حل معضل مسكن مورد كنكاش قرار بگيرد.
در این بخش، سیاست‌های اتخاذ شده از سوی دولت‌های سه کشور پیشرفته آسیایی یعنی کره جنوبی، ژاپن و مالزی در حوزه زمین و مسکن آورده شده است.

کره جنوبی؛ اجراي همزمان سه سياست

رشد سریع شهرنشینی از سال 1960 در کشور کره جنوبی، کمبود شدید مسکن و ایجاد شکاف میان عرضه و تقاضا را به همراه داشت و در نتيجه تورم قیمت مسکن و فعالیت‌های سوداگرانه را موجب شد. دولت کره جنوبی سياست‌هايي براي رویارویی با مشكل كمبود مسكن و مسائل مرتبط با آن نظیر افزايش قيمت و مساله سوداگری تدوين كرد. اين سياست‌ها را مي‌توان در سه گروه طبقه‌بندي كرد: افزایش عرضه، مقابله با سوداگری و سياست‌هاي مربوط به تامین مسکن خانوارهاي كم‌درآمد.

كمبود شديد مسكن موجب شد كه دولت در سال 1970 طرحی 10 ‌ساله براي ساخت 5/2ميليون واحد مسكوني تدوين كند. طبق اين طرح بايد يك ميليون واحد مسكوني در فاصله سال‌هاي 1972 تا 1976 و 5/1ميليون واحد نيز در فاصله 77 تا 81 ساخته شود.

در سال 1972، قانون توسعه ساخت مسكن تصويب شد. هدف اين قانون توليد برنامه‌ريزي‌ شده مسكن و ابلاغ مقرراتي براي تامين منابع مالي و ساير الزامات ساخت مسكن بود. دولت‌هاي مركزي و محلي، شرکت ملي مسكن کره و بانك مسكن كره مسوول اجرای این طرح بودند.
با افزايش جمعيت شهري‌ در دهه 1980، مسائل مسكن شهري به‌تدريج جدي‌تر شد. باوجود تقاضاي شديد براي مسكن، زمين و مسکن در نواحي شهري بسيار اندك بود و تامين زمين و مسکن كافي به مهم‌ترين سياست دولت تبديل شد با این وجود دولت کره برای خروج از این وضعیت سیاست تحریک تقاضا را در پیش گرفت که با افزایش سطح پرداخت‌ وام‌ها در سال 1986 و نیز تزريق نقدينگي به حوزه مسكن، افزايش شديد قيمت مسکن را موجب شد. این وضعیت به ایجاد شکاف شدید در وضعيت مسكن افراد كم‌درآمد و ثروتمند منجر شد. دولت دوباره چاره را در توليد انبوه مسكن ديد و در 1988 پروژه ساخت 2 ميليون واحد مسكوني را آغاز كرد. براساس اين طرح باید 2ميليون واحد مسكوني بين سال‌هاي 1988 تا 1992 ساخته شود و به اين منظور 5/6درصد از تولید ناخالص ملی به ساخت مسكن تخصيص داده شد. با وجود برخي ترديدها در آغاز به کار توليد مسکن به ظرفيت 2ميليون واحد، حداقل 2 ميليون و 717 هزار واحد ساخته شده و قيمت مسكن در مرحله تثبيت قرار گرفت و سوداگری نیز كاهش يافت. الگوهاي تقاضای مسكن از «تقاضای سوداگرا» به «تقاضای مصرف‌گرا» تغيير كرد. يكي ديگر از نتايج اين پروژه افزايش اطمينان عمومي به سياست‌هاي دولت بود. به‌علاوه صنعت ساخت مسكن به‌سرعت توانست ظرفيت خود را افزايش دهد كه ناشي از پروژه مذكور بود.

ژاپن؛ افزايش منظم ساخت ‌مسكن

با وجود رشد سريع اقتصادي در دوران پس از جنگ جهاني كه ژاپن را به يكي از كشورهاي پيشرو در زمينه صنعت تبديل كرده است‌، شرايط زندگي عده زيادي از مردم ژاپن نسبتا نامناسب بوده است و مشکلات عدیده‌ای در زمینه مسکن وجود داشت تا جایی که قیمت مسکن بالا بود و خانه‌هاي استيجاري بخش عمده‌اي از سيستم تامین مسكن را شکل می‌داد.
در کشور ژاپن نیز برای خروج از مشکلات مسکن، عرضه و ساخت مسکن در دستور کار دولت قرار گرفت و به سيستم ساخت مسكن درمقام يك صنعت اشتغال‌زا توجه ‌شد، موجودي فعلي مسكن نتیجه سياست‌گذاري کارآمد ساخت و تامين مسكن طي 50 سال گذشته است که در اين دوره، ساخت مسكن بيش از افزايش تعداد خانوارها بوده و بنابراين به‌طوركلي حتی مازاد عرضه نسبت به تقاضا وجود داشته است؛ شرایط ایجادشده نشانگر وضعیت اقتصادي مناسبی است كه فراتر از وضعيت عادي بوده است. پس از جنگ جهانی دوم، ساخت مسكن به‌صورت منظم در هر سال افزايش يافته است. براساس مطالعات آماري كه در اكتبر 1998 انجام شده است، تعداد واحدهاي مسكوني 22/50 ميليون بوده و تعداد خانوارها 33/44 ميليون، يعني تعداد واحدهاي مسكوني بيش از تعداد خانواده‌ها بوده است.

مالزی؛ سياست توليد براي خروج از «بدمسكني»

کشور مالزی نیز از جمله کشورهایی بود که با مشکل جدی مسکن مواجه بود، افزایش شدید تعداد شهرنشینان، تا 6‌برابر نسبت به زمان استقلال، باعث تغییر جغرافیای شهری در مالزی شد که توسعه مناطق موجود و تشکیل نواحی شهری جدید را به‌همراه داشت. دولت مالزی پس از استقلال این کشور برای حل معضل مسکن، برنامه‌‌هایی پنج‌ساله‌ را تدوین و اجرا کرده است.
این برنامه ها در واقع هدایت‌کننده سرمایه گذاری در سازمان‌های عمومی و خصوصی در کلیه حوزه‌‌های اقتصاد ملی به‌شمار می‌رود که مهم‌ترین برنامه در سرمایه‌‌گذاری بخش اجتماعی را تولید مسکن عمومی تشکیل داده است و هزینه توسعه مسکن دولتی از سال 1971 تا 1990 از 7/2درصد در برنامه دوم  به 9درصد افزایش یافته است. از سال 1971 نیز ساخت و تولید مسکن ارزان‌قیمت در تمام برنامه ها، نخستین اولویت را از کل هزینه بخش عمومی برای تولید مسکن به خود اختصاص داد.

بودجه هزینه مسکن ارزان‌قیمت از 43درصد در دوره 1975-1971 به 5/54 درصد در برنامه هفتم 2000-1991 افزایش یافته است.

به طور کلی سیاست‌های اتخاذ شده از سوی دولت‌های سه کشور کره جنوبی، ژاپن و مالزی برای حل معضل مسکن، با وجود تغییرات جزئی، بیان می‌‌دارد که این کشورها سیاست تولید و عرضه مسکن را برای خروج از وضعیت بدمسکني در کشور انتخاب کرده‌اند.
عرضه و تولید مسکن، به‌عنوان دومین صنعت اشتغال‌زا و از جمله رشته‌های صنعتی است که مشاغل زیادی را به صورت مسقیم و غیرمستقیم می‌تواند به وجود بیاورد که علاوه بر حل معضل مسکن می‌تواند باعث رونق اقتصاد کل نیز شود که تجربیات سه کشور کره، ژاپن و مالزی موید این مطلب است.

به اين ترتيب آنچه به عنوان تجارب جهانی از سوی مسوولان بخش مسكن در كشورمان یاد می‌شود تنها سیاست کنونی برخی کشورها از جمله آمریکا است و  لازم است عميقا تامل شود که در کشوری مثل آمریکا مازاد عرضه وجود دارد و به این دلیل بازار زمین و مسکن این کشور نیاز به تحریک تقاضا دارد و این در صورتی است که اقتصادهای نوظهور جهانی، سیاست افزایش تولید و عرضه مسکن را برای حل معضل مسکن و رونق اقتصادی در پیش گرفته‌اند و اگر قرار بر استفاده از تجربیات کشورهای دیگر است باید به این نکته توجه شود که تجارب کشورهای موفقی که در یک برهه زمانی مشخص با شرایط فعلی کشورمان «تطابق بیشتری» دارند به طور جدی بررسی و در صورت امکان، اعمال شود چرا که استفاده از تجربه‌ خارجي، بدون درنظر گرفتن شرایط موجود کشور هیچ گاه مثمرثمر نخواهد بود.