ریشه‌یابی احتکار مسکن

تفكر «تورم‌زا بودن وام‌ خريد» در 8 سال گذشته، عمده منابع بخش مسكن را به سمت وام ساخت متمركز كرد و باعث شد تعداد خانه‌هاي‌ خالي و املاك بدون ‌استفاده‌اي كه با اعتبار بانك‌ها ساخته شده‌اند، افزايش يابد؛ ضمن اينكه در همين سال‌ها در غياب وام‌ خريد، قيمت مسكن چندين برابر شد.

کد خبر: ۴۲۷۶۵۴

تاریخ: ۳۰ مرداد ۱۳۹۳ - ۰۶:۵۰

يك روز پيش‌از درخواست مكتوب وزير راه‌وشهرسازي و رئيس كل بانك‌مركزي از رئيس‌جمهور براي فراهم آوردن مقدمات مالي رونق مسكن، جمعي از نمايندگان مجلس در نامه‌اي به روحاني، مسير انتخابي توسط دولت براي تحريك اين بازار غرق شده در ركود را تورم‌زا اعلام كردند و خواستار تجديدنظر در برنامه پيشنهادي دولتمردان شدند.

به گزارش دنیای اقتصاد، دولت بنا دارد با راه‌اندازي صندوق پس‌انداز مسكن، قدرت خريد تقاضاي‌موثر ـ خريداران مصرفي ـ را از طريق پرداخت وام‌مسكن معادل 50درصد قيمت‌ها، تقويت كند تا امكان صاحب‌خانه شدن براي طرف تقاضا و فروش واحدهاي مسكوني خالی از  سکنه براي طرف عرضه به صورت همزمان فراهم شود. اين مسير، به حركت درآوردن بخش مسكن را كه مواد و مصالح مصرفي آن با توليدات حداقل 100 رشته صنعتي در ارتباط است تعقيب مي‌كند تا در نهايت كل اقتصاد بتواند از ركود فعلي خارج شود.

برنامه توانمندسازي تقاضاي مسكن با وام خريد، فارغ از ملاحظه‌هايي كه در بانك‌مركزي بابت نحوه تامين اعتبار مورد نياز صندوق‌هاي پس‌انداز وجود دارد، هم‌اكنون نقد گروهي از كارشناسان مخالف تحريك تقاضا را نيز برانگيخته و باعث شده اين گروه از دولت بخواهند، به جاي تمركز بر وام‌‌خريد، تامين‌مالي سازنده‌ها از طريق وام‌ساخت را در دستور كار خود قرار دهد.

منتقدان وام‌خريد معتقدند: اين تسهيلات چون منجر به احداث واحد مسكوني و افزايش عرضه نمي‌شود، تقاضا را در بازار زياد كرده و باعث تحريك قيمت مسكن خواهد شد، اما اگر تسهيلات به ساخت مسكن تعلق گيرد، در ازاي هر نفر متقاضي -كه وام‌ساخت بعد از تكميل ساختمان به او منتقل مي‌شود- يك واحد آپارتمان در بازار معاملات وجود دارد كه همين توازن مانع خيز قيمت خواهد شد. ارائه دو درخواست به رئيس‌جمهور يكي از طرف تيم اقتصادي دولت براي تامين‌اعتبار وام خريد مسكن و ديگري از طرف مجلس براي حذف گزينه وام‌خريد از دستور كار، اقدام سه‌شنبه شب مشاور مالي وزير را در پي داشت. حسين عبده‌تبريزي كه ايده تشكيل «بازار رهن» توسط او در وزارت راه‌وشهرسازي مطرح شد، سه‌شنبه شب در برنامه گفت‌وگوي ويژه خبري شبكه دو سيما حاضر شد تا ضمن دفاع از كاركردهاي مثبت تشكيل اين بازار، پاسخ منتقدان را نيز بدهد.

هدف دولت چيست؟

حسين عبده تبريزي با اشاره به اينكه ركود حاكم در اقتصاد فقط مختص بخش مسكن نيست، بلكه به ساير بخش‌ها عموميت پيدا كرده است، گفت: دولت ماه گذشته با رويكرد نجات همه بخش‌هاي اقتصادي از ركود، بسته ركودزدايي غيرتورمي را تعريف كرد و در اين بسته، بخش مسكن را به عنوان پيشرانه خروج در جايگاه اول قرار داد. از طرفي، ما در وزارت راه‌وشهرسازي پيش‌از تهيه اين بسته، به دنبال برنامه جايگزين مسكن‌مهر براي تامين مسكن گروه‌هاي هدف بوديم كه ماحصل اين دو رويكرد وزارتخانه و مجموعه دولت منجر شد برنامه صندوق پس‌انداز مسكن را با دو هدف «تامين‌مسكن» و طراحي موتور برون‌رفت از ركود، تهيه كنيم.

بازار رهن؛ خريد بلندمدت مسكن

عبده‌تبريزي در تشريح مكانيزم بازار رهن و علت انتخاب اين برنامه از سوي دولت، گفت: در همه جاي دنيا، نظام بانكي رايج در حوزه تامين مالي مسكن، بر «بازار رهن» استوار است؛ يعني بازاري كه افراد متقاضي مسكن با دريافت وام، به پس‌اندازهاي آينده‌شان اكتفا مي‌كنند و با وديعه كم، اقدام به خريد بلندمدت كرده و صاحب‌خانه مي‌شوند، سپس در طول دوران كاري خود، اقساط وام را مي‌پردازند. در هيچ جاي دنيا، زوج جوان متوسط، قدرت خريد مسكن با موجودي فعلي يا پس‌انداز گذشته را ندارد بلكه ميلياردها نفر در جهان از مسير «بازار رهن» و صندوق‌هاي پس‌انداز، صاحب مسكن شده‌اند. مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي سابقه «بازار رهن» در دنيا را 200 سال عنوان كرد و گفت: در خيلي از كشورها سابقه طولاني بازار رهن باعث توسعه منابع در اختيار موسسات مالي وام‌دهنده شده و باعث شده بالاي 80درصد قيمت مسكن توسط اين موسسات تسهيلات داده شود اما در ايران سابقه فعاليت صندوق پس‌انداز مسكن حدود 75سال است كه البته در دوره‌اي تا دهه70، فعاليت اين صندوق‌ها كمرنگ شد.

گروه‌هاي مشمول وام

حسين‌عبده تبريزي در تشريح مدلي كه براي پرداخت تسهيلات خريد مسكن توسط صندوق پس‌انداز در نظر گرفته شده، با بيان اينكه مشمولان وام خريد، گروهي از خانوارهاي فاقد مسكن هستند كه توان پس‌انداز و پرداخت اقساط را دارند اما قادر به اخذ تسهيلات با نرخ‌هاي بالاي 25درصد نيستند، افزود: گروه هدف در اين برنامه، خانه‌اولي‌ها هستند كه دو دسته از خانوارها را شامل مي‌شوند. وي منظور از خانه‌اولي‌ها را هم خانوارهاي قديمي فاقد سابقه مالكيت و هم زوج‌هاي جوان فاقد مسكن معرفي كرد و گفت: در اين برنامه كم‌درآمدهايي كه نيازمند حمايت اجتماعي هستند، جا نمي‌گيرند بلكه نياز اين گروه از طريق مسكن‌اجتماعي تامين خواهد شد.

تنظيم اقساط وام با اجاره‌بها

مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي درباره شرايط ريالي تسهيلات و ملاحظاتي كه وزارت راه‌وشهرسازي از بابت توان بازپرداخت وام خريد در نظر دارد، تصريح كرد: سقف رقم وام خريد براساس متوسط قيمت آپارتمان 70متري كه هم‌اكنون در كل كشور متري 2ميليون تومان برآورد مي‌شود، طراحي شده و حداكثر 80 ميليون تومان است اما در شهرهاي كوچك 60 ميليون تومان پرداخت مي‌شود.

وي افزود: در حال‌حاضر متوسط جهاني سهم مسكن در سبد هزينه خانوارها 33درصد است اما در ايران گاه تا 50درصد هم مي‌رسد كه عمدتا به صورت اجاره‌بها توسط افراد پرداخت مي‌شود. بنابراین وام خريد مسكن به گونه‌اي افزايش پيدا خواهد كرد كه اقساط ماهانه وام در استطاعت متقاضيان و حداكثر 35 تا 40درصد بودجه و درآمد خانوارها باشد.

عبده‌تبريزي تاكيد كرد: رقم اقساط از ميانگين اجاره ماهانه تجاوز نمي‌كند.

مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي با قبول اينكه، بازپرداخت اقساط وام 80 ميليون توماني براي خانوارها ممكن است سخت باشد، گفت: واقعيت اين است كه درآمد خانوارها درسال‌هاي اخير به اندازه تورم رشد نكرد و هم‌اكنون انگيزه صاحب‌خانه‌شدن باعث مي‌شود بازپرداخت اين وام‌ها قابل تحمل باشد.

چرا «وام با يارانه»؟

رئيس كل بانك‌مركزي و وزير راه‌وشهرسازي از رئيس‌جمهور خواسته‌اند يارانه لازم براي تخفيف در نرخ سود وام خريد را فراهم كند تا تسهيلات به جاي سود بالاي 25درصد با نرخ 14درصد در اختيار متقاضيان مسكن قرار گيرد.

حسين عبده‌تبريزي در دفاع از ضرورت پرداخت وام يارانه‌اي اعلام كرد: گروه هدف در اين برنامه، نمي‌تواند سود رايج تسهيلات بانكي را پرداخت كند و چون اقساط وام‌ها نبايد از توان بازپرداخت مخاطبان تجاوز كند، بايد نرخ سود كاهش يابد و لازم است دولت مابه‌التفاوت آن را برعهده بگيرد.

وي با بيان اينكه نرخ تورم هنوز بالا است، گفت: تفاوت نرخ سود بايد به صندوق‌هاي پس‌اندازهاي مسكن پرداخت شود تا اين صندوق‌ها بتوانند قدرت وام‌دهي داشته باشند.

كدام قسمت بازار مسكن تحريك مي‌شود؟

مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي كاركرد مثبت صندوق‌هاي پس‌انداز مسكن را در سه حوزه «نظم‌بخشي به مخارج خانوا‌رها»، «تقويت ساخت مسكن ارزان‌قيمت» و «تسهيل دسترسي خانوارهاي متوسط به مسكن» عنوان كرد و گفت: برنامه صندوق پس‌انداز مسكن با پشتوانه‌اي از مباني نظري، تجربه جهاني و مدل اقتصاد كلان، به صورت ضدتورمي طراحي شده است و چون گروه هدف، خانه‌اولي‌ها هستند، نوع خريد اين افراد در بازار مسكن شامل آپارتمان‌‌هاي كوچك‌متراژ و ارزان‌قيمت است؛ بنابراين پيامد تقويت قدرت خريد آنها باعث رونق در چرخه ساخت و فروش آپارتمان‌‌هاي مصرفي و غيرلوكس مي‌شود. ضمن اينكه، اجبار خانوارها به پس‌انداز باعث نظم‌بخشي به اقتصاد خانوارها مي‌شود و لااقل در مدتي كه وام‌گيرنده‌ها مجبور به پرداخت اقساط ماهانه هستند، در دخل‌وخرج‌شان حساب‌شده عمل خواهند كرد. عبده‌تبريزي باتاكيد بر اينكه، بازار آپارتمان‌هاي گران‌قيمت را نمي‌خواهيم تحريك كنيم، گفت: هدف بازار رهن با توجه به مشمولان وام‌‌خريد، بر عرضه آپارتمان‌‌هاي حداقلي و تسهيل شرايط خريد آنها دلالت دارد.

پاسخ به نماينده مخالف

در گفت‌وگوي ويژه خبري سه‌شنبه شب شبكه دو سيما، مهرداد لاهوتي نماينده مجلس و از امضا‌ كنندگان نامه به رئيس‌جمهور در مخالفت با برنامه پرداخت وام خريد مسكن، اشكال بزرگ برنامه صندوق پس‌انداز مسكن را ناهماهنگ بودن وام و اقساط با توان اجاره‌نشين‌ها دانست و گفت: اين وام به دست مصرف‌كننده نخواهد رسيد و سوداگران از آن منتفع خواهند شد. لاهوتي تاكيد كرد: پرداخت اقساط با اين شكل امكان ندارد و مصرف‌كننده سراغ اين وام نخواهد رفت. عبده‌تبريزي سپس در پاسخ گفت: قبول دارم اين طرح پاسخ يك عده را نمي‌دهد و گروهي از دايره اين طرح بيرون مي‌مانند اما نياز اين گروه از طريق ساير برنامه‌ها بايد تامين شود.

مسكن، غذا نيست كه با پول خريداري شود!

مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي بعد از تشريح جزئيات كاركرد صندوق پس‌انداز مسكن و نحوه پرداخت تسهيلات خريد به متقاضيان، به دو اشكالي كه منتقدان وام خريد مسكن مطرح مي‌كنند، پاسخ داد. منتقدان مي‌گويند: چون وام خريد باعث افزايش قيمت مي‌شود، نبايد ساخت‌وساز را از تسهيلات بانكي محروم كرد و بايد به جاي وام خريد، وام ساخت داد.

عبده‌تبريزي در پاسخ به اين نقدها اعلام كرد: وام خريد مسكن از سال84 تا سال92 افزايش پيدا نكرد و پرداخت آن از سوي بانك‌ها با دستور دولت محدود شد، اما در همين مدت شاهد بوديم كه قيمت مسكن چند برابر شد و مثلا در سال86 به تنهايي قيمت تا 2برابر افزايش پيدا كرد؛ بنابراين قيمت مسكن در نبود وام‌خريد نيز امكان افزايش دارد. وي سپس افزود: تجربه همه دنيا نشان داده براي خريد مسكن بايد تسهيلات پرداخت كرد، مسكن كالاي خوراكي و نياز روزانه نيست كه با پول نقد بتوان آن را خريد. تحليلي كه درباره تاثير وام خريد بر قيمت مسكن مطرح است مثل اين است كه به بانك‌ها گفته شود براي تاسيس كارخانه وام ندهيد، چون پرداخت وام باعث تورم خواهد شد.

«خانه‌هاي ‌خالي» ثمره وام انحصاري؟

عبده‌تبريزي با بيان اينكه تكيه و اصرار بر پرداخت صرفا وام ساخت مسكن، با تحليل ناقص و تئوري غلط همراه است، گفت: انبوه آپارتمان‌هاي گران‌قيمت و واحدهاي تجاري كه طي سال‌هاي اخير در شهر تهران ساخته شده و هم‌اكنون به صورت خانه‌خالي و املاك بلااستفاده مانده است، با پول بانك‌ها تامين‌اعتبار شدند. عدم فروش اين املاك باعث افزايش بدهي‌هاي معوق به نظام بانكي شده، در حالي كه اگر بخشي از اين اعتبارات كه صرف ساخت شد، به مردم پرداخت مي‌شد، اين حجم خانه‌خالي به وجود نمي‌آمد.

عبده‌تبريزي گفت: ممانعت از پرداخت وام خريد مسكن براي جلوگيري از بروز تورم، نظريه غلطي است، چرا كه در حال حاضر 400 هزار خانه‌خالي در تهران كه ساخت آن با پول بانك‌ها تامين‌مالي شده است، مانع استفاده از بخشي از عرضه شده كه اين خود يكي از زمينه‌هاي تشكيل حباب قيمت مسكن است. عبده‌تبريزي با بيان اينكه خانه‌هاي خالي در بازار مسكن به اين زودي‌ها بازيافت نخواهند شد، گفت: تجربه عظيم جهاني نشان مي‌‌دهد نه ميليون‌ها نفر كه ميلياردها نفر در سراسر جهان با تسهيلات بلندمدت بازار رهن، توانسته‌اند صاحب مسكن شوند؛ بنابراين از كساني كه استدلال را از وسط شروع مي‌كنند و اين بازار را نقد مي‌كنند، مي‌خواهم اين تجربه را مدنظر قرار دهند.

خانه‌های خالی «مالیات» می‌طلبد، نه «وام»

هاجر شادمانی: در واکنش به اظهارات مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی، منتقدان افزایش وام مسکن، به نقد نظرات حسین عبده تبریزی درباره نسخه ارائه شده ازسوی وی برای تحریک تقاضای مسکن پرداختند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، عبده تبریزی، مشاور مالی آخوندی، سه‌شنبه شب، ضمن دفاع از ضرورت افزایش وام خرید مسکن در راستای سیاست تحریک تقاضا، به بیان مطالبی در پاسخ به منتقدان این سیاست پرداخت. آن چه وی در این باره بر آن تاکید دارد تاریخ انقضای سیاست‌های حمایتی طرف عرضه و لزوم حمایت‌های موردنیاز در طرف تقاضا است. عبده تبریزی همچنین نگرانی منتقدان را از آثار تورمی سیاست حمایت ازطرف تقاضا و افزایش سقف وام خرید مسکن، بی‌مورد دانست و وجود انبوه واحدهای خالی از سکنه را به‌خصوص در کلان‌شهرها نشانه‌ای از ضرورت ورود به بحث تحریک تقاضا برای تملک این واحدهای مسکونی از سوی خانوارهایی عنوان کرد که هم اکنون به‌دلیل ضعف توان مالی، قادر به خرید مصرفی مسکن نیستند. اما، منتقدان سیاست تحریک تقاضا که پیش از این نیز بر ضرورت ایجاد توازن بین عرضه و تقاضای مسکن تاکید داشتند به دولت پیشنهاد می‌کنند تا زمانی که بین عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی در کشور توازن ایجاد نشده، بخش عمده تسهیلات به ساخت مسکن اختصاص پیدا کند.

سهم دنیا از بازار رهن کم است

در حالی که به گفته عبده تبریزی، تامین مالی مسکن با اتکا به بازار رهن، یک نسخه موفق جهانی است، فرهاد بیضایی، کارشناس و صاحبنظر در حوزه مسکن با نقد این نظر، به «دنیای اقتصاد» گفت: بر مبنای آمارها و مستندات بانک جهانی، بازارهای رهن سهم بسیار اندکی برای تامین مالی مسکن در بازارهای اقتصادی نوظهور دارند و بر خلاف اظهارات مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی این‌گونه نیست که به‌کارگیری بازارهای رهن یک نسخه جهانی برای تامین مالی در بخش مسکن باشد. وی ادامه داد: تنها در برخی کشورهای خاص مانند ایالات متحده آمریکا بازار رهن در تامین مالی مسکن سهم قابل‌توجهی دارد اما اتکا به بازار رهن را نمی‌توان یک فرمول جهانی عنوان کرد. بیضایی تصریح کرد: مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی بر سهم 30 تا 40 درصدی هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در دنیا تاکید می‌کند در حالی که رقم درست این سهم 15 درصد است و سهم هزینه مسکن در سبد خانوارهای ایرانی معادل 35 درصد است.

شرط حمایت، شناخت دقیق محل تقاضا

وی همچنین در خصوص تاکید دولت برای اجرای سیاست تحریک تقاضا گفت: این تاکید در شرایطی از سوی دولت مطرح می‌شود که امسال، آمار پروانه‌های ساختمانی در مقایسه با پارسال 70درصد کاهش داشته است و بنابراین دولت چگونه می‌تواند با استناد به آمار واحدهای خالی که عمده آنها – بیش از 60 درصد- تنها در چهار کلان شهر کشور و مربوط به واحدهای مسکونی لوکس است، به نقد نظرات کارشناسی درخصوص ضرورت اختصاص تسهیلات به عرضه مسکن بپردازد؟ بیضایی ادامه داد: اگر نظر دولت این است که با سیاست حمایت از طرف تقاضا و افزایش وام خرید، به‌جای وام ساخت، واحدهای خالی از سکنه را به بازار عرضه هدایت کند، اشتباه بزرگی مرتکب شده، چراکه اولا تقاضای مصرفی برای واحدهای خالی که عمدتا در ردیف واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت قرار دارند، وجود ندارد، به این خاطر که عمده متقاضیان، اقشار متوسط رو به پایین و در واقع متقاضیان واحدهای مسکونی معمولی در مناطق عادی شهر هستند. دوم، هدایت واحدهای مسکونی خالی به بازار با ابراز وام و تحریک تقاضا موفق نخواهد بود و ابزار مالیاتی می‌خواهد. این کارشناس مسکن تاکید کرد: درواقع در هیچ کجای دنیا با استفاده از ابزارهای مالی به دنبال عرضه خانه‌های خالی به بازار مصرف نبوده‌اند و تنها با ابزارهای مالیاتی این هدف را پیش برده‌اند.

سیاست حمایتی برتر برای مسکن

وی همچنین درخصوص سیاست حمایت از خانه اولی‌ها گفت: حتی اگر وام خرید به خانه اولی‌ها هم اختصاص پیدا کند که البته تاکنون چنین کنترلی برای صحت توزیع مناسب تسهیلات به گروه هدف وجود نداشته، باز هم اثر تورمی ناشی از فشار تقاضا را دربرخواهد داشت، چرا که توازن بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن برقرار نیست. بیضایی اعطای تسهیلات ترکیبی را به سازنده و خریدار در قالب فروش اقساطی، بهترین راه‌حل برای حل معضل مسکن در کشور عنوان کرد که هم منجربه تقویت توان سازنده و خریدار شده و هم در ازای هر فقره وام یک واحد مسکونی تولید می‌شود. وی همچنین از تجربه برخی کشورها در خصوص سیاست‌های ایجاد توازن بین عرضه و تقاضای مسکن یاد کرد و گفت: در برخی کشورها مانند استرالیا تعداد وام‌های ساخت همیشه دو برابر تعداد وام‌های خرید توزیع می‌شود. درواقع همیشه باید تعداد وام ساخت از تعداد وام خرید بیشتر باشد تا با افزایش عرضه در برابر تقاضا، بتوان بازار مسکن را کنترل و حمایت کرد.