مسكن گرفتار روش‌هاي سنتي تامين مالي

بخش مسكن در حال حاضر با چالش‌هاي اصلي روبروست كه برخي از آنها همچون تقاضاي بالا براي مسكن اجاره‌اي، كمبود اعتبارات بانكي براي كمك به اين بازار، تمركز منابع مالي روي طرح مسكن مهر، وابستگي شديد به روش سنتي تامين مالي پروژه‌هاي ساختماني و بهره‌وري پايين زمين به عنوان مشكلات پايه‌اي بخش مطرح هستند.

کد خبر: ۴۱۸۰۱۱

تاریخ: ۳۰ تير ۱۳۹۳ - ۰۰:۰۰

بخش مسكن عليرغم اينكه يك چهارم سرمايه، يك دهم اشتغال و يك پنجم تسهيلات بانكي كشور را به خود اختصاص داده، براي تامين منابع مالي ساخت و ساز و خريد خانه مشكلات مزمني دارد و همچنان به روش‌هاي سنتي تامين مالي پروژه‌هاي ساختماني متوسل است اما گويا ديگر اين روش‌ها جوابگوي نياز جامعه براي عرضه سالانه يك ميليون واحد مسكوني نيست و بايد به دنبال روش‌هاي نويني باشد.

به گزارش خبرگزاري ايسنا، بخش مسكن در حال حاضر با چالش‌هاي اصلي روبروست كه برخي از آنها همچون تقاضاي بالا براي مسكن اجاره‌اي، كمبود اعتبارات بانكي براي كمك به اين بازار، تمركز منابع مالي روي طرح مسكن مهر، وابستگي شديد به روش سنتي تامين مالي پروژه‌هاي ساختماني و بهره‌وري پايين زمين به عنوان مشكلات پايه‌اي بخش مطرح هستند.

بخش مسكن يكي از مهم‌ترين بخش‌هاي اقتصاد ايران است كه به لحاظ داشتن ارتباط گسترده پسين و پيشين با ساير صنايع، از موقعيت ويژه‌اي برخوردار است و عليرغم داشتن سهم چشمگير در سرمايه، اشتغال و تسهيلات بانكي كشور مشكلاتي دارد كه برطرف كردن آنها نيازمند شناخت هر چه بيشتر و يافتن روش‌هاي جديد براي كمك به آن است.

در اين زمينه حسين عبده تبريزي، مشاور وزير راه و شهرسازي با اشاره به در نظر گرفتن كاستي‌هاي روش سنتي تامين مالي مسكن در ايران، روش‌هاي جديدي براي تامين منابع مالي طرح‌هاي ساخت و ساز مسكن و ساختمان بررسي كرده است.

وي با اشاره به اوراق بهادار قابل استفاده در بخش مسكن و توسعه شهري، به روش‌هاي كمك به اين بخش مي‌پردازد.

به گفته او از روش‌هاي سنتي تامين مالي در ايران، پيش‌فروش و وام بانكي است؛ اولين شيوه‌اي كه سازندگان بدان علاقه‌مندند چون هزينه‌ سرمايه آن را نازل تلقي مي‌كنند اما متقاضيان مسكن در اين سال‌هاي كمي نقدينگي و تورم و در شرايطي كه به قدر كفايت از پيش‌خريد‌هاي گذشته رضايت ندارند، از آن رو گردانند. همچنين دومين روش سنتي تامين مالي در ايران به وام كوتاه‌مدت ساخت‌وساز متمايل است و نياز فرد بهره‌بردار مسكن را كه پول بلند مدت مي‌خواهد كاملا جوابگو نيست لذا بايد راه‌هاي جديدي را جست‌وجو كرد.

عبده تبريزي معتقد است: اكنون طيف گسترده‌اي از منابع و تكنيك‌ها براي تامين مالي توسعه مسكن و گسترش و نوسازي طرح‌هاي ساختماني وجود دارد؛ مستغلات و امور مالي همواره در پيوند با يكديگر بوده‌اند اما طي دو دهه‌ اخير، پيچيدگي و درهم‌آميختگي ابزار‌هاي مالي گسترش چشم‌گيري در اروپا، آمريكا و خاور دور داشته و حتي پاره‌اي از اين ابزار‌ها در بازار‌هاي مالي بين‌المللي مورد معامله قرار گرفته و بازار‌هاي سرمايه به شدت جهاني شده است.

به اعتقاد وي آزاد‌سازي و مقررات‌زدايي در اين بازار‌ها باعث توسعه‌ مستغلات شده است. مشخصه روش‌هاي فعلي تامين مالي مستغلات، نوآوري، رقابت پوياي نهادهاي مالي با يكديگر و تقويت توان تدارك وسيع و گسترده منابع مالي كوتاه، ميان و بلند‌مدت است. مي‌دانيم كه نحوه و هزينه‌ تامين مالي مستغلات اثر مهمي بر طرح‌هاي توسعه مسكن دارد.

عبده تبريزي با اشاره به دو روش تامين مالي اصلي طرح‌هاي ساخت‌ و توسعه مسكن در بخش خصوصي معتقد است: طبعا منابع مالي، حاصل از بدهي و سرمايه است اما نقش روش‌هاي مبني بر ماليات،‌ كمك‌هاي بلاعوض، معافيت‌ها و غيره را نيز نبايد ناديده گرفت.

اين صاحب‌نظر اقتصادي افزود: روش‌هاي اخير بيشتر در مورد طرح‌هاي فاقد مزيت اقتصادي همچون بازسازي بافت تاريخي فرسوده شهري، مسكن ارزان‌قيمت و كوچك براي اقشار ضعيف جامعه و طرح‌هاي مسكن روستايي و طرح‌هايي از اين دست كاربرد دارد.

به گفته وي وقتي از تامين مالي طرح‌هاي مسكن و مستغلات سخن مي‌گوييم، افق‌هاي زماني متفاوتي را در نظر داريم؛ مرحله‌ ساخت نسبتا كوتاه‌مدت است و عموما دو تا پنج سال طول مي‌كشد اما تامين مالي ساخت معمولا كوتاه‌مدت است و وجوه به‌طور متوسط براي سه سال لازم است. تسهيلات اعتباري ساخت بسياري از ويژگي‌هاي وام تجاري را دارد؛ از اين‌رو بانك‌هاي تجاري علاقمند به اعطاي اين تسهيلات‌ هستند.طبق آنچه اين اقتصاددان در كتاب "مالي املاك و مستغلات" خود تحليل كرده مرحله‌ دوم تامين مالي اصلي طرح‌هاي ساخت‌ و توسعه مسكن شامل فروش يا اجاره مسكن طي دوره حيات فيزيكي يا اقتصادي ساختمان است؛ هرچند چون ساختمان به اتمام رسيده است، خطر تجاري و خطر افزايش هزينه‌ آن كمتر شده است اما در كشور‌هايي همچون ايران كه نرخ تورم بالا دارد، خطر تورمي اعطاي تسهيلات 15 ساله بسيار بالاست؛ از اين‌رو، بانك‌ها و شركت‌هاي بيمه و صندوق‌هاي بازنشستگي و بقيه نهادهاي مالي به اعطاي تسهيلات بلندمدت كه ويژگي اين مرحله است، چندان علاقه‌اي ندارند. طرح‌هاي ديگري چون آماده‌سازي زمين، بازسازي بافت‌هاي فرسوده و... وجود دارد كه به اعتبار ميان مدت سه تا هفت سال نياز دارند.

مشاور وزير راه و شهرسازي معتقد است: انقلاب در امور مالي در سال‌هاي اخير به سازوكارهايي انجاميده كه بر شكاف ميان بازار‌هاي كوتاه‌مدت و بلند‌مدت پل مي‌زند.

اين صاحب‌نظر اقتصادي با بيان اينكه بالا‌ بودن نرخ تورم و سود مورد انتظار، محدود به سرزمين ما نيست، معتقد است: در غرب نيز بارها و در همين سال‌هاي اخير مثلا پايان دهه 70 و آغاز دهه 80 تجربه شده است. در سال 1981 نرخ بهره سپرده در آمريكا به 18 درصد رسيد و اين در حالي بود كه بانك‌ها وام‌هاي رهني 7، 8 و 9 درصد در ترازنامه خود داشتند. نرخ بهره‌ بالا بانك‌ها را محتاط مي‌كند و وقتي سررسيد وام 15 سال ديگر است، طبعا بانك نگران هزينه پول در آينده مي‌شود، به ويژه آنگاه كه تورم را احساس مي‌كند اما در مواجهه با اين شرايط بازار سرمايه پيچيده و نسبتا كارايي چون بازارهاي غربي، به فكر شيوه‌هاي تامين مالي خلاق مي‌افتد.به اعتقاد عبده‌تبريزي روش‌هاي متفاوتي براي طبقه‌بندي شيوه‌هاي تامين مالي مسكن وجود دارد؛ از جمله گروه‌بندي اصلي بين بدهي و سرمايه است، تامين مالي از محل سرمايه به سرمايه‌گذار امكان مي‌دهد مدعي عايدي سرمايه‌گذاري بشود و اگر با شكست مواجه شود در معرض خطر جدي قرار گيرد. برعكس، بستانكار كمتر در معرض خطر بازيافت سرمايه خود است اما از عايدي سرمايه‌گذاري چيز مهمي نمي‌برد.

طبق بررسي اين صاحب نظر اقتصادي تامين مالي براي طرح خاص (تامين مالي پروژه) را بايد از تامين مالي شركت به‌طور كلي جدا كرد. هرچند اين تفكيك كار چندان آساني نيست به كار آن مي‌آيد كه سازنده‌ داراي توان مالي را كه مي‌تواند از طريق شركت خود پول گردآوري كند از سازنده‌اي كه فقط توان جمع‌آوري پول براي طرحي خاص دارد جدا سازد.

به گفته اين كارشناس اقتصادي منابع وجوه در بخش مسكن از سه گروه‌بندي كلي خارج نيست؛ اول منابع متكي به سرمايه همچون افزايش سرمايه، سود تقسيم نشده، سرمايه‌گذاري جديد سازنده، فروش سهام به عامه مردم، انواع مشاركت‌هاي حقوقي با ديگران، سرمايه‌گذاري مشترك خارجي، فروش سهام ممتاز، فروش حق‌تقدم خريد سهام، فروش اوراق قرضه قابل تبديل به سهام، صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري، فروش حق خريد، پيش‌خريد توسط تامين مالي‌كننده يا تعهد تامين وجوه آتي كه در آن تامين مالي‌كننده سود را با سازنده تقسيم مي‌كند و مديريت اماني.