تأثر افت شاخص بورس بر بازار مسكن

به عقيده من اينها اطلاع‌رساني نيست كه يك كارشناس پيش‌بيني كند قيمت مسكن بالا مي‌رود. اين گونه پيش‌بيني‌ها حداقل باعث گراني 50، 60 درصدي قيمت مسكن مي‌شود. اين گونه پيش‌بيني‌ها را ما الان نداريم، زيرا آن جهش قيمتي كه در سال 91 داشتيم، هنوز پر نشده است

کد خبر: ۳۹۵۷۸۹

تاریخ: ۰۶ ارديبهشت ۱۳۹۳ - ۰۷:۲۰

مسكن كه هميشه براي مردم ايران بازار امن و بي‌دردسر سرمايه‌گذاري به شمار مي‌آمد، در دو سال گذشته كم رونق شده بود. در واقع از زماني كه قيمت ارز رو به افزايش گذاشت، بسياري از مردم به سوي بازار ارز هجوم بردند و به اميد رسيدن به سودهاي كلان، هر آنچه داشتند را در اين بازار سرمايه‌گذاري كردند.

به نوشته اعتماد، در ماه‌هاي پس از انتخابات رياست‌جمهوري نيز با بازگشت ثبات نسبي به بازار و توقف نوسانات شديد ارز اين بورس بود كه سرمايه‌هاي مردم را به سمت خود كشيد. افزايش شديد شاخص بورس موجب شد تا بسياري از سرمايه‌گذاران در اين حوزه سودهاي كلان به دست آورند. در سال 1392 شاخص بورس ايران بيش از دو برابر آنچه در 21 سال قبل طي كرده بود، افزايش يافت و به شكلي بسيار چشمگير بازار مسكن را پشت سر گذاشت. در اقتصاد ايران بازار مسكن و بورس دو رقيب جدي براي جذب نقدينگي مازاد در اقتصاد كشور هستند. به همين خاطر در ماه‌هاي گذشته يا دست‌كم در نيمه دوم سال 1392 با رونق سرمايه‌گذاري در بازار بورس، بازار مسكن بيش از پيش به حاشيه رانده شد. اما در ماه‌هاي پاياني سال 1392 با كاهش رونق بازار بورس و افت شاخص‌ها خروج سرمايه از اين بازار شدت گرفت. از سوي ديگر، به گفته كارشناسان سرمايه‌گذاري در بازار مسكن ارتباط مستقيمي با شرايط اقتصادي و سياسي كشور دارد.

به اين معنا كه هر چقدر آرامش در كشور بيشتر باشد، ميزان سرمايه‌گذاري در اين بازار نيز بيشتر مي‌شود. در زمان التهاب و بي‌ثباتي بيشتر مردم تمايل به سرمايه‌گذاري نقدينگي خود در بازارهايي دارند كه سرعت خروج سرمايه در آنها نيز بيشتر باشد، بنابراين نگاهي به بازارهاي سرمايه‌گذاري، رقيب مسكن از جمله ارز و بورس و همچنين شرايط اقتصادي و سياسي كشور نشانه‌هايي از افزايش ميزان سرمايه‌گذاري و رونق معاملات را در بازار مسكن به دست مي‌دهد. البته بيشتر كارشناسان معتقدند اگرچه بازار مسكن در سال جاري رونق خواهد گرفت، اما در ماه‌هاي ابتدايي سال افزايش قيمت چنداني در اين بازار رخ نخواهد داد. در اين رابطه، مصطفي ‌قلي‌خسروي در گفت‌وگو با «اعتماد» ضمن هشدار نسبت به بروز بحران سال 86، متذكر شد، اتفاقي كه در سال 86 در بازار مسكن رخ داد، به اين دليل بود كه در سال‌هاي 84 و 85 بانك‌هاي خصوصي شروع به كار كرده و تسهيلاتي ارائه كردند كه باعث شد قيمت خانه جهش پيدا كند. از سوي ديگر، پول‌هاي مردم به بورس رفت و وقتي كه درآمد بورس كاهش پيدا كرد، مردم با عجله پول‌هاي خود را به طرف خانه و طلا آوردند كه بحراني ايجاد شد. به گفته رييس كميسيون تخصصي مشاوران املاك كشور، مسوولان سازمان بورس بايد دقت كنند و قراردادها را به گونه‌يي ببندند كه بحران سال 86 در بازار مسكن تكرار نشود.

سال 92 بازار مسكن به دليل تغيير و تحولات سياسي كه رخ داد، با ركود و حتي كاهش قيمت مواجه بود. الان پس از گذشت يك‌سال و در آغازين روزهاي سال 93، صحبت از جهش بالاي قيمت مسكن مي‌شود. آيا شما رونق و جهش قيمت در سال جاري را تاييد مي‌كنيد؟

من شخصا به آينده اميدوارم. با تلاش‌هايي كه مسوولان انجام دادند و تعهداتي كه نسبت به مردم دارند، اين اميدواري در من ايجاد شده است. الان سراسر دنيا، حركت‌هاي امريكا و 1 + 5 را رصد مي‌كند و اين نشان‌دهنده تلاش‌هاي خوب دولت يازدهم است. به هر جهت بايد يك تعاملاتي وجود داشته باشد.

ما از قبل عيد شاهد بوديم كه گروهي از خارج كشور براي سرمايه‌گذاري به ايران آمدند. كشور ما سرمايه‌گذاري‌هايش را با هدفمندي و رعايت حقوق نظام و فرد انجام مي‌دهد. هر كسي را هم كه نشناسيم، نظام اجازه سرمايه‌گذاري را به او نمي‌دهد. اين نشان مي‌دهد كه چراغ سبز براي پيشرفت ما و مسائل اقتصادي كشور روشن شده است. چون حماسه سياسي در خردادماه 92 انجام شد و حالا منتظر حماسه اقتصادي هستيم.

اگر به خاطر داشته باشيد، در سال 91 با بحران بدي مواجه شديم و تحريم‌ها و رابطه ريال و دلار و نيز برخي سوءاستفاده‌ها باعث تغيير شديد قيمت‌ها شد. همان‌طور كه مي‌دانيد، ما يك‌بار در سال 68، يك‌بار در سال 86 و در ادامه در سال 91 با جهش شديد قيمت مسكن روبه‌رو بوديم، اما به نظر من در سال‌هاي آينده اين جهش قيمت مسكن را نخواهيم ديد، زيرا دولت مدبرانه عمل مي‌كند و اين‌طور نيست كه كارها بي‌حساب و كتاب باشد و درست عمل نشود. ما تا آنجايي كه مي‌دانيم، برنامه‌ريزي‌هاي دولت براي ثبات سياسي بسيار خوب بوده و مسلما جهشي در قيمت مسكن نخواهيم داشت و در سال 93 نيز افزايش قيمت مسكن از شاخص تورم عبور نخواهد كرد. يعني اگر بانك مركزي و مركز آمار اعلام كرده كه رشد قيمت مسكن حدود 15 تا 20 درصد بوده، از اين رقم افزايش قيمت‌ها عبور نخواهد كرد. ما به اين موضوع اميد داريم و قطعا بدانيد چنين اتفاقي نمي‌افتد.

منطق شما اين است كه عملكرد دولت نمي‌گذارد كه رشد قيمت مسكن از شاخص تورم عبور كند، اما بحث عرضه و تقاضا در بازار موضوع ديگري است. هم‌اكنون تقاضا و عرضه در بازار كشور با هم همخواني ندارد.

من با آمار با شما صحبت مي‌كنم. آمار مقايسه‌يي سال 91 و 92 كل كشور مي‌گويد كه در سال 91 حدود 204369 معامله داشتيم و در سال 92 اين رقم به 177818 رسيد.

اين كاهش معاملات ناشي از كاهش قدرت خريد مسكن مردم نيست؟

آن حركتي كه در سال 91 و 92 اتفاق افتاد كه رابطه دلار و ريال عوض شد، موثر بود، اما تاثير آنچناني نداشت. باز هم به آمارها اشاره مي‌كنم. براساس آمارها، تعداد مبايعه‌نامه‌ها در كل كشور در سال 91 حدود 147855 مورد بوده، اما در سال 92 به 115771 مورد رسيده است. در بخش اجاره‌نامه در سال 91 حدود 41988 اجاره داشتيم كه در سال 92 به 50575 مورد افزايش يافته است. اجاره به شرط تمليك 34 مورد در سال 91 بوده كه در سال 92 به 42 مورد رشد پيدا كرده است. سرقفلي حدود 1513 مورد در سال 91 بوده و 1089 مورد هم در سال 92 بوده است. پيش‌فروش نيز 10710 مورد در سال 91 و 8093 مورد هم در سال 92 بوده است. موقوفه نيز در سال 91 دو مورد و در سال 92 يك مورد بوده است.

آمار شهرستان تهران هم حاكي از آن است كه در سال 91 حدود 32857 قرارداد داشته كه در سال 92 به 37203 مورد رسيده است. مبايعه‌نامه نيز 19924 مورد در سال 91 و در سال 92 حدود 19003 مورد شده است. اجاره‌نامه در تهران در سال 91، 9971 مورد بوده و در سال 92، 15681 مورد شده است. اجاره به شرط تمليك در سال 91 سه مورد بوده كه در سال 92 به 24 مورد افزايش يافته است. سرقفلي نيز در سال 91، 465 مورد بوده و در سال 92 به 407 مورد رسيده است. پيش‌فروش نيز 2216 مورد در سال 91 و 1889 مورد در سال 92 بوده است. وقف در سال 91 يك مورد بوده و در سال 92 وقف نداشتيم.

آمارهايي كه شما ارائه كرديد، از افزايش شديد قراردادهاي اجاره حكايت دارد. اين كاهش قدرت خريد مسكن مردم را نشان نمي‌دهد؟

اين بيشتر ناشي از افزايش تعداد مهاجرت‌هاست. من آمار شهر تهران را در سال 91 ندارم كه با سال 92 مقايسه كنم تا بدانم تعداد مهاجرت‌ها چقدر بوده است، اما به طور سرانگشتي مي‌توانيم بگوييم كه بخشي از افزايش آمار اجاره‌ها مربوط به مهاجرت است. يك بخشي هم به اين برمي‌گردد كه گروهي از مردم پول‌هاي خود را به بازار سرمايه بردند. اتفاقي كه در سال 86 در بازار مسكن رخ داد، به اين دليل بود كه در سال‌هاي 84 و 85 بانك‌هاي خصوصي شروع به كار كردند و بعد تسهيلاتي ارائه كردند كه اين تسهيلات باعث شد قيمت خانه جهش پيدا كند. از سوي ديگر، پول‌هاي مردم به بورس رفت و وقتي كه درآمد بورس كاهش پيدا كرد، مردم با عجله پول‌هاي خود را به طرف خانه و طلا آوردند كه بحراني ايجاد شد. ما الان نيز بايد حواس‌مان جمع باشد و مسوولان دقت كنند كه قراردادها را به گونه‌يي ببندند كه بحران سال 86 تكرار نشود.

يعني شما اين احتمال را مي‌دهيد كه افت فعلي شاخص بورس منجر به خروج سرمايه‌ها از بورس و ورود نقدينگي به بخش مسكن شود؟

نه مثل آن زمان. الان هم مسوولان بورس حواس‌شان جمع است و هم اينكه مردم آگاه‌تر شدند. نمي‌توانيم بگوييم اتفاقاتي مثل سال 86 مي‌افتد، ولي به هر جهت بي‌اثر هم نيست.

ما هر كاري كنيم، يك اثرات مثبت و يك اثرات منفي دربرخواهد داشت. آنچه مسلم است، مسوولان هميشه سعي مي‌كنند توازن ميان عرضه و تقاضا را برقرار كنند تا قيمت‌ها از هم‌گسيخته بالا نرود. من تاسف مي‌خورم از اينكه در سال 91 وقتي كه رشد قيمت‌ها اتفاق افتاد، مثلا خانه‌يي كه مي‌خواستيم در شهرك غرب با قيمت 6 ميليارد تومان بفروشيم، يك مرتبه قيمت 18 ميليارد تومان گذاشتند. چرا؟ چون دلار سه برابر شده بود. در صورتي كه اينها اصلا هيچ سنخيتي با هم نداشت، اما مردم چنين كاري را كردند.

حالا قيمت خانه آمده پايين و قيمت اين خانه 12 ميليارد تومان شده است. خب از همان ابتدا اين خانه 10 ميليارد هم ارزش نداشت. البته شما هم مي‌دانيد كه مالكيت محترم است. ما بايد حداقل برابر قانون اساسي خانه‌سازي را داشته باشيم، يعني بايد بسازيم. ما محكوم به ساخت هستيم.

آقاي خسروي، شما در ماه‌هاي گذشته تغيير رويكردي در عملكرد دولت در بخش مسكن ديده‌ايد؟ آيا اقدامي صورت گرفته كه مسكن را وارد فاز جديدي كند؟ اگر به خاطر داشته باشيد، وقتي آقاي آخوندي به وزارت مسكن رفتند، وعده‌هايي را براي حوزه راه، از جمله آزادراه تهران- شمال داشت. اما در صحبت‌هاي اخير خود اعلام كردند كه اين پروژه از اولويت‌هاي دولت خارج شده است. شما در حوزه مسكن نيز چنين رويكرد و عقبگردي را مي‌بينيد؟

بالاخره ساخت آزادراه تهران- شمال تسهيلات خوبي است و بايد اجرا شود، اما خيلي هم در اين رابطه مشكل نداريم، اما در كل هدررفت منابع است كه به ضرر نظام است. البته در رابطه با بخش مسكن نبايد اين نگاه را داشته باشيم. مثالي مي‌زنم. شما پول نداشته باشيد لباس اضافي بخريد، اشكالي ندارد. اگر پول نداشته باشيد غذاي مقوي بخوريد، اشكالي ندارد، يك ماه هم همين‌طوري سر مي‌كنيد. اما سرپناه را نمي‌شود كاري كرد. مي‌گويند اول غذا، بعد لباس، بعد مسكن مهم است. اين سه مورد در اولويت است.

دولت يازدهم شعار تدبير و اميد را به مردم داده است. بايد گام به گام بررسي كند كه مثل گذشته عجولانه عمل نشود. دولت براي هر كاري فكر مي‌كنم مشاوره را هم خوب است داشته باشد.

اما اين فكر كردن و سكوت چند ماهه طولاني شده است.

من فكر نمي‌كنم آقاي آخوندي بي‌تفاوت از اين موضوع بگذرد؛ يا دولت هم اجازه نمي‌دهد كه خيلي بي‌تفاوت باشند. منتها چالش‌ها و مشكلاتي را در بر دارند. اتفاقي كه در سال 92 رخ داد، اين بود كه بانك مسكن در آستانه ورشكستگي بود. يعني بانك مسكن كه بايد تعهد به ساخت و ساز داشته باشد، با چنين چالش‌هايي روبه‌رو است. الان اينقدر چالش‌ها و مشكلات وجود دارد كه نبايد اولويت‌بندي كنيم و عجولانه عمل شود.

به نظر شما آزادسازي خريد و فروش مسكن‌مهر تاكنون چه تاثيري در بازار داشته است؟

ما نمي‌توانيم براي مردم ممانعت از حق كنيم. يعني ما يك امتيازي را به مردم داده‌ايم و اين امتياز را مي‌تواند واگذار كند. هر كس در هر مقامي نمي‌تواند جلوي اين حق را بگيرد. به همين دليل آقاي آخوندي اين حق را به مردم برگرداندند. در پي آزادسازي خريد و فروش مسكن‌مهر، ما با رونق كمي در حاشيه پرند و. مواجه شديم.

تخلفاتي در زمين خريد و فروش مسكن‌مهر داشته‌ايم؟

تعدادشان زياد نبوده است. ما براي همين تاكيد داريم كه مردم بدون مشاوره عمل نكنند.

گهگاه شنيده مي‌شود كه مشاوران املاك نقش زيادي در رشد قيمت مسكن دارند. آيا اين موضوع را تاييد مي‌كنيد؟

گهگاه هم ما شنيده‌ايم كه خبرنگاران عامل افزايش قيمت هستند. آيا اين موضوع درست است؟ (با خنده) اصلا اين حرف‌ها نيست. فردي كه يك خانه را مي‌خواهد 200 ميليون تومان بخرد، مالك هم تاكيد دارد كه 210 ميليون تومان كمتر نمي‌دهد، مشاوره املاك اينقدر بايد چانه بزند تا اين دو را به تفاهم برساند. حالا اگر مشاوره املاك اين معامله را عملي كند، كميسيون مي‌گيرد، وگرنه كه هيچ سودي نخواهد كرد. مشاوره املاك كه اگر قيمت را بالا ببرد كه معامله‌يي انجام نمي‌شود. عرضه و تقاضا در واقع قيمت‌ها را در بازار نشان مي‌دهد؛ نه تحكمي، نه دستوري و نه خواهشي است.

برخي كارشناسان، پيش‌بيني رشد قيمت مسكن را براي سال جاري به دليل نبود تناسب ميان عرضه و تقاضا دارند. چنين اتفاقي مي‌افتد؟

پيش‌بيني‌هاي اينچنيني بسيار مشكل است و اين خبر خوبي نيست. كسي هم كه اين سخن را مي‌گويد، به تورم حركت داده است. عده‌يي از اين خبرهاي افزايش يا كاهش قيمت سوءاستفاده مي‌كنند. به عقيده من اينها اطلاع‌رساني نيست كه يك كارشناس پيش‌بيني كند قيمت مسكن بالا مي‌رود. اين گونه پيش‌بيني‌ها حداقل باعث گراني 50، 60 درصدي قيمت مسكن مي‌شود. اين گونه پيش‌بيني‌ها را ما الان نداريم، زيرا آن جهش قيمتي كه در سال 91 داشتيم، هنوز پرنشده است.

ما اوايل انقلاب خانه‌ها متري فروخته نمي‌شد. به خانه‌ها يك نگاه مي‌انداختيم و مثلا قيمت مي‌داديم 180 تومان. اگر يك كم بهتر بود، مي‌گفتيم 185 تومان. بعد كم‌كم نحوه خريد و فروش بر اساس هر مترمربع شد. از طرف ديگر، كارمندي كه آن زمان 60 هزار تومان حقوق مي‌گرفت، الان 800 هزار تومان دريافت مي‌كند. جهش قيمت مسكن در سال 91 هنوز پر نشده است. درست است كه الان آمارها را كه نشان مي‌دهيم، قراردادهاي اجاره نسبت به خريد و فروش افزايش يافته است. بر اين اساس، من فكر نمي‌كنم كه در سال جاري رشد قيمت مسكن از شاخص تورم عبور كند.

به خاطر دارم در دولت دهم، يك ملاقاتي با آقاي احمدي‌نژاد داشتيد. آيا تاكنون درخواستي هم براي ملاقات با آقاي روحاني داشته‌ايد؟

هنوز اين افتخار نصيب من نشده است كه در خدمت آقاي روحاني قرار گيرم. بالاخره من گفته‌هايي دارم كه دوست دارم اين گفته‌ها را مسوولان رده‌بالا بشنوند.

درست است، من 45 دقيقه با آقاي احمدي‌نژاد ملاقات خصوصي داشتم و صحبت‌هايي كه در آن زمان داشتيم، براي دانشگاه علمي- كاربردي و وضع مسكن بود. شرايط آن زمان و وضعيت مسكن را براي ايشان تشريح كردم.

شما الان يك‌سري صحبت‌ها را داشتيد كه نخواستيد در اين مصاحبه بياوريد. اما شما گفتيد صحبت‌هاي زيادي با آقاي روحاني داريد. اگر ايشان مقابل‌تان بود، چه مسائلي را مطرح مي‌كرديد؟

ببينيد حرف حرف مي‌آورد و صحبت مي‌شود. وقتي كه آنجا برويم، مجبوريم جمع‌بندي كاري را در يك بسته‌يي به ايشان ارائه دهيم، اما منتها بايد با توضيح باشد. آقاي روحاني! ما محكوم به ساخت هستيم. آقاي روحاني! ما بايد تسهيلات را براي مردم فراهم كنيم. البته تسهيلات سال 86 را نمي‌خواهيم. در سال 86 بانك‌هاي خصوصي 80 درصد وام مي‌دادند. اين وام‌هاي 80 درصدي باعث شد كه برخي افراد، خانه‌هاي خود را به اقوام نزديك خود بفروشند و بروند وام بگيرند تا خانه بخرند. بعد از پول اجاره، قسط بانك‌ها داده شد. به اين ترتيب در اين دوره عده‌يي پولدارتر و فقير نيز فقيرتر شد. ما اگر مي‌خواهيم تسهيلاتي بدهيم، بايد با قانون و ذي‌نفع داده شود. از سوي ديگر، موضوع مصالح ساختماني مطرح است. وقتي قيمت دلار بالا مي‌برد، چرا بايد مصالح ساختمامي كه اغلب توليد داخلي است، افزايش قيمت داشته باشد؟ سيمان و آهن و خيلي از مصالح ساختماني در اختيار دولت است كه مي‌تواند بازار آنها را كنترل كند.

يعني دولت نمي‌خواهد بازار را كنترل كند؟

اين موضوع مطرح نيست. ببينيد دولت تاجر خوبي نيست، اما مي‌تواند ناظر خوبي باشد. دولت در همه زمينه‌ها بايد نظارت داشته باشد. الان هم نه اينكه نظارت ندارد، اگر نظارت نداشت كه الان همه كالاها خيلي گران مي‌شد.

آقاي خسروي، بازار مسكن را پس از هدفمند كردن يارانه‌ها چطور ارزيابي مي‌كنيد؟

ببينيد ما در مرحله اول اجراي قانون هدفمند كردن يارانه‌ها اصلا تجربه‌يي نداشتيم. حتي زماني هم كه دولت دهم مي‌خواست قانون را اجرا كند، چندين نامه نوشتيم كه در حال حاضر زمان اجراي اين قانون نيست. اما دولت يازدهم با وجود همه شعارها، كار خود را انجام مي‌دهد. اما «رهرو آن است كه آهسته و پيوسته رود/ رهرو آن نيست گهي تند و گهي خسته رود»

درست است كه از دريچه سياست وزارت راه و شهرسازي فكر مي‌كنند ما متوجه نيستيم، اما به‌هر صورت مسائل را لمس مي‌كنيم و حس مي‌كنيم كه چه اتفاقاتي كم‌كم مي‌افتد. آنچه هست، بايد وزارت راه و شهرسازي رهنمود كند. ما الان مدتي است كه از آنها بي‌اطلاع هستيم. ما قبلا با آقاي صومعلو و نيكزاد در ارتباط بوديم. شايد اصلا ما را به حساب نياورند، اما حداقل مي‌توانيم يك گفتماني با آنها داشته باشيم. اگر وزير يك صحبتي مي‌كند، ما بايد به عنوان خرده‌پاها توجيه زباني و گويشي خودمان را داشته باشيم. آقاي وزير مسائل را كلان مي‌گويند، اما وقتي براي ما بگويند، ما جزيياتش را مطرح مي‌كنيم و به اين ترتيب، دولت تدبير و اميد بيشتر تقويت مي‌شود. ما هر زمان از مردم جدا شويم، ضرر كرديم. اما هر چه با مردم باشيم، هم دولت استفاده كرده و هم مردم. هميشه بايد ابزارها را به دست بگيريم.