قبوض مشترك را اينگونه تقسيم كنيد

کد خبر: ۱۷۵۹۳۴

تاریخ: ۱۹ تير ۱۳۹۰ - ۰۱:۱۶

تابناک اجتماعی: قبض‌هاي مشترك آب و گاز در آپارتمان‌ها هميشه مي‌تواند دردسرساز باشد چون در آنها دقيقا معلوم نمي‌شود كه سهم هر واحد چه ميزان است: براي همين ساكنان هر كدام از واحدها با توسل به ظن و گمان، حدس مي‌زنند كه برخي‌ها بيشتر از ديگران آب و گاز مصرف مي‌كنند.

بعد از هدفمندي يارانه‌ها و گران شدن نرخ حامل‌هاي انرژي اين اختلافات در آپارتمان‌ها شدت گرفته و برخي اختلافات را به درگيري و نزاع كشانده چرا كه هنور آپارتمان‌نشين‌ها نتوانسته‌اند در اين زمينه به توافق برسند. البته در برخي آپارتمان‌ها تقسيم مبلغ قبوض به تعداد اعضاي ساكن در ساختمان يا تقسيم‌بندي براساس تعداد واحد، ملاك عمل قرار مي‌گيرد ولي با وجود اين هنوز هم كساني هستند كه معتقدند اين روش‌ها نمي‌تواند كاملا عادلانه باشد. اين در حالي است كه عده‌اي بر اين باورند كه چون در طول روز ساعات كمي را در آپارتمانشان حضور دارند و وقتي نيز كه در واحدشان هستند از آب و گاز كمي استفاده مي‌كنند و مثل ساير واحدها مهمان هم ندارند در پرداخت قبوض مشترك حق‌شان ضايع مي‌شود. البته هيچ‌كدام از اين استدلالات از نظر قوانين آپارتمان‌نشيني موجه نيست چون قانون، ملاك ثابتي را تعيين كرده كه چه قبل از قانون هدفمندي و چه بعد از آن قابل استناد است.

قانون مي‌گويد براي پرداخت سهم هر واحد از مبلغ قبوض مشترك بايد مساحت هر واحد ملاك قرار بگيرد به طوري كه اگر مساحت يك واحد در آپارتمان 2 برابر مساحت ساير واحدهاست مالك يا مستاجر واحد بزرگ‌تر بايد 2 برابر سهم ديگران، هزينه آب و گاز را بپردازد؛ اين مساله در مورد هزينه شارژ ساختمان هم صدق مي‌كند. البته قوانين امور املاك و عقد اجاره تاكيد دارد كه علاوه بر مساحت، توافق شركاي ساختمان نيز مي‌تواند ملاك تقسيم‌بندي هزينه قبوض باشد يعني آنها مي‌توانند يا تعداد واحدها يا تعداد استفاده‌كنندگان را ملاك اين تقسيم‌بندي قرار دهند. بنابراين توافق اعضاي ساختمان در مورد پرداخت قبوض و هزينه شارژ قسمت‌هاي مشترك معتبر است اما اگر مالكان چنين توافقي نداشته باشند و حتي اگر فقط يك نفر مخالف وجود داشته باشد، سهم هر يك از مالكان يا استفاده‌كنندگان (مثل مستاجر) از هزينه‌هاي مشترك آن قسمت كه ارتباطي به ميزان مساحت و زيربنا ندارد (مانند هزينه‌هاي سرايداري، نگهبان، متصدي، آسانسور، باغبان، تزئينات قسمت‌هاي مشترك) به‌طور مساوی بين مالكان و مستاجران مستقر در ساختمان تقسيم مي‌شود.

هزينه‌هاي مشترك؛ مديران و مالكان

هزينه‌هاي مشترك را بايد پرداخت، قانون نيز هيچ عذر و بهانه‌اي را براي امتناع از پرداخت اين هزينه‌ها نمي‌پذيرد، اما در آپارتمان‌ها اين موضوع نيز گاهي موجب ايجاد تنش و اختلاف مي‌شود. اين هزينه‌هاي مشترك از يك آپارتمان به آپارتمان ديگر نيز متغير است به طوري كه بعضي ساختمان‌ها تنها قبوض مشترك و هزينه نظافت راه‌پله‌ها را دارند و بعضي آپارتمان‌ها هزينه‌هايي چون هزينه‌هاي چاه آب، پمپ، منبع آب، مركز حرارت و تهويه، رختشويخانه، تابلوهاي برق، كنترل‌ها، تلفن مركزي، انبار عمومي ساختمان، اتاق سرايدار، آسانسور، چاه‌هاي فاضلاب، گذرگاه‌هاي شوت‌زباله، زنگ اخبار و شيرهاي آتش‌نشاني.

اما امكانات مشترك يك ساختمان هر اندازه كه باشد تفاوتي در نحوه پرداخت و لزوم آن ندارد بلكه فقط بايد از قبل وظيفه مالكان، مستاجران و مدير ساختمان معين شده باشد.

به اين ترتيب اگر در قرارداد اجاره، پرداخت هزينه‌هاي مشترك بر عهده مالك باشد و مالك از پرداخت آن خودداري كند، مستاجر مي‌تواند از محل اجاره‌بها هزينه‌ها را بپردازد و اگر در قرارداد اين هزينه‌ها بر عهده مستاجر باشد، مدير ساختمان از او مطالبه مي‌كند و در صورت خودداري به مالك اصلي رجوع مي‌كند. پس در بحث هزينه‌هاي مشترك آپارتمان‌ها و اين كه بر چه مبنايي تعيين مي‌شوند و آيا قابل اعتراض هستند، گفته مي‌شود تعيين نحوه محاسبه هزينه‌هاي مشترك قبل از هر چيز به اراده و تصميم اهالي ساختمان برمي‌گردد كه مي‌توانند آن را به هر نحوی تعيين كنند، اما اگر ساكنان روش خاصي براي اين كار تعيين نكرده‌اند تعيين سهم هر يك از مالكان و استفاده‌كنندگان از هزينه‌هاي مشترك به 2 روش انجام مي‌شود.

نكته: براي پرداخت سهم هر واحد از مبلغ قبوض مشترك بايد مساحت هر واحد ملاك قرار بگيرد به طوري كه اگر مساحت يك واحد در آپارتمان 2 برابر مساحت ساير واحدهاست مالك يا مستاجر واحد بزرگ‌تر بايد 2 برابر سهم ديگران، هزينه آب و گاز را بپردازد

در روش اول آن بخشی كه با مساحت زيربناي قسمت اختصاصي ارتباط دارد مثل آب، گاز، گازوئيل، آسفالت پشت بام و... به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمت‌هاي اختصاصي ساختمان محاسبه مي‌شود و در روش دوم ساير مخارجي كه ارتباطي به ميزان مساحت زيربنا ندارد مثل هزينه‌هاي مربوط به سرايدار، نگهبان، متصدي آسانسور، هزينه نگهداري شوفاژخانه و تاسيسات، تزئينات قسمت‌هاي مشترك ساختمان، نظافت محوطه و... به طور مساوي محاسبه مي‌شود. اما در هر صورت اگر هر يك از واحدها در مورد سهميه يا ميزان هزينه مربوط به سهم خود معترض باشند مي‌توانند به مدير ساختمان مراجعه و تقاضاي رسيدگي كنند و در صورت رد اعتراض يا ترتيب اثر ندادن به اعتراض به دادگستري مراجعه كنند.

در اين ميان عده‌اي اين سوال را مي‌پرسند كه اگر مالك يا مستاجري از پرداخت هزينه‌هاي مشترك ساختمان امتناع كرد مدير تا چه حدي اختيار دارد و آيا مي‌تواند آب، برق يا گاز و... اين واحدها را قطع كند؟ كه قانون امور املاك و عقد اجاره پاسخ مي‌دهد در صورت خودداري مالك يا مستاجر از پرداخت سهم خود در گام نخست بايد مراتب را به وسيله اظهارنامه با ذكر مبلغ بدهي و صورت ريز آن به اين فرد ابلاغ و هزينه‌ها را مطالبه كند. اما اگر ظرف مدت 10 روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه بدهي پرداخت نشد مدير مي‌تواند از دادن خدمات مشترك مثل شوفاژ، تهويه مطبوع، آب گرم و... خودداري كند اما اگر اين كار امكانپذير نباشد مثلا هر يك از مالكان كنتور آب مستقل داشته يا آب گرم و مخزن مستقل داشته باشند يا قطع آن خدمات در فرد خاطي اثرگذار نباشد، مدير مي‌تواند به دادگاه شكايت كند. دادگاه به چنين شكاياتي خارج از نوبت رسيدگي مي‌كند و واحد بدهكار را از دريافت خدمات دولتي كه به مجموعه ارائه مي‌شود، محروم مي‌كند و تا 2 برابر مبلغ بدهي، اين فرد را جريمه خواهد كرد. البته مالك يا مستاجر هم حق دارد به نظر مدير ساختمان و هزينه‌هاي او معترض شود و ظرف مدت 10 روز از تاريخ اظهارنامه به دادگاه شكايت كند.

مدير ساختمان تا چه حدي اختيار دارد؟

مديران بعضي آپارتمان‌ها خيلي منفعلانه با موضوعات ساختمان برخورد مي‌كنند و درست مثل اين‌كه باري اضافه به اجبار روي دوششان گذاشته شده باشد، از سر و سامان دادن به اوضاع طفره مي‌روند.

در مقابل عده‌اي نيز اوضاع را بسيار سختگيرانه پيگيري مي‌كنند و در اين ميان برخي هم بيشتر از حدود اختيارات قانوني‌شان تصميم‌گيري مي‌كنند، ولي وقتي فردي به عنوان مدير يك ساختمان انتخاب مي‌شود، به صورت خودكار وظايفي برعهده‌اش قرار مي‌گيرد كه نه باید نسبت به آنها بي‌اعتنا باشد و نه مي‌تواند بيشتر از حد حيطه وظايفش
عمل كند.

معاونت آموزش و تحقيقات قوه قضاييه توضيح مي‌دهد مدير آپارتمان، مسوول حفظ و اداره ساختمان است و تصميم‌هاي مجمع عمومي را اجرا مي‌كند. مدير براي مدت 2 سال انتخاب مي‌شود كه ممكن است مجمع او را براي سال‌هاي بعد هم انتخاب كند. مجمع عمومي علاوه بر تعيين هيات مديره، يك خزانه‌دار نيز انتخاب مي‌كند كه نسبت به تنظيم هزينه و درآمد و گزارش به مجمع اقدام مي‌كند.

هيات مديره موظف است تمام ساختمان‌ را در مقابل آتش‌سوزي بيمه كند و هزينه بيمه را بين شركا تقسيم كند، چون در صورت بيمه نكردن ساختمان، هنگام بروز آتش‌سوزي هيأت مديره مسوول جبران خسارت‌ها خواهد بود.