ساغر؛ آخرین فرصت برای قولنامه‌بازان

یک کابوس آشنا در بازار مسکن ایران وجود دارد: خانه‌ای را می‌خری، سال‌ها در آن زندگی می‌کنی، مالیات می‌دهی، آب و برق قبض‌ات می‌رسد و بعد یک روز می‌فهمی که همان ملک را فروشنده قبلاً به شخص دیگری هم فروخته است. یا بدتر از آن، که کسی با یک قولنامه دستی قدیمی‌تر از قولنامه تو، ادعای مالکیت می‌کند.

کد خبر: ۱۳۷۸۳۹۴

تاریخ: ۲۱ خرداد ۱۴۰۵ - ۰۸:۱۱

به گزارش تابناک، این کابوس نه داستان است، نه استثنا. سال‌هاست که دادگاه‌های ایران زیر بار پرونده‌های ملکی ناشی از همین قولنامه‌های دستی کمر خم کرده‌اند.

رئیس سازمان ثبت اسناد اعلام کرده که حدود ۲۵ درصد از کل پرونده‌های قضایی کشور، مستقیم یا غیرمستقیم، ریشه در اسناد عادی و قولنامه‌ای دارد.

این رقم، در کشوری که دستگاه قضایی‌اش اصلاً پرونده کم ندارد، حرف بزرگی است.

حالا با راه‌اندازی سامانه ساغر، ورق ظاهراً دارد برمی‌گردد. اما سؤال اینجاست: آیا مردم متوجه شده‌اند چه اتفاقی دارد می‌افتد؟

از کجا شروع شد؟

فرهنگ قولنامه‌نویسی در ایران ریشه‌ای عمیق دارد. دهه‌ها بود که خرید و فروش ملک با یک برگه کاغذ ساده — که اغلب پیش دلال یا بنگاه‌دار محله نوشته می‌شد — انجام می‌گرفت. ثبت رسمی در دفترخانه، هزینه داشت، وقت می‌برد، و برای بسیاری از مردم خصوصاً در روستا‌ها و شهر‌های کوچک، ناآشنا بود. نتیجه؟ میلیون‌ها ملک در کشور که صاحبانشان فقط یک قولنامه دستی دارند.

این رویه، هرچند در عرف جا افتاده بود، از نظر حقوقی همیشه ایراد داشت. یک سند عادی نمی‌توانست مانع از ادعا‌های موازی مالکیت شود. فروشنده‌ای که نیت سوء داشت، می‌توانست یک ملک را به چند نفر بفروشد. قاضی در دادگاه با چند قولنامه از یک ملک رو‌به‌رو می‌شد و باید بین آنها قضاوت می‌کرد. مشکلات ارث، اختلافات خانوادگی، تصرف اراضی ملی — همه و همه در همین چرخه گیر می‌کردند.

قانون چه می‌گوید؟

مجلس شورای اسلامی در آذر ۱۴۰۱ قانونی تصویب کرد که می‌شد آن را انقلابی در نظام ثبت ملکی ایران دانست: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول. این قانون پس از طی فرآیند قانونگذاری، در خرداد ۱۴۰۳ ابلاغ شد.

پیام اصلی قانون ساده است: از این به بعد، هر معامله ملکی باید رسمی ثبت شود. اگر ثبت نشود، آن معامله در هیچ مرجع قضایی قابل پیگیری نیست، نه دعوای الزام به تنظیم سند، نه دعوای الزام به ایفای تعهد، هیچ‌کدام.

اما این قانون یک چالش بزرگ داشت: ملیون‌ها نفر در کشور که الان با سند عادی ملک دارند چه کنند؟ اینجا بود که سامانه ساغر وارد ماجرا شد.

ساغر چیست و چه می‌خواهد؟

«ساغر» مخفف «ساماندهی اسناد غیررسمی» است. سامانه‌ای الکترونیکی که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای رسیدگی به همین معضل طراحی کرده. هدف: به دارندگان اسناد عادی فرصت داده شود تا ادعای مالکیت خود را ثبت کنند و از مسیر قانونی به سند رسمی برسند.

این سامانه در اول خرداد ۱۴۰۵ با کمی تأخیر نسبت به برنامه اولیه، به‌صورت رسمی راه‌اندازی شد. البته راه‌اندازی اول خرداد هم در ابتدا فقط برای بخشی از اسناد بود: کسانی که ملکی دارند که سند حدنگار (تک‌برگ) آن بین اول فروردین ۱۳۹۶ تا پایان اردیبهشت ۱۴۰۵ صادر شده، اما آنها ملک را با قولنامه عادی از صاحب سند خریده‌اند.

مهلت: «دو سال» از اول خرداد ۱۴۰۵. یعنی تا خرداد ۱۴۰۷.

نقطه حساس: اگر ثبت نکنی چه می‌شود؟

اینجاست که موضوع جدی می‌شود. طبق قانون، اگر کسی در این مهلت ادعای مالکیتش را در سامانه ثبت نکند، آن سند عادی دیگر در محاکم قضایی پذیرفته نمی‌شود. به زبان ساده: عملاً حق مطالبه مالکیت از دست می‌رود.

این نکته مهمی است که در فضای عمومی کمتر به آن پرداخته شده. خیلی‌ها فکر می‌کنند «بعداً هم می‌شود اقدام کرد» یا «مشکلی نیست، سند عادی هم اعتبار دارد.»، اما قانون چیز دیگری می‌گوید.

البته باید این واقعیت را هم در نظر گرفت که در ایران، قوانینی از این دست اغلب با تمدید مهلت همراه بوده‌اند. اما تکیه بر این عادت تاریخی، ریسک بزرگی است.

کدام گروه‌ها باید اقدام کنند؟

اولویت اول با کسانی است که ملکی دارند که:

- «سند رسمی حدنگار» برای آن بین ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۵ صادر شده

-، اما «خریدار با سند عادی یا قولنامه» آن را خریده، نه با انتقال رسمی در دفترخانه

در مراحل بعدی، کسانی که اسناد قولنامه‌ای قدیمی‌تر یا انواع دیگری از اسناد عادی دارند هم مشمول می‌شوند — اگرچه اعلام رسمی زمان‌بندی آنها هنوز منتشر نشده است.

چرا اطلاع‌رسانی اهمیت حیاتی دارد؟

یکی از نگرانی‌های جدی کارشناسان، «شکاف آگاهی» است. کسانی که در شهر‌های بزرگ هستند، دسترسی به وکیل و مشاور دارند، و اخبار را دنبال می‌کنند، احتمالاً متوجه این تغییر می‌شوند. اما چه سرنوشتی در انتظار صاحبان قولنامه‌های روستایی است؟ یا سالمندانی که با یک برگه کاغذ خانه‌شان را خریده‌اند و از فناوری دور هستند؟

تأخیر بیش از یک ساله در راه‌اندازی سامانه نسبت به زمان

تصویب قانون، و عدم اطلاع‌رسانی گسترده، این نگرانی را جدی‌تر کرده است. اگر صداوسیما، شهرداری‌ها، و نهاد‌های محلی به‌طور جدی وارد میدان نشوند، ممکن است بخش قابل‌توجهی از مردم، به‌خصوص در مناطق کم‌برخوردار، بدون اینکه بدانند، از مهلت قانونی عقب بمانند.

یک نکته مثبت که نباید نادیده گرفت

در میان همه این نگرانی‌ها، باید منصفانه گفت که هدف این قانون و سامانه، ذاتاً درست است. سال‌هاست که بازار مسکن ایران با معضل کلاهبرداری از طریق فروش چندباره یک ملک، جعل قولنامه، و دعوا‌های بی‌پایان ملکی دست‌وپنجه نرم می‌کند. اگر این سامانه درست اجرا شود و اطلاع‌رسانی کافی همراهش باشد، می‌تواند نقطه عطفی در شفافیت بازار مسکن باشد.

مشکل نه در هدف، که در «اجرا و آگاه‌سازی» است. قانون خوب، با اجرای ضعیف و اطلاع‌رسانی ناکافی، می‌تواند به ابزاری برای آسیب رساندن به همان کسانی تبدیل شود که قرار بود حمایتشان کند.

چه باید کرد؟

اگر شما یا اطرافیانتان ملکی دارید که با سند عادی یا قولنامه خریداری شده، به‌خصوص اگر سند رسمی آن ملک بعد از سال ۱۳۹۶ صادر شده، باید در اسرع وقت اقدام کنید:

۱. وارد سامانه کاتب (kateb.ir) شوید — ثبت ادعا از طریق همین سامانه انجام می‌شود

۲. مدارک لازم از جمله قولنامه، نقشه UTM، و مشخصات ملک را آماده کنید

۳. در صورت لزوم از مشاور حقوقی یا دفاتر اسناد رسمی کمک بگیرید

۴. منتظر نمانید — مهلت دو ساله زودتر از آنچه فکر می‌کنید تمام می‌شود

قولنامه، سال‌ها راحت‌ترین راه خرید ملک در ایران بود. اما آن روز‌ها دارد به پایان می‌رسد. ساغر، نه تهدید است نه جریمه — فرصتی است که اگر از دست برود، جبرانش دشوار خواهد بود.