کارشناسان مسکن در گفتگو با تابناک :

بازار مسکن در وضعیت شبه‌جنگی / چگونه تورم، ودیعه‌ی مستاجران را ذوب می‌کند؟

مقایسه ساختار مدیریت مسکن در ایران با الگوهای جهانی، پرده از یک آشفتگی نهادینه در سیاست‌گذاری‌های داخلی برمی‌دارد در حالی که در بسیاری از کشورها بهای تمام‌شده تاریخی و ثبات در قراردادهای بلندمدت، تکیه‌گاه مستاجران است، در ایران رویه‌های تصاعدی و مرکب در قیمت‌گذاری، بازار را به موتور محرک تورم تبدیل کرده است.

کد خبر: ۱۳۷۶۱۳۸

تاریخ: ۱۱ خرداد ۱۴۰۵ - ۰۸:۰۰

با آغاز فصل نقل‌وانتقالات و شلوغی‌های تابستانه در بازار مسکن، بحث «سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره» بار دیگر به یکی از چالش‌برانگیزترین مسائل اقتصادی کشور تبدیل شده است. در حالی که قانون‌گذار تلاش می‌کند با ابلاغ این نرخ، ترمزی بر نوسانات وحشتناک بازار بگذارد، کارشناسان بازار مسکن معتقدند که این رویکرد، نه‌تنها ریشه‌یابی مشکلات نیست، بلکه به دلیل فقدان ضمانت‌های اجرایی و غفلت از واقعیت‌های تورمی، عملاً یک طرح نمایشی و غیرکاربردی است که تابناک در گفت‌و‌گو با مجید گودرزی، کارشناس ارشد اقتصاد مسکن و عباس شوکتی، رئیس باشگاه انبوه‌سازان به بررسی ابعاد مختلف این بحران و پیامد‌های آن بر زندگی شهروندان پرداخته‌ایم.

مجید گودرزی کارشناس مسکن، وضعیت فعلی بازار مسکن ایران را با کشور‌های دیگر مقایسه کرد و اظهار داشت: در سطح جهانی، مدیریت بازار مسکن فرآیندی ساختاریافته و قانونمند است که متأسفانه در کشور ، این بازار مجموع‌ای از رفتار‌های خودسرانه و بدون الگو سرچشمه می گیرد .

او با اشاره به تاریخچه قوانین این حوزه افزود: تا چند سال پیش، ما اصلاً قانونی در این زمینه نداشتیم و در سال‌های اخیر نیز اگرچه قوانینی مصوب شده، اما این قوانین بیشتر جنبه‌ی نمایشی دارند تا اثرگذار. این قوانین فاقد ضمانت‌های اجرایی هستند و از آن‌طرف‌تر، خود منطق تعیین نرخ ثابت ۲۵ درصدی، از پایه اشتباه است.

چرا ۲۵ درصد غیرمنطقی است؟

گودرزی با استناد به آمار‌ها توضیح داد و گفت : هیچ ارتباط منطقی میان این نرخ و میزان درآمد یا اجاره‌بهای عادلانه وجود ندارد. آمار‌ها نشان می‌دهند که اجاره‌ها اکنون تا ۷۰ درصد از کل درآمد زوج‌های جوان* را بلعیده‌اند. این یعنی اجاره‌نشینی به منبع اصلی تورم افسارگسیخته تبدیل شده است.

او بر ماهیت تصاعدی و مرکب شدن نرخ‌های مصوب تأکید کرد و گفت : برخلاف اروپا که در قرارداد‌های بلندمدت، اجاره‌بها ثبات دارد، در ایران اجاره‌ها هر ساله با جهشی وحشتناک نسبت به سال قبل افزایش می‌یابد. این افزایش، حالت تصاعدی پیدا کرده و حتی همین ۲۵ درصد، برای اکثر مردم خارج از توان است. نتیجه‌ی این شرایط، مهاجرت اجباری بخش بزرگی از مردم به شهر‌های اقماری تهران یا شهرستان‌هاست.

کلاهبرداری «کاهش ارزش ودیعه» و فشار مضاعف بانکی

این کارشناس اقتصاد مسکن اما  چهار نوع پرداخت اجاره را معرفی کرد و بر نوع سوم تاکید کرد و گفت: چهارنوع پرداخت اجاره داریم که شامل اجاره معمول یا همان مبلغ پایه‌ی اجاره ، افزایش اجاره یا همان نرخ‌ای که همپای تورم بالا می‌رود و نوع سوم کاهش ارزش ودیعه یا وجه‌التزامی که باید به صورت قرض‌الحسنه باشد، اما عملاً بخشی ناجور از اجاره محسوب شده و سالانه بر اساس تورم و کاهش قدرت خرید افزایش می‌یابد.

گودرزی در تشریح پیامد‌های این روند گفت: مستاجران برای جبران کاهش ارزش ودیعه، مجبورند وام‌های بانکی سنگین دریافت کنند. از طرف دیگر، خودِ اجاره‌ها هر ساله افزایش می‌یابد و حتی افزایش قیمت‌های نجومی ملک نیز به صورت غیرمستقیم وارد محاسبات اجاره می‌شود. این حلقه‌ی معیوب، مستاجر را در یک چرخه‌ی بدهی و فقر گرفتار می‌کند.

در تابستانِ نقل‌وانتقال، محکوم به شکست است

عباس شوکتی دیگر کارشناس مسکن و رئیس باشگاه انبوه‌سازان به تابناک گفت : بهتر است قبل از اینکه یک مدیر، مساله‌ای را به صورت یک‌جانبه مصوب کند، برآوردی دقیق صورت گیرد بنابراین وقتی قانونی اجرا می‌شود و صاحب‌خانه‌ها زیر بار آن نمی‌روند، یعنی در عمل اجرایی نیست به همین دلیل در فصل تابستان که اوج فصل نقل‌وانتقالات است، چنین طرح‌هایی به‌سختی مقبولیت واقعی خود را پیدا می‌کنند.

شوکتی با لحنی همدلانه‌تر، اما واقع‌بینانه، شرایط فعلی را «شبه‌جنگی» توصیف کرد و افزود: مالکان در این شرایط دشوار، تقاضا می‌کنند که نوعی حمایت از مستاجران صورت گیرد و هوای یکدیگر را داشته باشیم.؛ البته حق مالکان نیز باید دیده شود. ما نمی‌توانیم فقط یک‌طرفه عمل کنیم.

رئیس باشگاه انبوه‌سازان راه‌حلی برای خروج از این بن‌بست ارائه داد: دولت بهتر است قبل از نهایی کردن هر مصوبه‌ای، آن را به صورت نظرسنجی میدانی اجرا کند و از کارشناسانی دعوت نماید که در اتحادیه‌ها و انجمن‌ها با مردم تعامل مستقیم دارند. چنین رویکردی می‌تواند به نفع هر دو طرف باشد، هرچند امیدواریم که بتوانیم به نتیجه‌ای برسیم، اما با این روند فعلی، تحقق آن بعید به نظر می‌رسد.