تابناک گزارش می دهد؛

جنگ صاحب خانه و مستأجر در راهروهای شورای حل اختلاف / پشت‌پرده تمدید خودکار قراردادهای اجاره چه می گذرد؟

وزارت راه و شهرسازی در حالی طرح تمدید اجباری را به سران قوا فرستاده است که تضاد آشکار این مصوبه با «اصل تسلیط» و فقه اسلامی، از همین حالا زنگ خطر انفجار پرونده‌های قضایی را به صدا درآورده است.

کد خبر: ۱۳۷۳۸۶۷

تاریخ: ۰۱ خرداد ۱۴۰۵ - ۰۷:۵۹

در حالی که عقربه‌های تورم عمومی روی عدد ۴۰ درصد ایستاده‌اند، وزارت راه و شهرسازی با پیشنهاد سقف ۲۵ درصدی برای اجاره‌بها، عملاً آدرس غلطی به بازار مسکن مخابره کرده است. این شکاف ۱۵ درصدی نه تنها باری از دوش مستأجر برنمی‌دارد، بلکه با تبدیل «اجاره‌داری» به یک فعالیت زیان‌ده، مالکان را به سمت بازارهای موازی همچون طلا و ارز فراری داده و بحران کمبود عرضه را در درازمدت تشدید خواهد کرد.

به گزارش سرویس اقتصادی تابناک ، فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد : سقف افزایش اجاره‌بها حداکثر ۲۵ درصد پیشنهاد شده و میزان آن در هر استان متفاوت خواهد بود که با وجود افزایش قیمت فایل‌های فروش، بازار مسکن عملاً در رکود معاملاتی قرار دارد.

طرح تمدید خودکار قراردادهای اجاره و تعیین سقف ۲۵ درصدی، هرچند با هدف حمایت از مستأجران در شرایط تورمی تهیه شده است، اما به نظرمی رسد درعمل با چالش‌های جدی مواجه است برای مثال فاصله معنادار سقف ۲۵ درصدی با تورم عمومی کشور است که بالای ۴۰ درصد گزارش شده است و وقتی هزینه‌های زندگی صاحب‌خانه با تورم ۴۰ درصدی رشد می‌کند، محدود کردن درآمد او به ۲۵ درصد، از نظر اقتصادی نوعی جریمه مالک است و این موضوع باعث می‌شود مالکان برای جبران این شکاف، به سمت روش‌های غیرقانونی حرکت کنند.

ازسویی دیگر، تجربه سال‌های گذشته نشان داده است که سقف دستوری گذاشتن، نه تنها به شفافیت منجر نمی‌شود؛ بلکه موجر و مستأجر را به سمت توافقات پنهانی سوق می‌دهد.

به طوری که بسیاری از مالکان، مستأجر را مجبور می‌کنند مابه‌تفاوت قیمت واقعی بازار و سقف ۲۵ درصد را به‌صورت نقد، سکه یا از طریق قراردادهای صوری جانبی دریافت کنند که این امر نظارت دولت را عملاً غیرممکن می‌کند.

البته وقتی دولت در جزئی‌ترین بخش قراردادهای خصوصی دخالت می‌کند، ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن افزایش پیدا می کند و بسیاری از مالکان ممکن است ترجیح دهند واحد خود را خالی نگه دارند یا آن را بفروشند و سرمایه خود را به بازارهای موازی مانند طلا یا ارز ببرند که این کاهش عرضه در بلندمدت، خود باعث گرانی بیشتر اجاره‌بها می‌شود.

البته فقها و حقوقدانان براین باورندکه قرارداد اجاره یک عقد لازم است که بر اساس اراده طرفین منعقد می‌شود و  دخالت دولت در تمدید اجباری قرارداد، با اصل «تسلیط» اختیار مالک بر مال خود در تضاد است که این موضوع باعث افزایش پرونده‌های دعاوی در شورای حل اختلاف خواهد شد چرا که مالکان با ادعای نیاز شخصی یا قصد فروش، سعی در دور زدن قانون برای تخلیه ملک خواهند داشت.

ازسویی دیگر، تمدید خودکار قراردادها باعث می‌شود چرخه طبیعی جابجایی در شهرها متوقف شود و این موضوع برای مستأجرانی که به دنبال واحدهای جدید هستند مشکل‌ساز شده و بازار را دچار یک انجماد معاملاتی شود. همچنین مالکانی که قصد بازسازی یا تخریب و نوسازی ملک خود را دارند، با موانع قانونی تمدید خودکار روبرو می‌شوند.

البته دولت ابزار کافی برای رصد تمامی قراردادهای اجاره به‌ویژه آن‌هایی که در سامانه املاک و مستغلات ثبت نمی‌شوند ندارد و تا زمانی که سامانه جامع املاک تکمیل نشود و مالیات بر خانه‌های خالی به‌صورت سیستمی اجرا نگردد، این مصوبات صرفاً روی کاغذ باقی می‌مانند.

به گزارش تابناک ، به نظر می رسد که مشکل مسکن به صورت بخشنامه‌ای حل نمی‌شود و تا زمانی که نرخ تورم کنترل نشود و عرضه مسکن متناسب با تقاضا نباشد، سقف‌گذاری دستوری تنها به مثابه یک مسکن موقت است که در درازمدت با انباشت تقاضا، منجر به انفجار قیمت‌ها خواهد شد.