۲۰ میلیون ملک بدون سند در کشور داریم

معاون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: با اجرای دو قانون حدنگار و الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول در آینده نه چندان دور شاهد شفافیت در مالکیت‌ها هستیم.

کد خبر: ۱۳۳۵۳۰۶

تاریخ: ۲۷ مهر ۱۴۰۴ - ۲۲:۲۲

به گزارش تابناک، نشست خبری معاونان سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، امروز یکشنبه ۲۷ مهرماه ۱۴۰۴ برگزار شد.

در این نشست صفدر کشاورز معاون امور املاک و کاداستر، سید صادق سعادتیان معاون امور اسناد و محسن طاهریان معاون توسعه و فناوری و خدمات الکترونیک ثبتی حضور داشتند.

صفدر کشاورز معاون امور املاک و کاداستر در این نشست خبری در رابطه با قانون حدنگار گفت: قانون حدنگار از فروردین ماه سال ۱۳۹۴ اجرا شد. در حال حاضر از ۱۶۴ میلیون هکتار از اراضی کشور ۱۴۴ میلیون هکتار معادل ۸۸ درصد اراضی کشور تثبیت و حدنگاری شده است.

وی بیان کرد: از ۱۳۶ میلیون هکتار اراضی ملی، ۱۳۵ میلیون هکتار معادل ۹۹ درصد اراضی ملی حدنگاری شده است، همچنین از ۱۵ میلیون از اراضی کشاورزی ۱۱ میلیون و ۶۸۰ هزار هکتار معادل ۷۶ درصد اراضی کشاورزی تثبیت و حدنگاری شده است.

کشاورز گفت: در بافت شهری برای ۷۶ درصد قطعات شهری سند حدنگاری صادر شده است.در بافت روستایی، از ۵ میلیون قطعه واقع در محدوده طرح هادی روستاها،برای ۳ میلیون و ۸۰۰ هزار جلد سند مالکیت صادر شده است.

کشاورز در ادامه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اشاره کرد و گفت: این قانون با هدف شفاف‌سازی معاملات املاک و تسهیل فرآیند نقل و انتقال به تصویب رسید. طبق ماده یک این قانون، از یک سال پس از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰، تمامی نقل و انتقالات اموال غیرمنقول باید به صورت رسمی و در سامانه ثبت اسناد الکترونیکی ثبت شوند.

کشاورز در خصوص اقدامات انجام‌شده در جهت اجرای این دو قانون، به اقدامات زیرساختی برای تبادل اطلاعات بین دستگاه‌ها اشاره کرد و گفت: پس از اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از مردادماه سال گذشته، جلسات شورای راهبری اجرای قانون به‌طور هفتگی و با مدیریت معاون اول قوه قضاییه برگزار می‌شود. تاکنون ۵۶ جلسه برگزار شده و بیش از ۳۰۰ مصوبه برای تسهیل این فرآیند تصویب و ابلاغ شده است.

وی افزود: اکثر زیرساخت‌ها برای تبادل اطلاعات میان دستگاه‌ها فراهم شده است و تنها چند دستگاه باقی‌مانده‌اند که به‌زودی این شرایط را تکمیل خواهند کرد.

کشاورز به ماده ۱۰ این قانون که مربوط به ثبت ادعاهای مربوط به نقل و انتقالات اموال غیرمنقول است اشاره کرد و گفت: سازمان ثبت اسناد زیرساخت‌های فنی لازم را فراهم کرده است، اما اجرایی شدن این بخش هنوز به تایید ریاست قوه قضاییه نیاز دارد و به محض تایید اطلاع رسانی خواهد شد.

وی همچنین از شناسایی اموال غیرمنقول متعلق به وزارتخانه‌ها و دستگاه‌های اجرایی خبر داد و گفت: برنامه‌ریزی شده که این اموال قبل از راه‌اندازی سامانه ماده ۱۰ مستندسازی شوند تا از بروز هرگونه مشکل در ثبت ادعاها جلوگیری شود.

کشاورز در پایان به فعالیت‌های مستمر سازمان ثبت اسناد در زمینه پیش فروش ساختمان‌ها، صدور مجوز ساخت و پایان کار به صورت الکترونیکی اشاره کرد و اظهار امیدواری کرد که با تکمیل این اقدامات، شرایط برای ثبت رسمی نقل و انتقالات اموال غیرمنقول در آینده‌ای نزدیک فراهم شود. اجرای این قوانین باعث ایجاد شفافیت و دقت در معاملات ملکی خواهد شد و به تسهیل فرآیندهای حقوقی در این حوزه کمک خواهد کرد.

اتصال مشاوران املاک به سامانه سازمان ثبت اسناد

در ادامه این نشست خبری، محسن طاهریان سرپرست معاونت توسعه فناوری و خدمات الکترونیک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با توجه به تکالیف متعدد و متنوعی که در حوزه‌های مختلف، از جمله حوزه‌های کسب‌وکار، تنظیم اسناد رسمی و مالکیت دارد، در تمامی زمینه‌ها عملکرد قابل توجهی در حوزه فناوری داشته است.

وی افزود: به‌صورت خلاصه، می‌توان به اقدامات اخیر سازمان اشاره کرد که بخشی از آنها ناشی از تکالیف قانونی و بخشی دیگر در چارچوب سند تحول و تعالی قوه قضاییه انجام شده است. در یک سال گذشته، دو تکلیف مهم برای مردم در قانون پیش‌بینی شده است؛ نخست درباره افرادی که دارای اسناد هستند و باید نقل‌وانتقال رسمی انجام دهند و دوم مربوط به تنظیم قراردادهای خصوصی است که اکنون در دفاتر رسمی امکان‌پذیر شده و توسط سردفتران در حال انجام است.

طاهریان با اشاره به ماده ۳ قانون الزام، گفت: یکی از تکالیف مهم سازمان ثبت، فراهم‌سازی زیرساخت‌های لازم برای اتصال مشاوران املاک به سامانه سازمان است تا قراردادهای یکسان و رسمی تنظیم شود. خوشبختانه این مهم محقق شده و هم‌اکنون حدود ۱۲۹ هزار مشاور املاک از مجموع ۱۴۷ هزار مشاور املاک کشور به سامانه سازمان ثبت متصل هستند و قراردادهای خصوصی مردم از این طریق ثبت می‌شود.

وی ادامه داد: تکلیف دیگر سازمان در راستای تبصره ۲ ماده ۳ قانون، ایجاد خودکاربری برای اشخاص حقیقی و حقوقی است تا بتوانند مستقیماً به سامانه‌های سازمان ثبت مراجعه و قراردادهای خود را ثبت کنند. این قابلیت نیز ایجاد شده و تاکنون پنج نوع قرارداد به‌صورت خودکاربری در بسترهای مربوطه به ثبت رسیده است.

سرپرست معاونت توسعه فناوری سازمان ثبت با بیان اینکه قانون‌گذار دسترسی پلتفرم‌ها (سکوها) به سامانه‌های سازمان را نیز پیش‌بینی کرده است، افزود: در این راستا، اقدامات لازم انجام و در اواخر شهریورماه مصوبه مربوط به کاربردپذیری نیز نهایی شد. همچنین پلتفرم‌ها موظف شدند امکان تنظیم قراردادهای یکسان را فراهم کنند.

وی با اشاره به برگزاری جلسات متعدد با نمایندگان سکوهای کسب‌وکار گفت: از اردیبهشت‌ماه جلسات متعددی با حضور پلتفرم‌ها برگزار شد و نظرات آنها برای بهبود اجرای طرح اخذ شد. در نهایت، با پیشنهاد فعالان حوزه سکوهای کسب‌وکار، مقرر شد یکی از پلتفرم‌ها به‌صورت پایلوت انتخاب شود. از خردادماه این همکاری آغاز و در تیرماه دومین پلتفرم نیز دعوت شد. در هفته گذشته نیز دسترسی یکی از این سکوها فراهم و دو هفته زمان برای تکمیل زیرساخت‌های فنی به آنها داده شده است.

طاهریان افزود: این موضوع در مرکز ملی فضای مجازی نیز مطرح شده و الزامات امنیتی آن در حال ابلاغ است که البته مانع جدی برای اجرا محسوب نمی‌شود. همچنین در چارچوب مواد ۶ و ۸ قانون، اقدامات مربوط به تبادل اطلاعات میان دستگاه‌ها نیز در حال انجام است و به‌زودی از طریق سامانه‌های سازمان ثبت عملیاتی خواهد شد.

وی گفت: رویکرد اصلی سازمان ثبت  اسناد در این مسیر، اصلاح فرایندها، هوشمندسازی و خودکارسازی سامانه‌ها بوده است. امیدواریم در ماه‌های آینده، خدمات جدید سازمان در حوزه اسناد رسمی، سامانه املاک و سایر سامانه‌های تخصصی در اختیار عموم مردم قرار گیرد تا بتوانند از این ظرفیت‌ها به‌صورت الکترونیکی و کارآمد بهره‌مند شوند.

در ادامه این نشست سید صادق سعادتیان معاون امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت اسناد و املاک کشور،  گفت: در چارچوب سیاست‌های تحولی قوه قضاییه و برنامه هفتم توسعه، سازمان ثبت اسناد ناگزیر بود خدمات خود را از حالت سنتی یا صرفاً الکترونیکی به سطح هوشمند و خودکاربری ارتقا دهد.  بخش عمده‌ای از این اقدامات مربوط به اجرای تکالیف قانونی دفاتر اسناد رسمی و مشاوران املاک است.

وی افزود: با همکاری همکاران فناوری و حمایت شورای راهبری به ریاست رییس  قوه قضاییه، توانستیم مواد قانونی مربوط به ثبت رسمی معاملات را در کوتاه‌ترین زمان اجرایی کنیم. از زمان ابلاغ قانون، ظرف کمتر از یک ماه، قراردادهای موضوع ماده ۳ به‌صورت رسمی ابلاغ و عملیاتی شد.

معاون امور اسناد و سردفتران با اشاره به خدمت  ۱۲ هزار و ۷۰۰ دفتر اسناد رسمی در سراسر کشور گفت: دفاتر رسمی کشور آماده‌اند تا قراردادهای مردم را مطابق قانون به‌صورت رسمی تنظیم کنند. تاکنون بیش از ۳۳ هزار و ۷۳۲ پیش‌نویس قرارداد از سوی مشاوران املاک در سامانه مربوط ثبت و برای تنظیم نهایی به دفاتر رسمی ارسال شده است.

وی با اشاره به  تصویب ۱۴ نوع قرارداد یکسان در سامانه ثبت الکترونیک اسناد گفت:  تمامی مشاوران املاک دارای پروانه اکنون به این سامانه دسترسی دارند.

سعادتیان با اشاره به همکاری سازمان ثبت اسناد با سازمان امور مالیاتی و سازمان تأمین اجتماعی  گفت: بر اساس مواد ۴ و ۵ قانون الزام، سامانه به‌گونه‌ای طراحی شده که استعلام‌های مالیاتی و بیمه‌ای به‌صورت برخط و بدون دخالت انسانی انجام شود. بخشنامه مربوطه هفته گذشته به دفاتر سراسر کشور ابلاغ شد و هرگونه استعلام فیزیکی یا کاغذی ممنوع است.

وی تاکید کرد: اگر دستگاه‌های همکار پاسخ استعلام‌ها را به‌صورت آنلاین اعلام نکنند، سازمان ثبت اسناد طبق قانون موظف است سند مردم را تنظیم کند و مسئولیت تأخیر یا نقص بر عهده همان دستگاه خواهد بود.

سعادتیان با اشاره  به تحولات بخش ثبت شرکت‌ها گفت: ثبت شرکت‌ها خط مقدم اقتصاد کشور است. برای حذف عامل انسانی و تسهیل خدمات، سامانه ثبت شرکت‌ها بازطراحی شده تا تمام مراحل از تأسیس تا تغییرات و انتشار آگهی‌ها در روزنامه رسمی، به‌صورت هوشمند و الکترونیکی انجام شود. در  حال حاضر، این سامانه به‌صورت پایلوت در ۱۷ شهرستان استان تهران و همچنین استان‌های قم و البرز فعال شده و قرار است از هفته آینده در استان‌های فارس، اصفهان و آذربایجان شرقی نیز عملیاتی شود.

وی گفت:  در سال ۱۴۰۴ تاکنون ۳۸ هزار و ۱۹۴ شرکت و ۱۲۶ مؤسسه در کشور ثبت شده و میانگین زمان ثبت شرکت‌ها به یک روز و ثبت تغییرات به دو روز کاهش یافته است. دفاتر تجاری نیز از حالت سنتی خارج شده و اکنون به‌صورت الکترونیکی پلمب می‌شوند. تاکنون ۷۲ هزار و ۲۸۰ دفتر تجاری و ۸۷ هزار و ۹۱ کارت بازرگانی در سامانه جدید ثبت شده است.

سعادتیان  با اشاره به برنامه سال آینده سازمان ثبت اسناد گفت: هدف ما این است که تا پایان سال ۱۴۰۵، تمامی پرونده‌های فیزیکی ثبت شرکت‌ها اسکن و به‌صورت هوشمند مدیریت شوند. همچنین با راه‌اندازی سیستم احراز هویت OTP، از جعل امضا و ایجاد شرکت‌های صوری جلوگیری خواهیم کرد.

طرح تعویض اسناد دفترچه‌ای به اسناد مالکیت حدنگار

در ادامه این نشست خبری اعظم قویدل سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در پاسخ به سوال ایسنا مبنی بر اینکه تعویض اسناد دفترچه‌ای چقدر زمان میبرد و چه میزان برای مردم هزینه خواهد داشت؟ گفت: طبق ماده ۱۱ قانون جامع حدنگار (کاداستر) کلیه اسناد مالکیت دفترچه‌ای باید ظرف مدت پنج سال از تاریخ تصویب این قانون (اسفند ۱۳۹۳) به اسناد مالکیت حدنگار تبدیل شوند.  این موضوع یک تکلیف قانونی برای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است و مطابق قانون، چنانچه اسناد دفترچه‌ای در مهلت مقرر تبدیل نشوند، خدمات ثبتی به آن‌ها ارائه نخواهد شد.

وی گفت: از آنجا که این تبدیل الزامی و قانونی است، انتظار می‌رود همه هم‌وطنان دارای سند مالکیت دفترچه‌ای هرچه سریع‌تر برای تبدیل آن به سند حدنگار اقدام کنند.  تبدیل اسناد مالکیت دفترچه‌ای یکی از اهداف اصلی سازمان ثبت اسناد در سال ۱۴۰۴ است. این فرآیند به‌صورت غیرحضوری نیز آغاز شده و تاکنون حدود ۵۰۰ هزار جلد سند مالکیت در سراسر کشور از این طریق تبدیل شده است.

قویدل گفت:  تبدیل اسناد دفترچه ای به تک برگ برای اخذ مالیات، صحت ندارد. تمام اطلاعات اسناد دفترچه‌ای پیش‌تر در سامانه‌های ثبتی موجود است. هدف اصلی از اجرای طرح، افزایش دقت، شفافیت و تثبیت موقعیت مکانی املاک در سامانه کاداستر است. با صدور سند حدنگار، نقشه دقیق ملک با مختصات جغرافیایی مشخص در بانک جامع املاک کشور ثبت می‌شود و در هر نقطه از کشور امکان دسترسی به اطلاعات موقعیت ملک وجود دارد.

قویدل درباره نحوه تبدیل اسناد مالکیت دفترچه‌ای به تک برگ گفت: متقاضیان می‌توانند به نزدیک‌ترین دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. سردفتر، درخواست تبدیل را از طریق سامانه ثبت ارسال کرده و سند دفترچه‌ای متقاضی را تحویل می‌گیرد. این سند از طریق پست به سازمان ثبت ارسال می‌شود و سند حدنگار جدید نیز پس از صدور، از طریق پست برای مالک ارسال خواهد شد.  مدت زمان صدور سند جدید بسته به منطقه ثبتی متفاوت است و بین یک روز تا حداکثر یک ماه طول می‌کشد. همچنین هزینه تبدیل شامل هزینه پستی و مبلغ ۲۰۰ هزار تومان بابت برگ سند است.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: در حال حاضر بیش از ۸۰ درصد خدمات سازمان به‌صورت الکترونیکی ارائه می‌شود و هدف ما رساندن این میزان به ۱۰۰ درصد است. سازمان ثبت دارای سامانه‌های متعددی است که در بستر سکوی ملی خدمات درگاهی فعالیت دارند؛ از جمله سامانه ثبت وقایع ازدواج و طلاق، سامانه ثبت شرکت‌ها و مؤسسات غیرتجاری، سامانه مالکیت معنوی، سامانه جامع املاک (کاداستر)، سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی که به‌زودی راه‌اندازی خواهد شد و سامانه قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک که از سال ۱۳۹۱ در دسترس مردم قرار دارد.

قویدل با اشاره به آغاز اجرای پایلوت سامانه جدید ثبت شرکت‌ها در استان‌های تهران، آذربایجان شرقی و اصفهان گفت: در کنار این سامانه‌ها، سامانه‌های درون‌سازمانی مانند سامانه بازرسی، دادسرای انتظامی، سامانه حقوقی، استعلامات و بخشنامه‌های ثبتی نیز فعال هستند. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با جدیت در مسیر تحقق کامل دولت الکترونیک حرکت می‌کند و به‌زودی تمام خدمات خود را به‌صورت غیرحضوری در اختیار مردم قرار خواهد داد.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، در پاسخ به سوالی درباره علت تاخیر در راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی که مقرر بود از خردادماه سال جاری فعال شود، گفت: پایش سامانه از نظر فنی تقریباً تکمیل شده و در مرحله تست قرار دارد. ان‌شاءالله به‌زودی با دستور ریاست قوه قضائیه به‌طور رسمی راه‌اندازی خواهد شد.

وی درباره علت تاخیر در راه‌اندازی سامانه گفت: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیازمند تدوین و تصویب ۱۴ آیین‌نامه اجرایی است که از این تعداد، ۶ آیین‌نامه مربوط به قوه قضائیه و ۸ آیین‌نامه مربوط به هیئت وزیران است. تاکنون ۵ آیین‌نامه از سوی قوه قضائیه و ۵ آیین‌نامه از سوی دولت تصویب شده است؛ بنابراین بخش عمده تکالیف قانونی انجام شده و زیرساخت‌ها نیز آماده است.

قویدل با بیان اینکه بخش زیادی از آیین‌نامه‌ها در مدت زمانی کوتاه‌تر از پیش‌بینی قانون تدوین و تصویب شده است، ادامه داد: در اجرای هر قانون جدید، طبیعتاً در مرحله اجرا برخی چالش‌ها و خلاها آشکار می‌شود؛ اما هنوز زود است که درباره اصلاح قانون الزام به ثبت رسمی معاملات صحبت کنیم. ابتدا باید تمامی آیین‌نامه‌ها نهایی شود.  سامانه موضوع ماده ۱۰ راه‌اندازی و سپس در صورت وجود خلاقانونی، پیشنهادهای اصلاحی از سوی دولت یا قوه قضائیه ارائه شود.

قویدل در پاسخ به سوالی  درباره خرید و فروش املاک از طریق تعاونی‌ها گفت: برآورد سازمان ثبت اسناد نشان می‌دهد حدود ۲۰ میلیون قطعه زمین و ملک در کشور فاقد سند مالکیت هستند؛ بخشی از آن‌ها اساساً سابقه ثبتی ندارند و بخشی دیگر دارای سابقه ثبت بوده اما با قول‌نامه‌های عادی معامله شده‌اند.

وی با بیان اینکه مردم برای ثبت املاک فاقد سند نیاز به انتظار برای راه‌اندازی سامانه جدید ندارند، گفت: افرادی که ملک آن‌ها سابقه ثبتی ندارد، می‌توانند با ارائه اسناد مالکیت عرفی مانند قولنامه، گواهی انحصار وراثت و نقشه ملک، درخواست خود را به واحدهای ثبتی ارائه دهند. همچنین افرادی که ملکی در جریان ثبت را با قولنامه عادی خریداری کرده‌اند، می‌توانند با ثبت درخواست در سامانه ثبت ملک و ارائه مدارک، از طریق قانون تعیین تکلیف وضعیت اراضی و املاک فاقد سند، نسبت به صدور سند رسمی اقدام کنند.

قویدل درباره معاملات مسکن از طریق تعاونی‌ها گفت: متأسفانه برخی تعاونی‌ها زمین‌هایی را که هنوز فاقد سند مالکیت است خریداری کرده و بدون اخذ سند، اقدام به فروش قطعات به اعضا می‌کنند. این اقدام منجر به بروز اختلافات فراوان و تشکیل پرونده‌های متعدد قضایی شده است.

وی افزود: مطابق ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و آیین‌نامه تبصره ۳ این ماده، تمام پیش‌فروش‌ها باید به‌صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. در این فرآیند، ابتدا دستور نقشه از سوی شهرداری یا مرجع صدور پروانه ساختمانی به‌صورت الکترونیک برای سازمان ثبت اسناد ارسال می‌شود و بر اساس آن برای هر واحد یک شناسه یکتای ثبتی صادر خواهد شد. تنها با وجود این شناسه می‌توان سند رسمی پیش‌فروش تنظیم کرد و از بروز معاملات تکراری یا واگذاری‌های غیرقانونی جلوگیری به عمل آورد.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در پاسخ به سوالی  درباره فعالیت شرکت‌های بین‌المللی در ایران گفت: در حال حاضر حدود ۱۷ هزار شرکت خارجی در کشور فعال هستند. ملاک ما برای شناسایی شرکت خارجی، وجود سهام‌دار یا سهام‌داران خارجی در ترکیب سهام آن شرکت است. سازمان ثبت اسناد نقش مؤثری در تسهیل سرمایه‌گذاری خارجی دارد. با راه‌اندازی سامانه جدید ثبت شرکت‌ها، مدت زمان ثبت شرکت به کمتر از یک روز و ثبت تغییرات به کمتر از دو روز کاهش یافته است. همچنین بخش عمده فرایندهای ثبت از جمله ارسال اظهارنامه و تأیید امضا، به‌صورت الکترونیکی انجام می‌شود. در مجموع ۸ فرایند اصلی ثبت شرکت‌ها اکنون به شکل برخط در سامانه فعال است.

قویدل در پاسخ به سوالی درباره دریافت هزینه‌ها از طریق کارت‌به‌کارت در برخی دفاتر اسناد رسمی گفت: هرگونه دریافت وجه از طریق کارت دیگران یا انتقال وجه خارج از دستگاه پوز مستقر در دفترخانه تخلف محسوب می‌شود و با آن برخورد خواهد شد. چنانچه مردم در دفترخانه‌ای با چنین تخلفی مواجه شدند، می‌توانند در همان محل از طریق شماره تلفن‌های اعلام‌شده از سوی اداره حفاظت یا بازرسی سازمان ثبت، موضوع را گزارش دهند. تمام هزینه‌های ثبتی باید از طریق دستگاه پوز رسمی دفترخانه پرداخت شود.  به‌منظور شفافیت بیشتر، پس از تنظیم هر سند، پیامکی برای متقاضی ارسال می‌شود که مبلغ دقیق پرداختی در آن درج شده است. بنابراین مردم می‌توانند صحت مبلغ و محل پرداخت را به‌صورت مستقیم کنترل کنند.