دورنمای بازار ملک در سال ۱۴۰۴

رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ ظرفیت رشد سنگین را ندارد، اما نمی‌توان منکر اثرگذاری شاخص‌های کلان بر این بازار شد. سال گذشته قیمت اسمی مسکن مقداری افزایش داشت، اما قیمت واقعی آن در مقایسه با تورم کاهشی بود.

کد خبر: ۱۲۹۶۲۱۴

تاریخ: ۰۷ فروردين ۱۴۰۴ - ۱۲:۴۰

بازار مسکن در سالی که گذشت به دلیل کسادی معاملات، فراز و نشیب چندانی را تجربه نکرد.

به گزارش تابناک به نقل از ایسنا، امسال قیمت ارز و طلا نوسان افزایشی داشت؛ به طوری که تا پایان سال گذشته دلار در بازار آزاد تا محدوده ۹۸ هزار تومان بالا رفت که نسبت به مرداد امسال حدود ۶۳ درصد افزایش داشت، اما رشد قیمت مسکن بر اساس آمار رسمی حدود ۱۷ درصد بود. درخصوص وضعیت بازار ملک در سال قبل، تحلیل آینده این بازار، نقش دولت و مشاوران املاک در کنترل بازار مسکن و اثرات کاهش ساخت و ساز بر این حوزه با کیانوش گودرزی ـ رییس اتحادیه املاک گفت‌و‌گو کردیم. بخش اول گفت‌و‌گو با کیانوش گودرزی ـ رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران ـ را در ادامه می‌خوانید:

چه شرایطی را برای بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ پیش‌بینی می‌کنید؟

ابتدا باید ببینیم در سه سال گذشته چه اتفاقاتی در بازار مسکن افتاده است. جهش قیمتی که رخ داد و قیمت هر متر مسکن در تهران به ۸۸ میلیون تومان رسید باعث شد دهک‌های ۶ تا ۱۰ که در واقع متقاضیان موثر بازار مسکن بودند از این بازار به طور کامل خارج شوند و به همین دلیل معاملات به کمترین میزان خود طی سه سال اخیر رسید. حتی مرداد و شهریور که پیک جابه‌جایی است تعداد قرارداد‌های خرید و فروش آپارتمان در تهران از محدوده ۳۰۰۰ فقره فراتر نرفت که تقریبا یک ششم وضعیت نرمال است.

شاخص‌های کلان اقتصادی اثر خود را بر بازار ملک می‌گذارد و تا زمانی که به یک ثبات نسبی در شاخص‌های اقتصادی دست پیدا نکنیم نمی‌توانیم انتظار کنترل بازار‌ها را داشته باشیم.

دهک‌های ۶ تا ۱۰ که در واقع اقشار متوسط و بالا هستند در دهه‌های گذشته باعث رونق بازار مسکن بودند که از طریق درآمد خودشان، وام یا کمک خانواده و دیگر منابع مالی توانایی خرید مسکن را داشتند. اما رشد قیمت‌ها باعث شد قدرت خرید خود را از دست بدهند و از عرصه بازار ملک حذف شوند. این اصلی‌ترین عامل رکود معاملات و ثبات قیمت‌ها بود. به همین دلیل وقتی نرخ دلار رشد قابل توجهی را تجربه کرد قیمت مسکن تغییر محسوسی نداشت و یک آرامش نسبی بر این بازار حاکم بود.

یعنی منتظر افزایش قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ نباشیم؟

کنترل نسبی تورم بازار مسکن به این معنا نیست که قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ اصلا بالا نمی‌رود؛ کما اینکه در سال گذشته نیز مقداری افزایش را داشتیم. قیمت مسکن رشد کرد، اما میزان افزایش آن در سال ۱۴۰۳ تقریبا ۲۰ درصد بود. در حالی که ما تورم حدود ۳۵ درصد را داشتیم، قیمت دلار و طلا بیش از ۶۰ درصد افزایش داشتند و به همین میزان نهاده‌های ساختمانی، افزایش قیمت را تجربه کردند. در واقع قیمت اسمی مسکن افزایش داشته، اما به دلیل آنکه نرخ تورم حدود دو برابر رشد قیمت مسکن بوده، قیمت واقعی مسکن کاهش یافته است. اتفاقی که در این شرایط می‌افتد این است که بازده سرمایه در بازار مسکن افت می‌کند و به همین دلیل سرمایه‌گذار و سازنده تمایلی برای سرمایه‌گذاری در بازار ملک ندارد. از اواسط دهه ۹۰ تولید مسکن افت محسوسی داشته و به ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد در سال رسیده است؛ در حالی که تقاضای سالیانه برای یک میلیون مسکن است و این تقاضا هر ساله انباشت می‌شود. اثرات این فشار می‌تواند در میان‌مدت و بلندمدت به شکل تورم سنگین در بازار مسکن بروز کند، اما بعید می‌دانم که سال ۱۴۰۴ این اتفاق رخ دهد. مسکن معمولا با فاصله زمانی از بازار‌های موازی حرکت می‌کند.

نابسامانی بازار مسکن تا چه اندازه به قانون‌گذار و سیاست‌گذار مربوط می‌شود؟

ما با کمبود قانون مواجه نیستیم. مثلا همین قانون جهش تولید و تامین مسکن، فارغ از برخی ایرادات، قانون نسبتا خوبی است. در اجرا هم مسئولان تلاش خود را برای افزایش عرضه و سیاست‌های کنترلی بر بازار مسکن انجام می‌دهند، اما شاخص‌های کلان اقتصادی اثر خود را بر بازار ملک می‌گذارد و تا زمانی که به یک ثبات نسبی در شاخص‌های اقتصادی دست پیدا نکنیم نمی‌توانیم انتظار کنترل بازار‌ها را داشته باشیم.

از طرف دیگر ما بانک اطلاعاتی دقیقی در حوزه مسکن نداریم. وزارت راه و شهرسازی از طریق سامانه املاک و اسکان می‌خواهد وضعیت سکونتی را تعیین کند. مثلا بداند میزان افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها چه مقدار است تا بر مبنای آن برنامه‌ریزی کند. اما برخی طرح‌ها مثل این طرح به دلیل آنکه با برنامه‌ریزی اصولی اجرا نشده مورد اقبال عمومی قرار نمی‌گیرد. از سال ۱۴۰۰ بعضی افراد در وزارت راه و شهرسازی و مجلس از طریق تهدید و شاید تشویق در پی اجرای ثبت شرایط سکونتی در سامانه املاک و اسکان بودند که اثرگذار هم نبود. حتی گفته می‌شود بسیاری از مسئولان، اطلاعات سکونتی خود را در این سامانه ثبت نکرده‌اند.

اتحادیه املاک تا چه میزان می‌تواند بر بازار مسکن کنترل و نظارت داشته باشد؟

کار ما طوری است که تابع یک سری مقررات هستیم. اگر دست خودمان باشد و از ما راه حل بخواهند می‌گوییم این شکل کار کردن به عنوان کارگزار هر دو طرف معامله برای ما مناسب نیست. می‌توانیم مثل کشور‌های توسعه‌یافته یا کشور‌های حوزه خلیج فارس، صرفا فعالیت مشاوره انجام دهیم و فقط برای یکی از متعاملین خدمات داشته باشیم. مزیت آن روش این است که تضاد منافع وجود ندارد و این برداشت اشتباه برخی افراد که مشاوران املاک را متهم به ایجاد التهاب در بازار مسکن می‌کنند یا تصور می‌کنند ما خواستار افزایش قیمت آپارتمان هستیم موضوعیت خود را از دست می‌دهد. اما به هر ترتیب الان به عنوان واسطه عمل می‌کنیم. البته به عنوان واسطه نیز نه تنها هیچ نقشی در افزایش قیمت مسکن نداریم بلکه همواره تلاش می‌کنیم قیمت کاهش یابد تا معاملات بیشتر شود. در اصل، درآمد مشاوران املاک و سودشان در کاهش قیمت آپارتمان است. کار ما کار خدماتی است کار تولیدی نیست و همین قوانین موجود اگر به نحو احسن اجازه دهند ما از طریق سامانه‌ها کار را انجام دهیم می‌توانیم به دولت برای برنامه‌ریزی برای بازارمسکن کمک کنیم. ما نباید کاری کنیم که هرج و مرج ایجاد شود و یک شغلی مثل مشاوران املاک که می‌توان بر روی آن کنترل و نظارت داشت با مداخله دولت از بین برود.

از وضعیت بازار اجاره چه خبر؟

کسی نمی‌تواند منکر نرخ‌های سنگین اجاره‌بها شود، اما بعضا بزرگنمایی که توسط برخی افراد در سطح جامعه یا از طریق فضای مجازی صورت می‌گیرد بیش از آن چیزی است که در واقعیت می‌بینیم. سال گذشته فضا را خارج از کنترل نشان دادند. دولت هم مثل سه سال قبل سقف مجاز ۲۵ درصد را تعیین کرد و فشار‌هایی هم در قالب بازرسی‌های مختلف به مشاوران املاک آوردند. اما در نهایت هیچکس در تهران کنار خیابان چادر نزد. هرکس متناسب با توان مالی برای خود سرپناهی با هر کیفیتی تهیه کرد. بازار اجاره از آن دست بازار‌هایی است که متناسب با عرضه و تقاضا خودش را تنظیم می‌کند و مالکان و مستاجران با هم کنار می‌آیند.

آمار و ارقام هم نشان می‌دهد بخشنامه و قیمت‌گذاری دستوری در بازار اجاره چندان کارآیی ندارد؛ زیرا این بازار تابع عرضه و تقاضا است. به جای نرخ‌گذاری باید تولید و عرضه مسکن را افزایش دهیم. اگر بانک‌ها، و دستگاه‌ها و نهاد‌های عمومی و دولتی، واحد‌های خالی که در اختیار دارند را به بازار مسکن عرضه کنند تا حد زیادی از فشار اجاره‌بها کاسته می‌شود. شرکت‌های عمران پردیس و پرند نیز باید مقداری همت کنند و خانه‌های نیمه‌ساخته را تکمیل کنند. عرضه جدید قطعا در ساماندهی بازار مسکن موثر خواهد بود. مساله دیگر به کنترل تورم برمی‌گردد. وقتی با تورم عمومی بالا مواجهیم مالکی که خانه را اجاره می‌دهد مجبور است برای امرار معاش، اجاره‌بها را افزایش دهد.

یکی از معضلات بازار مسکن که طی دهه‌های اخیر بسیاری از افراد را دچار مشکل کرده است انعقاد قرارداد‌های غیررسمی است که حاکمیت تصمیم گرفته به این مساله سر و سامان بدهد و نسبت به اعتبارزدایی از اسناد غیررسمی اقدام کند. آخرین اقداماتی که در این زمینه انجام شده است چیست؟

فرآیند ساماندهی اسناد غیررسمی و صدور سند بر مبنای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از سوم تیرماه ۱۴۰۳ آغاز شده است. برای اجرای این قانون سامانه ثبت الکترونیک اسناد توسط سازمان ثبت اسناد و املاک راه‌اندازی شد که مشاوران املاک نیز به آن دسترسی دارند و پس از انعقاد قرارداد، متعاملین را برای ثبت رسمی به دفاتر اسناد ارجاع می‌دهند. یک سال پس از راه‌اندازی این سامانه هرکس هر عمل حقوقی اعم از (ایقاع و عقد) و هر عملی که منتج به انتقال و یا نتیجه آن انتقال املاک شود مانند صلح - بیع وکالت را باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت کند.

البته بر اساس تبصره ۱۰ ماده ۱۰ قانون الزام، مردم با احراز شرایط هشت سال برای انجام این کار زمان دارند و نگران از دست رفتن وقت برای ثبت اسناد غیررسمی نباشند. با توجه به اینکه در سال‌های گذشته معاملات املاک که بر اساس قولنامه و اسناد غیررسمی منعقد می‌شد مشکلاتی را برای مردم ایجاد می‌کرد قانون الزام به تصویب رسید که بسیار قانون خوبی است، اما مدتی زمان می‌برد تا اجرا شود. پیاده‌سازی این قانون مستلزم آن است که ساختار جدید بر مبنای سامانه ثبت الکترونیک اسناد شکل بگیرد که خوشبختانه این سامانه در سال جاری راه‌اندازی شد.

از سال ۱۳۸۷ که سامانه املاک و مستغلات با مسئولیت وزارت صمت راه‌اندازی شد ثبت قرارداد‌های خرید و فروش و اجاره مسکن در اختیار مشاوران املاک قرار گرفت و کار‌ها با نظم قابل قبولی انجام می‌شد. اما در پی تصویب قانون جهش تولید مسکن به وزارت راه و شهرسازی اجازه داده شد تا سامانه املاک و مستغلات را از وزارت صمت بگیرد. وزارت راه نیز از سال ۱۴۰۲ با ایجاد سامانه خودنویس به تمامی افراد جامعه اجازه داد تا قرارداد منعقد و آن را در سامانه مذکور ثبت کنند. هدف خود را هم ساماندهی بازار مسکن عنوان کردند. در حالی که این اقدام نه تنها منجر به ساماندهی و کنترل بازار مسکن نمی‌شود بلکه به هرج و مرج دامن می‌زند. کم‌توجهی به مسائلی مثل حقوق املاک، احراز هویت، اهلیت طرفین معامله، ساختار کنترلی و مسائل امنیتی در همه سطوح این فرآیند باعث ایجاد اختلالات و چالش‌هایی می‌شود که قطعا در آینده بروز خواهد کرد.

یعنی معتقدید که با توجه به وجود سامانه کاتب، سامانه خودنویس باید حذف شود؟

خیر، منظور من این نیست، حرف من این است که سامانه کاتب در مسیر اصولی‌تری به نسبت دیگر سامانه‌ها قرار دارد. به موازات قانون جهش تولید مسکن، قانون الزام به تصویب رسید که بخشی از آن به فعالیت مشاوران املاک مربوط است. در راستای قانون الزام، سامانه کاتب که درگاه ثبت الکترونیک سازمان ثبت اسناد است ایجاد شد که در حقیقت هر دو سامانه خودنویس و کاتب یک کار را انجام می‌دهند. ما از ابتدا ترجیح می‌دادیم که قرارداد‌ها تحت یک سامانه باشد؛ زیرا وقتی یک سامانه باشد تعدد امور و شک و تردید در مردم ایجاد نمی‌شود. از طرف دیگر وقتی بانک اطلاعاتی دولت از یک سامانه باشد می‌تواند برایش برنامه‌ریزی کند. اما گفتند هر دو سامانه باشد، با این تفاوت که همه سامانه‌های دیگر باید به سامانه ثبت الکترونیک سازمان ثبت اسناد متصل شود و کسب اطلاعات شامل احراز هویت، مالکیت یا کنترل مدارک شخصی از طریق سامانه ثبت الکترونیک سازمان ثبت است؛ بنابراین تمامی افراد می‌توانند قرارداد‌های خرید و فروش یا اجاره خود را در سامانه کاتب منعقد کنند.

درخصوص سامانه خودنویس نیز باید بگویم که بر اساس قانون است و من نمی‌توانم بگویم آن را قبول ندارم. این سامانه کار خودش را می‌کند و سامانه کاتب هم کار خود را انجام می‌دهد. این خود مردم و مشاوران املاک هستند که مخیرند بر اساس سهولت دسترسی و احساس رضایتمندی از کدام سامانه استفاده کنند. آنچه خودمان احساس می‌کنیم این است که مردم با سامانه کاتب ارتباط بهتری برقرار کرده‌اند.

یکی از مزایای سامانه کاتب آن است که فقط مشاوران املاک دارای مجوز می‌توانند در این سامانه قرارداد منعقد کنند، اما لازم است تا به مشاوران املاک سطح دسترسی بیشتری درخصوص وضعیت ملک مورد معامله و وضعیت طرفین قرارداد داده شود. به ما دسترسی بدهند و متناسب با آن از ما مسئولیت بخواهند. ۹۹.۵ درصد صنف من مردم شریف و پاکی هستند ولی همان نیم درصد بعضا باعث بدنامی می‌شوند. من برای اینکه آن تعداد کم را کنترل کنم یا مانع از کارشان شوم بر اساس قانون باید حتما سطح دسترسی داشته باشم. اما تا این لحظه هنوز درخصوص وضعیت متعاملین و املاک به مشاوران املاک دسترسی نداده‌اند.