قیمت جدید فروش آپارتمان های قدیمی در پایتخت

سنجش شاخص جدید بازار مسکن تهران در ماه پایانی سال 1403، حاکی از نبض تند «مسکن حداقلی» در 19 منطقه پایتخت در مقایسه با شاخص قیمت متوسط مسکن تهران است که با نزدیک شدن به «ریسک غیراقتصادی» انتظارات تورمی مسکن، ورود سرمایه‌گذاران به بازار «مسکن حداقلی» در حال افزایش است.

کد خبر: ۱۲۹۴۲۵۳

تاریخ: ۲۵ اسفند ۱۴۰۳ - ۱۰:۲۰

از ابتدای امسال به سنجش شاخص قیمت در فایل های در نوبت فروش مناطق 22گانه تهران اقدام شده که این شاخص در ابتدای هر ماه مورد ارزیابی قرار می‌گیرد. علت این سنجش در ابتدا به دلیل توقف مقطعی انتشار آمار رسمی قیمت مسکن در معاملات انجام شده بازار ملک تهران بوده است. اکنون در آخرین ماه 1403،  شاخص جدید در بازار مسکن با عنوان شاخص «مسکن حداقلی» رونمایی می شود. این شاخص، متوسط «قیمت پیشنهادی» آپارتمان های کم متراژ قدیمی در 19 منطقه پایتخت با متوسط 55 مترمربع و سن بنای نزدیک به 22 سال را سنجش می‌کند که این سنجش فقط محدود به «قیمت پیشنهادی» این املاک است و به معنای «قیمت قطعی» در بازار مسکن نیست.

به گزارش تابناک به نقل از دنیای اقتصاد؛ شاخص جدید نشان می‌دهد، متوسط «قیمت» پیشنهادی» مسکن حداقلی در محله های منتخب مناطق 4 تا 22 تهران، در ابتدای اسفند حدود 65 میلیون تومان در مترمربع است که حاکی از رشد 4.1 درصدی آپارتمان‌های کم‌متراژ قدیمی در مقایسه با ماه گذشته است. این رشد 4 درصدی در شاخص مسکن حداقلی حاکی از تندتر بودن نبض این بازار در مقایسه با متوسط «قیمت پیشنهادی» آپارتمان در پایتخت است که بر اساس شاخص مسکن قیمت  نسبت به ماه قبل 3‌درصد افزایش یافته است.

تحقیقات میدانی حاکی از در نوسان بودن سطح رشد بیشتر شاخص «مسکن حداقلی» نسبت به شاخص مسکن  است. این رشد بیشتر را می‌توان در مقایسه با تغییرات قیمتی از ابتدای پاییز نیز ‌سنجید. شاخص «قیمت پیشنهادی» مسکن حداقلی در 19 منطقه تهران در ابتدای اسفند حاکی از رشد بیش از 8 درصدی قیمت‌ها در این بازار در مقایسه با ابتدای پاییز بوده است. این در حالی است که شاخص متوسط «قیمت پیشنهادی» رشد 6 درصدی را در مقایسه با ابتدای پاییز نشان می‌دهد.

بررسی ها باتوجه به روایت واسطه های ملکی در برخی از مناطق تهران و تحقیقات میدانی انجام شده بر اساس فایل های ارائه شده بازار نشان می‌دهد، املاک با متراژ پایین در بازار مسکن با بیشترین تقاضا همراه است که با توجه به سطح پایین قیمت فروش ملک های قدیمی با متوسط 55 مترمربع در مقایسه با آپارتمان های نوساز و میانسال، از تقاضای قابل‌توجهی برخوردار است.  روایت واسطه های ملکی حاکی است، تغییرات قیمتی در آپارتمان‌های کم متراژ قدیمی در اکثر مواقع بیشتر از متراژ های بالاتر از 70مترمربع به بالا خود را نشان می‌دهند. زیرا به علت بالا بودن قیمت خانه های متراژ بالا که عمدتا بالای 6 میلیارد تومان است هرگونه تغییری خود را به شدت نشان می‌دهد و شرایط را برای خریداران سخت تر می‌کند. اما در متراژ پایین های قدیمی که میانگین قیمت  بین 2 تا 3 میلیارد تومان است، سطح قیمت کل با نرخ‌های رشد مشابه سایر آپارتمان ها، به گونه ای تغییر می‌کند که برای خریداران در مقایسه با دیگر فایل ها قابل تحمل (پرداخت) است. اما نقطه قابل‌توجه در این شاخص جدید، غالب بودن تقاضای سرمایه‌گذاری نسبت به مصرف‌کننده هاست.

اگرچه در شاخص متوسط «قیمت پیشنهادی» با متراژ بالای 70 مترمربع عمدتا به سمت تقاضای مصرفی است، در مقابل مسکن حداقلی با بیشترین میزان تقاضای سرمایه ای همراه است که از زمستان امسال ورود سرمایه‌گذاران به بازار «مسکن حداقلی» چشمگیر بوده است. این افزایش تقاضا را می‌توان به دلیل «بازگشت ریسک غیراقتصادی» و کاهش ریسک تنش ها و «نزدیک شدن تورم مسکن به افزایش دلار» دانست که پس از جاماندگی چند ماهه قیمت مسکن در مقایسه با دلار و دیگر بازارهای سرمایه ای با کاهش رشد قیمت دلار و بازگشت ریسک غیراقتصادی، تحرکات در بازار مسکن به ویژه در مسکن حداقلی افزایش یافته است و باعث ورود دوباره سرمایه‌گذاران به بازار مسکن تهران و بیش  از همه در «مسکن حداقلی» شده است.

بر اساس روایت واسطه های ملکی، در واقع آپارتمان های کم متراژ قدیمی بیش از آنکه مورد توجه خانه اولی ها و به طور کلی مصرف‌کنندگان باشد، با بیشترین تقاضا از سوی سرمایه‌گذاران همراه است که شاید بالای 80درصد خریداران، سرمایه‌گذارانی هستند که با سرمایه های 2 تا 3 میلیارد تومانی خود به دنبال خرید ملک در این متراژ و سن بنا برای تبدیل کردن سرمایه‌های خود از طلا و دلار به ملک هستند.