قیمت جدید اجاره خانه در مناطق 22گانه پایتخت

باوجود ادامه روند حاکم‌بودن زمستان بر بازار قیمت و اجاره مسکن تا ابتدای بهمن، دماسنج مسکن با تغییر رنگ از وضعیت قرمز به آبی همراه بوده است. راز این تغییر رنگ را باید در ثبات نسبی قیمت مسکن در سال‌جاری از یک طرف و تداوم رشد اجاره بها از سوی دیگر جست‌وجو کرد که باعث پایین آمدن دماسنج مسکن در ابتدای بهمن شده است.

کد خبر: ۱۲۸۹۰۱۲

تاریخ: ۲۸ بهمن ۱۴۰۳ - ۰۹:۱۰

صحنه بازار معاملات اجاره مسکن در محله های منتخب مناطق 22گانه تهران در ابتدای بهمن ماه حاکی از رشد 5 درصدی ماهانه میزان اجاره بها در مقایسه با ابتدای دی ماه است.

به گزارش تابناک به نقل از دنیا اقتصاد؛ شاخص اجاره مسکن یا همان «میانگین اجاره بهای پیشنهادی» نشان می‌دهد، نبض بازار معاملات اجاره مسکن تهران در ابتدای بهمن به 408‌هزار تومان در مترمربع رسید و «اجاره بهای پیشنهادی» در محله های منتخب 22 منطقه تهران در حدود 494 میلیون تومان پول پیش و 18.5 میلیون تومان اجاره بهای ماهانه برای واحدهای مسکونی میان‌متراژ با میانگین 81.9 مترمربع با میانگین سن بنای 7.2 سال بوده است.

فایل های ارائه شده در بازار اجاره نشان می‌دهد نبض اجاره بها بر اساس ارقام پیشنهادی موجرها در ابتدای بهمن در مقایسه با ابتدای دی روند افزایشی داشته و با تورم 5درصدی همراه بوده است.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، بازار اجاره همچنان زمستانی باقی ماند و نه‌تنها با کاهش تقاضا همراه بوده، بلکه از سمت عرضه نیز رکود فایل قابل مشاهده است. این کاهش فایل اجاره آپارتمان نسبت به سال قبل را می‌توان ناشی از «افت خرید سرمایه ای» دانست.

اگرچه به گفته واسطه های بازار ملک در فصول پاییز و زمستان نقل و انتقال به حداقل می‌رسد اما باتوجه به نزدیک شدن به عید، در واقع باید تحرکی در معاملات اجاره در بازار ایجاد شود، اما در حال حاضر و در واپسین روزهای بهمن نیز همچنان بازار اجاره سرد و در وضعیت رکودی قرار دارد. با این حال به‌رغم عدم‌رغبت مستاجران به «جابه‌جایی» و ترجیح آنها به «تمدید»، میزان «اجاره بهای پیشنهادی» در فاصله ابتدای دی تا ابتدای بهمن، افزایش چشمگیری پیدا کرده است.

هر چند برخی واسطه های این بازار در تحلیل شرایط می گویند، هزینه اجاره آپارتمان در قراردادهایی که تنظیم می‌کنند، افزایش محسوسی نداشته است. این می‌تواند به معنای آن باشد که در فاصله تبدیل «اجاره بهای مدنظر موجر» به «اجاره بهای قطعی در قرارداد»، احتمالا به‌خاطر نبود تقاضای جابه‌جایی از سمت مستاجرها، موجر مجبور به نرمش می‌شود. بررسی ها نشان می‌دهد، میزان رشد نقطه ای اجاره بها در شمال پایتخت تا حدود 3 برابر بیشتر از مناطق متوسط و میانی بوده است.

نماگر P به R چه می گوید؟

دماسنج اصلی بازار مسکن بر اساس سطوح تازه قیمت آپارتمان و اجاره بهای واحد مسکونی در تهران نشان می‌دهد، نسبت قیمت به اجاره یا همان P به R از وضعیت «قرمز» به «آبی» تبدیل شده است. نسبت P به R نشانگر سطح کف و سقف بین اعداد 14 تا 24 است.

در حال حاضر بر اساس تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نسبت P به R عدد 18.6 را نشان می‌دهد که از «میانگین تاریخی» که 19 است، پایین تر آمده است؛ این دماسنج میزان «رشد بیشتر یا کمتر از حد متعارف قیمت مسکن» را نشان می‌دهد که سال 1402 به دلیل جهش دوباره قیمت مسکن به میزان 65 درصد، نماگر آن به عدد 31.8 رسیده بود.

نسبت کنونی P به R یک معنای مشخص دارد و آن، «چرخش بازار مسکن از روند جهش به مسیر ثبات قیمت» است. چرا که از «سقف همیشگی 24» و همچنین «سقف رکوردساز 31.8 مربوط به سال 1402»، فاصله معنادار گرفته و پایین آمده است. اما نشانگر عددی 18 روی دماسنج بازار مسکن را نمی‌توان به معنای رسیدن قیمت پیشنهادی مسکن به سطح متعارف دانست. اگر چه وقتی دماسنج مسکن کاهش نبست P به Rرا نشان می‌دهد در شرایط معمولی باید به معنای «عبور از سطح نامتعارف قیمت مسکن و رسیدن قیمت به سطح متعارف » و «شروع احیای تدریجی قدرت خرید مسکن و رونق معاملات» دانست. اما با توجه به تورم دو برابری نقطه ای اجاره‌بها در بهمن امسال و رکود بازار خرید مسکن نمی‌توان این برداشت را از دماسنج داشت.

اگر تورم نقطه ای را در نظر بگیریم میزان تورم نقطه ای مسکن در ابتدای بهمن بر اساس شاخص «دنیای‌اقتصاد» 21‌ درصد برآورد شده است، این در حالی است که تورم نقطه ای اجاره بها در بازه زمانی مشابه 46‌ درصد بوده است که نزدیک به دو برابر افزایش را نشان می‌دهد.

عدد 18.6 بیش از آنکه نشان دهنده این باشد که قیمت مسکن به سطح متعارف خود بازگشته است، بیشتر حاکی از رشد اجاره بهاست که در واقع مخرج کوچک‌تر شده و این کوچک شدن نسبت قیمت به اجاره منجر به پایین آمدن سطح دماسنج مسکن شده است. در واقع راز تغییر رنگ از قرمز در سال 1402 که به عدد 31.8 رسیده بود و کم شدن آن و رسیدن به سطح عدد 18.6 در ابتدای بهمن تنها در رشد شدید اجاره بها در مقابل ثبات قیمت مسکن بوده است و این به معنای رسیدن به سطح متعارف قیمتی نیست، چرا که اگر بود، شاهد بازگشت مجدد رشد قیمت‌ها و ثبات قیمت‌ها بودیم.