کارشناسان مسکن در گفت و گو با تابناک:

سقف ۲۵ درصدی اجاره بها، تبعات اجتماعی به دنبال دارد/ مشکلات اقتصاد را نمی‌توان با دستور درست کرد

برای پنجمین سال پیاپی، نسخه پیچی برای سقف اجاره بها اجرا خواهد شد؛ طرحی که در دوران کرونا رونمایی اما در اجرا با چالش‌هایی روبرو شد و در نهایت نتیجه بخش نبود. اما حالا با تغییراتی قانونی به زودی دوباره کلید می‌خورد.

کد خبر: ۱۲۴۴۸۹۹

تاریخ: ۱۰ تير ۱۴۰۳ - ۱۳:۳۷

محمدرضا مقامی فرد- به گزارش تابناک اقتصادی؛ هر ساله با شروع فصل تابستان و تعطیلی مدارس، جابجایی مستاجران نیز آغاز می‌شود . اما به دلیل رشد نرخ تورم و کاهش قدرت خرید مردم، هزینه‌های اجاره نشینی سرسام آور شده است و متاسفانه بسیاری مجبور به تغییر منطقه و حتی شهر خود می‌شوند. در این میان؛ از سال ۱۳۹۹ هم زمان با گسترش کرونا و محدودیت‌هایی که رقم خورد، دولت وقت تصمیم گرفت تا با اتخاذ سیاستی جدید به کمک مستاجران بیاید و با ابلاغ سقف نرخ اجاره بها، برنامه خود را اعلام کرد.

به گونه‌ای که دولت روحانی در سال ۱۳۹۹ سقف مجاز افزایش اجاره بها در شهر تهران را ۲۵ درصد اعلام کرد و برای سایر شهر‌های کشور نیز سقف پایین تری در نظر گرفته شد. این رویه در سال‌های بعد نیز تداوم یافت، اما اهداف مورد نظر در جهت حمایت از مستاجران، محقق نشد و مالکان تمایلی به اجرای مصوبه دولت نداشتند.

اما در سال جاری نیز هم زمان با آغاز فصل جابجایی ها، شورای عالی مسکن ترجیح داده است تا از نسخه سال‌های قبل تبعیت کند. به گونه‌ای که ششم تیرماه ۱۴۰۳ وزیر راه و شهرسازی در حاشیه هجدهمین جلسه شورای عالی مسکن اعلام کرد: "متوسط سقف اجاره بها با رقم ۲۵ درصد به تصویب رسید.

وی با اشاره به الزام قانون یادآور شد: بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها دولت مکلف شده تا در استان‌هایی که تورم بالای ۳۰ درصد است، نرخ رشد اجاره بها را تعیین کند. بر همین اساس پیشنهادات شورای مسکن استان‌ها در خصوص این نرخ گردآوری شد که در این جلسه بررسی شد و به تصویب رسید. بذرپاش همچنین با بیان اینکه این ارقام ظرف روز‌های آینده به استان‌ها ابلاغ می‌شود، افزود: امیدواریم با این تصمیم بازار اجاره به شکل بهتری کنترل شود."

اشاره وزیر راه و شهرسازی به سقف ۲۵ درصدی اجاره بها، با نگاه تردیدآمیز مستاجران زخم خورده از سال‌های قبل مواجه است. چرا که طی چهار سال گذشته نیز این سقف اعلام شد، اما در عمل و در بسیاری از نقاط شهر تهران، به کف نرخ اجاره بها تبدیل شد و خبری از سقف اجاره نبود.

هرچند حالا صحبت وزیر راه و شهرسازی به ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها اشاره دارد که مصوب سال جاری است و بیان می‌کند: "در استان‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه منتهی به اسفندماه بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، بیشتر از سی درصد (۳۰٪) باشد، شورای عالی مسکن در صورت وجود مصلحت مکلف است با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش درصد اجاره‌بها و قرض‌الحسنه مربوط به آن در شهر‌های بالای یکصد هزار نفر جمعیت و شهر‌های جدید آن استان در هر یک از شهر‌های مربوط به میزان پنجاه درصد (۵۰٪) تا صددرصد (۱۰۰٪) تورم عمومی سالانه اقدام نماید.

تبصره ۱ این ماده قانونی تاکید دارد: در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجاره‌بهای سالانه اعلامی این ماده توسط موجر در صورت شکایت مستأجر تا پس از پنج سال بعد از انعقاد قرارداد و احراز تخلف توسط مرجع صالح، موجر علاوه بر پرداخت مبالغ اضافه دریافت شده به عنوان جریمه به مستأجر و رعایت حداکثر نرخ مجاز اعلام شده از سوی شورای عالی مسکن، به پرداخت جریمه‌ای معادل سه برابر مبلغ غیر مجاز افزایش اجاره‌بهای یک ماه (مشتمل بر مبلغ اجاره‌بها و اجاره‌بهای عرفی بدل مبلغ قرض‌الحسنه)، محکوم می‌شود. جریمه مأخوذه جهت اجرای قانون جهش تولید مسکن در قالب بودجه سنواتی و با سازوکار گردش خزانه در اختیار صندوق ملی مسکن قرار می‌گیرد. علاوه بر آن موجر نسبت به آن ملک مشمول تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی موضوع تبصره (۱۱) ماده (۵۳) قانون مالیات‌های مستقیم نمی‌گردد.

حسن محتشم کارشناس و فعال حوزه مسکن معتقد است رویکرد دستوری برای تعیین نرخ اجاره، موضوع جدیدی نیست و می‌تواند تبعاتی به همراه داشته باشد. محتشم در گفت و گو با تابناک بیان داشت: از سال ۱۳۹۹ سقف اجاره بها برای شهر تهران ۲۵ درصد تعیین شد، اما نکته مهم این است که اقتصاد را نمی‌توان با دستور کنترل و مدیریت کرد. هرچند می‌دانیم که اگر مستاجر و مالک به هر دلیلی با یکدیگر به توافق برسند، دلیلی بر اجرا و تبعیت از این قانون نمی‌شود. در حقیقت دولت نمی‌تواند چالش تورم را از جیب مالک به نفع مستاجر حل و فصل کند. به هر حال وقتی تورم ۴۰ درصدی داریم، تعیین سقف ۲۵ درصد، به معنای برداشت از جیب مالکان است.

وی افزود: این در شرایطی است که برخی مالکان که بعضا بازنشستگی هم ندارند و صرفا یک خانه خالی برای اجاره دارند، برای تامین مایحتاج زندگیشان، خانه خود را اجاره می‌دهند. اما دولت با این دستور، به مالکان ابلاغ می‌کند که از سهم خودتان بگذرید و اجاره کمتر از تورم دریافت کنید؛ چراکه دولت نتوانسته است مشکل مسکن و اجاره را حل کند. در واقع دولت از جیب مالکان و مردم برای تورم مسکن، خرج می‌کند.

این فعال بازار مسکن ادامه داد: معتقدم چنین روشی نمی‌تواند در میان مدت و دراز مدت پاسخگو و موثر باشد و تبعات منفی هم به دنبال دارد. زیرا وقتی دولت شرایط را سخت‌تر می‌کند، سرمایه گذاری از بخش مسکن خارج می‌شود و در نهایت، کمبود مسکن در بازار، تشدید خواهد شد. روندی که باعث کاهش عرضه و افزایش قیمت مسکن می‌شود؛ از سوی دیگر در این شرایط امکان خرید مسکن برای متقاضیان کم‌تر می‌شود و بسیاری از آن‌ها به سمت بازار اجاره سوق داده خواهند شد و در نتیجه با افزایش تقاضای اجاره نشینی، بهای اجاره نیز رشد خواهد کرد و قیمت‌ها دوباره بالا می‌روند.

محتشم خاطرنشان کرد: دولت حداقل باید برای مالکانی که از این قانون تبعیت می‌کنند، تسهیلات و معافیت مالیاتی در نظر می‌گرفت، اما دولت از سهم خودش حاضر نیست چشم پویشی کند و فشار را به مالکان آورده است. معتقدم هیچ اقدامی از سوی دولت برای رفع این مشکل نشده و تصمیمات را بدون نظر کارشناسان حوزه مسکن و جامعه شناسی، اتخاذ کرده و توجهی به تبعات اجتماعی این دستورات نکرده است. به گونه‌ای که تصمیم چند سال اخیر شورای عالی مسکن برای تعیین سقف اجاره، منجر به چالش‌ها و درگیری‌هایی میان مستاجر و موجر شده است.

این کارشناس مسکن افزود: اگر قرار بود که با جریمه مشکل مسکن حل شود که دولت دستور می‌داد تا هر مسکن با چه قیمتی فروخته و خریداری شود. اما دستور قیمت دستور نیست و جواب نمی‌دهد؛ بنابراین با این مدل تصمیمات، اوضاع بازار اجاره شکننده و وخیم‌تر خواهد شد.

محتشم در پاسخ به این سوال که در تصمیم اخیر شورای عالی مسکن، فعالان این حوزه نیز حضور و نقشی داشته اند یا خیر، گفت: یک نفر به عنوان نماینده انجمن شرکت می‌کند، اما حق رای ندارد. هرچند ممکن است در خصوص چنین تصمیماتی، نظرخواهی هم نشده باشد. به هر حال دولت مشکل مردم و مستاجران را می‌بیند و می‌خواهد کمک کند، اما از خودش هیچ توانایی نشان نمی‌دهد و در نتیجه تصمیم می‌گیرد تا بخشی از این مشکل را موجران تحمل کنند.

محمود اولاد؛ کارشناس و تحلیلگر بخش مسکن نیز در خصوص تصمیم شورای عالی مسکن مبنی بر تعیین سقف برای نرخ اجاره بها به تابناک گفت: تعیین سقف برای نرخ اجاره در سال‌های اخیر نیز اجرا شده، اما موفقیت آمیز نبوده است. به گونه‌ای که در سال ۱۴۰۰، نرخ سقف اجاره بها ۲۵ درصد در شهر تهران تعیین شد، اما در پایان همان سال، نزدیک به ۷۰ درصد رشد نرخ اجاره داشتیم که نزدیک به سه برابر بوده است؛ بنابراین این تصمیم بار‌ها آزموده شده و جواب نداده و حتی شرایط بازار اجاره را بدتر هم کرده است.

وی افزود: از نظر علمی زمانی می‌توانیم فرآیند جیره بندی را انجام دهیم که کل چرخه عرضه را در اختیار داشته باشیم. یعنی اگر دولت بخش عمده‌ای از واحد‌های مسکنوی را در اختیار خود و یا مجموعه‌های قابل کنترل داشت، آن زمان شرایط کنترل قیمت و نرخ اجاره بها را هم داشت. کشور‌هایی هم که چنین مسیری برای کنترل بازار اجاره در پیش گرفته اند، به دلیل توانایی آن‌ها در مدیریت بخش عمده‌ای از بازار اجاره است. به گونه‌ای که از طریق شرکت هایی، رویه اجاره داریی حرفه‌ای را دنبال می‌کنند. ولی وقتی بازار مسکن، کاملا غیرمتمرکز و در اختیار افراد جامعه قرار دارد، امکان چنین کنترل‌هایی از طریق سقف نرخ اجاره، وجود نخواهد داشت، زیرا عرضه در اختیار دولت نیست.

ضمن اینکه ممکن است چنین اقداماتی، تبعات معکوسی هم بر جای بگذارد. به گونه‌ای که از یک سو افرادی که خانه خود را اجاره می‌دادند، حالا ترجیح دهند از بازار اجاره خارج شوند و درگیر مسائلی نظیر دادگاه و جریمه موجر و مستاجر نشود. از سوی دیگر، زمانی که گفته می‌شود نرخ اجاره بها بیش از ۲۵ درصد نباید رشد کند، یک آلارمی هم به سمت تقاضای حاشیه شهر‌ها می‌دهیم با این مضمون که مستاجران حاشیه شهر‌ها انتظار کنترل قیمت اجاره را از دولت دارند و باور می‌کنند که می‌توانند با سقف اجاره ۲۵ درصد، به مناطق شهری بازگردند و خانه اجاره کنند؛ در نتیجه تقاضا برای اجاره در شهر‌های بزرگ بیشتر و عرضه کمتر خواهد شد و این روند به افزایش نرخ اجاره منجر می‌شود.

این کارشناس مسکن در پایان گفت: معتقدم در این شرایط راهکار‌های دور زدن قانون جریمه اجاره هم بسیار زیاد است. به عنوان مثال در قضیه مالیات بر اجاره، بعد از سال‌ها همه مالکان در قرارداد بین خودشان و مستاجر تاکید می‌کنند که اگر هر نوع مالیاتی بر عهده مستاجر است و یا برخی مالکان برای فرار از مالیات، بخشی از هزینه‌ها نظیر رنگ آمیزی ساختمان را به مستاجر تحمیل می‌کنند؛ بنابراین در خصوص موضوع سقف اجاره نیز راه فرار از این سقف وجود داشته و قابلیت کنترل ندارد. به نظرم این روش‌ها صرفا سیاست‌های پوپولیستی  است که به مردم نشان دهند که به فکرشان هستند و می‌خواهند برای بازار اجاره کاری انجام دهند؛ اما متاسفانه اثر مثبتی به همراه نداشته است.