بازار اجاره‌بهای مسکن ساماندهی می‌شود؟

هر ساله با آغاز فصل جابه‌جایی مسکن، دولت و مجلس از بایدها و نبایدهای بازار اجاره‌بها و طرح‌های تشویقی و تنبیهی برای مالکان سخن می‌گویند، اما دیگر با وضع قانون و حتی حمایت‌های تشویقی تنظیم نمی‌شود.

کد خبر: ۱۱۷۳۲۶۳

تاریخ: ۱۰ ارديبهشت ۱۴۰۲ - ۱۰:۱۰

به گزارش «تابناک» به نقل از روزنامه جوان، هر ساله با آغاز فصل جابه‌جایی مسکن، دولت و مجلس از بایدها و نبایدهای بازار اجاره‌بها و طرح‌های تشویقی و تنبیهی برای مالکان سخن می‌گویند، اما بازاری که سالانه تورم ۴۰ تا ۵۰‌درصدی را تحمل می‌کند، دیگر با وضع قانون و حتی حمایت‌های تشویقی تنظیم نمی‌شود. این بازار تشنه عرضه مسکن است که در چهار سال اخیر ساخت‌وساز آن نیمه‌تعطیل شده است. مالکان اجاره ماهانه را صرف معیشت زندگی‌شان می‌کنند. اجاره‌بهای ۱۰ تا ۲۰‌درصدی در مقابل تورم ۵۰ تا ۶۰‌درصدی قیمت خوراکی‌ها و کالاهای اساسی به چشم نمی‌آید. تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد هر بار که دولت وارد بازار مسکن و اجاره‌بها شده، قیمت‌ها به صورت غیرمنطقی گران شده است.

با این اوصاف مجلس امسال نیز وارد میدان شده است و تلاش می‌کند با راهکارهای تشویقی برای صاحبخانه‌ها زمینه تمدید اجاره‌ها را فراهم کند. غافل از اینکه این پیشنهادات که نقش مُسَکن را ایفا می‌کند، دیگر کارگشا نیست. اگر مجلس در زمستان سال گذشته، ساخت یک‌میلیون مسکنی که وعده داده شده بود، پیگیری می‌کرد، اکنون از جیب مالکان خرج نمی‌کرد.

افزایش سرسام‌آور کرایه خانه در چند سال اخیر مردم به ویژه اقشار کم‌درآمد و متوسط رو به پایین را با مشکلات بسیار زیادی مواجه کرده است، البته ساماندهی اساسی این بازار نیازمند ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای مسکن و تبدیل خانه از یک کالای سرمایه‌ای به کالایی مصرفی است که با اجرای برنامه ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی تا حد زیادی این مهم محقق می‌شد.

در دو سال اخیر حتی تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی، جهش تولید مسکن، ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی و مالیات بر سوداگری مسکن نیز نتوانست بازار مسکن و اجاره را تنظیم کند، زیرا مافیای مسکن و بسیاری از مدیران و ذی‌نفعانی که ده‌ها واحد آپارتمان در تمام نقاط شهر دارند، با اجرای هر یک از این قوانین متضرر می‌شدند. دولت مردمی تصور می‌کرد با ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی می‌توان عرضه را به تعادل رساند، اما با توجه به مشکلات اقتصادی که در دو سال اخیر به وقوع پیوسته و هزینه ساخت‌وساز را به شدت بالا برده، این وعده به ثمر ننشست، حتی مسکن مهر و ساخت‌وساز در شهرهای جدید که به منظور کمک به اقشار کم‌درآمد و متوسط جامعه برنامه‌ریزی شده بود، اکنون به دام خانه‌های خالی افتاده و مالکان این خانه‌ها از اجاره دادن آن نیز خودداری می‌کنند؛ موضوعی که دولت و سازمان امور مالیاتی باید در نیمه دوم سال گذشته به جد آن را پیگیری می‌کردند تا شاید تعداد بسیار زیادی مسکن در سال جاری در اختیار مستأجران قرار می‌گرفت.

تجربه یک دهه اخیر نشان می‌دهد دولت‌ها برای فرار خود از مُسکن‌هایی برای رفع مشکلات اقتصادی استفاده و دولت‌های بعدی را با چالش جدی مواجه می‌کنند. دولت تدبیر در سال ۹۸، همزمان با شیوع کرونا و تعطیلی بسیاری از کسب‌وکارها، برنامه کنترل اجاره‌بها را در دستور کار خود قرار داد و سالانه نرخ مشخصی را به عنوان افزایش متعارف نرخ اجاره‌بها تعیین کرد، همزمان تسهیلاتی را با سود ۱۸‌درصد برای مستأجران تعیین کرد که این تسهیلات به مالک آپارتمان پرداخت می‌شد. ایراد این طرح این بود که همزمان با افزایش سقف تسهیلات، مبلغ اجاره‌ها دو برابر گران می‌شد و مستأجر در پنج سالی که فرصت داشت قسط این وام را بپردازد، ارزش وام در سال دوم کاهش می‌یافت و مستأجر باز هم سر جای اولش بود.

سال گذشته نیز علاوه بر پرداخت تسهیلات به مستأجران، دولت نرخ ۲۰ تا ۲۷‌درصد را به عنوان نرخ افزایش اجاره‌بها تعیین کرد. سقف تسهیلات کمک ودیعه مسکن در تهران، مراکز استان‌ها و سایر نقاط شهری به ترتیب ۱۰۰، ۷۰ و ۴۰میلیون تومان مصوب و به شبکه بانکی کشور ابلاغ شد. هر چند به گواه بسیاری از املاکی‌ها این نرخ فقط برای تمدید اجاره‌بها بسیار محدود رعایت شد و بسیاری از مالکان که مستأجر سال قبل را بیرون کردند، متناسب با نرخ تورم قرارداد جدید بستند.

گزارش میدانی حاکی است مشاوران املاک در تمام نقاط پایتخت از کمبود خانه اجاره‌ای خبر می‌دهند و می‌گویند: مستأجران قبل از جابه‌جایی از وجود آپارتمان اجاره‌ای مطمئن شوند، والا ممکن است در صورت عدم‌تمدید قرارداد خانه‌ای برای اجاره پیدا نکنند. یکی از مشاوران املاک در جنوب تهران می‌گوید: متأسفانه در چهار سال اخیر ساخت‌وساز در این مناطق به شدت کاهش یافته است، به همین دلیل آپارتمان اجاره‌ای نیز کم شده است. در حال حاضر بیش از ۳۰‌مراجعه داشته‌ام که از محله‌های بالاتر بوده‌اند و درخواست جابه‌جایی دارند، اما خانه‌ای برای اجاره در فایل‌هایم موجود ندارم.

این فعال بازار می‌افزاید: از آنجا که تولید مسکن در تهران و سایر شهرستان‌ها کاهش یافته است، پیشنهاد می‌کنم مستأجران با مالکان خود کنار بیایند و از جابه‌جایی خودداری کنند. این وضعیت در سایر مناطق پایتخت نیز وجود دارد. این اظهارات در حالی است که بر اساس تازه‌ترین گزارش‌ها، در سال۱۴۰۰ تعداد مستأجران پایتخت از مالکان بیشتر شد و نرخ رسمی رشد اجاره‌بها در تهران که تا سال۹۹ حدود ۳۰‌درصد گزارش می‌شد، در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ از ۵۱‌درصد هم گذشت.

بنا بر آمار رسمی، «قیمت زمین در تهران، به طور میانگین در ۱۰سال گذشته حدود ۴۰برابر و قیمت مسکن حدود ۲۰برابر شده و سه دهک جامعه برای خرید یک واحد ۷۰متری باید ۱۲۰سال انتظار بکشند.» بر اساس آمار رسمی، نرخ اجاره‌نشینی شهری در کل کشور از ۱۸‌درصد در سال۱۳۶۵ طی ۳۰سال به ۴۰‌درصد در سال ۱۴۰۰ رسید. با این اوصاف این سؤال مطرح است که آیا بازار آشفته مسکن و اجاره‌بها با وضع قانون و دستورالعمل و حتی تشویق و تنبیه تنظیم می‌شود؟

سال‌هاست دولت و مجلس فقط راهکار می‌دهند و از افزایش عرضه و راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای سخن می‌گویند، اما هیچ کدام از این راهکارها به مرحله اجرا و عملیاتی نرسیده است.

ثبات نرخ اجاره در سال جاری

با اینکه تمامی راهکارهای دولت و مجلس در چهار سال اخیر به دربسته خورده و نقشی در ساماندهی بازار اجاره‌بها نداشته، اما مجلس در سال پایانی خود همچنان تلاش می‌کند برای تنظیم این بازار نابسامان راهکاری را ارائه کند. در این خصوص اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس در گفتگو با تسنیم از برنامه‌های مجلس برای تنظیم بازار اجاره‌بها در سال جاری خبر می‌دهد و می‌گوید: بازار اجاره مسکن برای کم‌درآمدها مانند زلزله ویرانگر است. دولت باید امسال برای ساماندهی بازار اجاره‌بهای مسکن با ارائه کمک‌های تشویقی به صاحبخانه‌ها زمینه تمدید قراردادهای اجاره را فراهم کند و اجازه افزایش اجاره‌بها بیش از این داده نشود چراکه فشار سنگینی بر مستأجران وارد می‌کند.

وی تأکید می‌کند: برای کنترل اجاره‌بهای مسکن باید به سمت تولید و راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای حرکت کرد چراکه وقتی تولید مسکن همچنان به روش سنتی باشد و عرضه همواره به هر دلیلی از تقاضا عقب بیفتد، قطعاً اجرای روش‌های پلیسی و بگیر و ببند نمی‌تواند بر کنترل اجاره‌بهای مسکن تأثیری داشته باشد.

وی ادامه می‌دهد: وقتی برخی کالاها در بازار کمیاب می‌شوند، دولت ورود و بازار را مدیریت می‌‍ کند یا هنگام وقوع سیل و حوادث طبیعی با حمایت مجلس مبالغی برای کمک و بازسازی مناطق آسیب‌دیده هزینه می‌شود، اجاره‌بهای مسکن نیز مانند سیل و زلزله ویرانگر بوده است و نباید آن را نادیده گرفت، لذا دولت حتماً باید برای ساماندهی آن از اردیبهشت ماه ورود کند و اقدامات لازم را انجام دهد.

وی با تأکید بر اینکه دولت باید کمک کند تا مستأجران قراردادهای اجاره را با همان مبلغ سال گذشته یا به میزان سقف تعیین‌شده تمدید کنند، می‌افزاید: باید پویش مؤمنانه‌‎ای راه‌اندازی شود تا مالکان به آن بپیوندند. از طرفی باید از مالکان و صاحبخانه‌ها نیز حمایت شود چراکه بخشی از آن‌ها با دریافت اجاره زندگی خودشان را می‌گذرانند و با برخی بانک‌ها و برخی سازمان‌های دولتی که اقدام به احتکار مسکن می‌کنند، کاملاً متفاوت هستند، بی‌تردید باید با محتکران به واسطه قانون مالیات بر خانه‌‎های خالی اعمال قانون سنگین صورت بگیرد.

عضو کمیسیون عمران مجلس تأکید می‌کند: دولت و مجلس نیز در حوزه برنامه‌ریزی و تدوین قوانین کار خودشان را انجام می دهند. طرح ساماندهی بازار اجاره مسکن هفته آینده در دستور کار بررسی صحن علنی قرار می‌گیرد. امیدوارم با اجرای قوانین مالیات بر خانه‌های خالی و ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی و مالیات بر سوداگری مسکن آینده بازار مسکن از تلاطم‌ها دور بماند. مستأجران همچنان منتظر طرح‌های حمایتی دولت و مجلس هستند تا شاید در سالی که با نام مهار تورم نامگذاری شده است، نرخ اجاره‌بها ثابت بماند یا حداقل افزایش کمتری داشته باشد. سال گذشته که بخش بسیاری از افزایش ۵۰‌درصدی حقوق کارگران به جیب صاحبخانه‌ها رفت، ببینیم امسال برای مستأجران چه خوابی دیده می‌شود.

جمع‌بندی

به نظر می‌رسد دولت باید در حمایت از مستأجران که زیر فشار اجاره‌بها هستند اقدامات نظارتی را تشدید کند و مانع بازارسازی سوداگران شود.