یک پژوهشگر و مدرس حوزه حقوق ثبت اسناد و املاک:

متاسفانه حوزه قوانین ثبتی تبدیل به «سرزمین هیات ها» شده است / «رسمیت ستیزی و رسمیت زدایی» از اسناد عواقب خوبی در پیش ندارد

یکی از مهمترین عوامل توسعه در هر کشوری داشتن یک پایگاه اطلاعاتی حقوقی و ملکی قوی و همچنین تثبیت مالکیت افراد است که ‌می‌تواند نقش مؤثری در جهت کمک به تصمیم گیری، مدیریت، نظارت، کاهش دعاوی، جلوگیری از سوء استفاده‌های احتمالی و همچنین افزایش اعتماد، جهت سرمایه گذاری داشته باشد.

کد خبر: ۱۱۱۰۵۷۹

تاریخ: ۰۲ فروردين ۱۴۰۱ - ۰۵:۰۴

به گزارش «تابناک» از این رو سازمان ثبت اسناد و املاک با داشتن زیر ساخت‌های لازم و مأموریت مرتبط یکی از مهمترین و مؤثرترین دستگاه‌ها در هر کشور به حساب ‌می‌آید. بعد از تصویب و اجرای قانون ثبت از سال 1310 اصلاحیه‌های متعدد و قوانین جدیدی وضع شد ولی بنظر ‌می‌رسد بعد از گذشت حدود 9 دهه همچنان به دلیل پیچیدگی‌های موجود و بعضاً نقص قوانین هنوز مشکلات ثبتی به طور کامل مرتفع نشده، به طوری که گاهاً شاهد این هستیم که عملیات ثبتی طولانی شده و بعضاً لاینحل باقی ‌می‌ماند.به همین مناسبت در گفتگو با دکتر نصیر مشایخ پژوهشگر و مدرس برجسته حوزه حقوق ثبت اسناد و املاک به واکاوی برخی از موضوعات مرتبط پرداخته ایم.

درحوزه ثبت اسناد و املاک قوانین قدیمی و متعددی  تدوین  و تنظیم  شده است . درحال  حاضر آیا  این  قوانین  نیاز  به بازنگری  و روزآمدی دارند  یاخیر؟

تصویب قانون ثبت املاک در زمان خودش تحول چشمگیری بوده به ویژه که پس از درسال ۱۳۱۰ قانون ثبت ،به ثبت رساندن املاک را اجباری کرده بود و اصطلاحا ثبت عمومی املاک را پیش بینی کرده بود.البته این قانون هم اکنون نیاز به بازنگری جدی دارد .به ویژه آنکه سازوکار ومکانیزم نهایی شدن ثبت وخاتمه یافتن عملیات اجرایی ،قانونا مستلزم سپری شدن زمان ومهلت های قانوی زیادی است که هم اکنون درمراوادات ومعاملات مردم پذیرفته نیست .البته قوانین اندکی هم تصویب شد مانند قانون جامع حدنگار وکاداستر که تاثیر آن براصل ساختار چشمگیر نیست.

چرا قوانین حوزه ثبت اسناد و املاک با وجود اینکه سالها از تصویب آنان می گذرد هنوز هم برای عموم مردم مجمل و غیر قابل فهم بوده و همین اجمال موجب بوجود آمدن عواقبی برای آنها شده است؟

این قابل کتمان نیست که قانون ثبت ،همه فهم نیست .دلایل زیادی دارد .نوع نگارش قانون باادبیات تقنینی نود سال پیش هست .اما این علت عمده نیست.دلیل اصلی ان است که قوانین ثبتی همگام با دیگر قوانین ومنابع حقوقی ما راه تکامل را طی نکرده است .قوانین پس ازتصویب ،تبیین وتشریح می شوند وسپس نسبت به انها نظریه پردازی می شود ودکترین حقوقی ایجاد می شوذ اما قانون ثبت هنوز درمرحله ی تبیین مانده است .در برخی ازمواد آن هنوز اتفاق نظر در تبیین معنی کلمه های بکار برده موجود نیست .علتش آن است که مرجع صلاحیتدار برای اجرای آن یک بخش از حاکمیت است که همان سازمان ثبت است .تفسیر واجرای آن بیش ازانکه دردست اصحاب حقوق باشد دردست مدیران اداری بوده لذا عمدتا ،تفسیر حقوقی حاکم نبوده ،بلکه دستور اداری ،سبب دستوری شدن حقوق دراین زمینه شده است .این اصلا خوشایند نیست که دانشکده های حقوق ،نتوانسته است درترتبیت اساتید حقوق ثبت موفق باشد .

الیته درکنار این امور ،تخصصی بودن حقوق ثبت ومیان رشته ای بودن آن هم یکی دیگر از همه فهم نبودن آن است .درک درست قوانین ثبت مستلزم اشنایی با مفاهیم گسترده ای در حقوق اراضی ،حقوق شهرسازی و سیر تحول قوانین متعدد حاکم براراضی به ویژه در دوره اصلاحات اراضی و مصوبات شورای انقلاب است.

نهاد حقوقی دفاتر اسناد رسمی به عنوان یکی از مهمترین مجریان اجرای حوزه حقوق ثبت اسناد و املاک کشور از زمان تشکیل تا به حال چه تحولاتی را طی کرده است و به نظر شما مهمترین چالش این نهاد در زمان حاضر چه موضوعی است؟

نهاد دفاتر اسناد رسمی راباید اولین تجربه موفق سپردن امور به بخش خصوصی دانست که دران اصول حاکم بر تخصص گرایی ،نظارت وشفافیت ومسیولیت پذیری رعایت شده و یک جامعه مدنی حرفه ای است اما هنوز تا بالنده شدن فاصله زیادی دارد .هرچند قدمت آن بیش ازهشتاد سال است والبته قبل ازآن هم به عنوان محضر شرع بعنوان نهادی مستقل ازحاکمیت ،دربین مردم وجاهت داشت.اما مساله این است که حاکمیت به آن اندازه که امور ی رابه این نهاد سپرده ،درحمایت ازان وگسترش آن تلاش نکرده است .

درسیر تاریخی وتحولات اجتماعی نهاد سردفتری به عنوان یک نهاد مدنی حقوقی ،بدور ازامور سیاسی،همواره مورد اعتماد مردم وحاکمیت بوده است ،چون نقشی دوگانه دارد ازیک طرف درتنظیم وثبت معاملات مردم ،امین مردم است و ازسوی دیگر مسیول رعایت قوانین وضامن منافع عمومی درانتقالات اموال ازجمله اراضی واملاک است و مانع جرایمی مانتد زمین خواری و تملک املاک دولتی و منابع طبیعی است .همینگونه بخش چشمگیری از درامدهای پایدار دولت را که دربودجه سالانه پیش بینی می شود راتامین می کند.ازاین جهت مورد اعتماد حاکمیت بوده ونهاد بی هزینه ونافع برای دولت بوده است.

ازاین رو تحولات عمده ای همچون انقلاب اسلامی تاثیر عمده ای بر ضرورت و تداوم آن نگذاشته ودیدگاههای قانون گذار درسالهای اولیه پس ازانقلاب بااین نهاد تقابلی نداشته است .اما تحولات چشمگیر براین نهاد ،ازجهت فنی ،با تصویب ماده ۲۱۱قانون برنامه پنجم و قانون جامع حدنگار وقوع ثبت آنی شکل گرفت .البته سردفتران هم بی رغبت به ثبت آنی نبوده اند اما حرف های قابل شنیدن زیادی داشتند که شنیده نشد .بااین حال ثبت آنی یک تحول فیزیکی بود .و نتیجه تاثیر دیجیتالی شدن بسیاری از فرایندهای اجتناب ناپذیر محیط کار بود نه تحول دیدگاه حاکم بر دفاتر اسناد رسمی ازاین رو نمی تواند ایتکار قوه قضاییه در خدمت رسانی تلقی شود .بلکه باید زمینه اجرای واقعی آن را درکارنامه ی سردفتران ثبت کرد .

اما بجزاین تحول فنی ،تحول چشمگیر بر دفاتر اسناد رسمی راباید به نوعی تشویق حاکمیت به رسمیت ستیزی اسناد تلقی کرد .درداستان اسناد خودرو ،منصرف از اصل نزاع ،حاکمیت نشان داد دررسیدن به بسیاری از اهداف ،هیچ نهادی را اصیل نمی داند وحتی قانون راقربانی می کند .ازاین رو دیدگاه شفافیت زدایی و قانونگریزی که درپاره ای موارد مورد حمایت رسانه های ملی است منجر به دیدگاه بحران ضرورت دفاتر شده است که بدترین تحول درمورد دفاتر است.

دفترخانه های اسناد رسمی چه چشم اندازی برای روش های ثبت اسناد و املاک در کشور متصور هستند؟ آیا روزی خواهد رسید که بدون نیاز به این دفاتر امور ثبت اسناد و املاک انجام شود؟

ببینید وقتی سخن از عوامل ایجاد توسعه می شود ،نکات زیادی مورد توجه است .شفافیت ،حمایت از حقوق مشروع شهروند ،حذف زمینه های جرم ازجمله پولشویی ،زمین خواری ،تصرف اراضی دولتی و قضازدایی امور،حمایت ازمحجورین و صغار .همه ی اینها نیاز به سازوکاری دارد تا امکان نظارت برانها وجود داشته باشد .تنها نهاد ی که بتواند بدون هزینه برای دولت و بی آنکه نهادهای دولتی درگیر شوند ،دفاتر اسناد رسمی هستند که باثبت معاملات ومراوادات و کنترل همه موارد قانونی قبل ازتنظیم اسناد ، سبب شفافیت می شود .پس اگر اراده واقعی در ایجاد زمینه های توسعه وشفافیت باشد ،دفاتر اسناد رسمی یک نهاد اجتناب ناپذیر است.

درحوزه ثبت اسناد و املاک  مهمترین قانونی که در حال حاضر محتاج بازنگری است چه قانونی است؟

قبل ازاصلاح قانون ،هم اکنون نیاز به تغییر نگاه ورویکردقانونگذاربه دفاتر اسناد رسمی هستیم .متاسفانه برخی ازنمایندگان مجلس ویا برخی از اعضای نهادهای تقنینی ونظارتی با مفهوم دفترخانه اشنایی ندارند .بااین حال درخصوص ثبت املاک واسناد ،تمرکز مراجع نظارت فنی بسیار ضروری است .تعدد مراجع ومنابع از دلایل عدم شفافیت است ودر حکمرانی خوب یک آسیب است .هم اکنون ،قوانین ثبتی ،سرزمین هیات ها هستند ودرهر قانون درمورد املاک ،یک هیات پیش بینی شده است و خط پایان تصمیمات این هیاتها هم نهایتا مراجع قضایی است .

دیگر آنکه هنوز مراجع تقنیتی ،شهامت به خرج نداده اند که اسناد رسمی اعتبارانحصاری داشته باشند .اعتبار دادن به اسناد عادی ،هراقدام در مورد تثبیت مالکیت توسط سازمان ثبت ،عقیم هست.درواقع آنچه که قبل از هر تغییری درقوانین ضروری است ،این است که مراجع تقنینی دریابند که دوران حاکمیت اراده وتنظیم قرارداد به هرشیوه تمام شده و تشریفات قانونی برای حمایت از مالکیت وحقوی دارای اصالت است.

سردفتران هر روزه با خیل عظیمی از مردم روبرو هستند که برای انجام امور ثبتی و حقوقی به این دفاتر مراجعه می کنند.بیشترین گلایه ی که از مراجعان شنیده می شود به چه موضوعی اختصاص دارد؟

خب ثبت املاک ،واسناد در دفاتر اسناد رسمی همزاد رعایت تشریفاتی است که هم رعایت این تشریفات وهم رعایت رفاه مردم ،مستلزم تمرکز امور دردفترخانه هاست .گاهی اوقات دستگاههای دولتی عملا تمایلی به حذف مراجعه مردم به ادارات ندارند .درسال ۱۳۸۵. قانونی تصویب شد بنام قانون تسهیل .دراین قانون پیش بینی شده بود طرفین می توانند دیون دولتی را برعهده بگیرند وسندرا امضا کنند .نه اداره امورمالیاتی ونه شهرداری ونه تامین اجتماعی حاضر به تمکین ازاین قانون نشدند تااینکه درمورد مالیات ،این قانون منسوخ شد .ازطرفی وقتی مردم به این ادارات رجوع می کنند مجبور به تحمل بروکراسی وهزینه های ریز ودرشت می شوند .لذا گلایه انها از مراجعه مستقیم ورفتار اداراتی است که باید به استعلام دفترخانه ها پاسخ بدهند.

براساس اظهارات مقامات مسئول در کانون سردفتران برخی از سردفتران از تهیه مایحتاج ضروری دفتر خود عاجز هستند .هزینه های دریافتی از مردم در دفترخانه ها عموما به جه اموری اختصاص دارد و به حساب کدام نهاد ها واریز می شود؟

بله دقیقا .متاسفانه دررسانه ملی وحتی توسط برخی ازنمایندگان به دفاتر ظلم شد .دفاتر به دلیل اینگه مرجع وصول هزینه های قانونی متعلق به دولت هستند ،مبالغ چشمگیری رابرای دولت وصول می کنند .همین مبالغ سبب اکراه مراجعه مردم به دفترخانه ها می شود .ازسوی دیگر تعرفه دفترخانه ها بموجب قانون ۴سال یکبار توسط قوه قضاییه تغییر می کند اما تورم ها هرروزبالاتر میرود وحقوق کارگران واجاره بها هرسال زیاد می شود .بااین حال همین مبلغ اندکی که به عنوان حق التحریر دریافت می شود ،ده درصد آن به کانون سردفتران پرداخت می شود وسی درصد هم بعنوان سهم دفتریار و پاداش کارکنان داده می شود.مساله این است که کارشناسان تعیین تعرفه کسانی هستند که حتی یک روز مدیر یک موسسه خصوصی نبودند تاببینند اداره یک کارگاه چقدر پرهزینه است.

به عنوان یک پیشکسوت و پژوهشگر در حوزه حقوق ثبتی چه توصیه ای برای وضع قوانین یا احیانا تنقیح قوانین این حوزه دارید؟

سالهاست که قراراست قوانین حاکم برسردفتری وثبت املاک تغییر کند .پیش نویس هایی هم تدوین شد اما متاسفانه در تدوین این پیش نویس ها هم دیذگاه اداری حاکم است .وکمتر از دانشگاهها کمک گرفته می شود وعلاوه بران ازنظرات کارشناسی سردفتران که هرروز دراجرای قوانین تجربه های زیادی کسب کرده اند بهره گیری نمی شود .

درپایان اگر موضوعی هست که لازم می دانید بیان شود لطفا بفرمایید.

نگاه حاکمیت به دفاتر اسناد رسمی ،ناشی از بهره گیری ازمشاورانی است که اگر عناد نداشته باشند بی گمان تخصص ندارند.این یک فاجعه تاسف برانگیزاست که مسئول پایش کسب وکار می گوید دفترخانه ها باید ازبین برود وازسوی دیگر به بهانه تسهیل کسب وکار می گویند ضابطه های جذب سردفتر حذف شود .خب اگر قراراست این شغل ازبین برود پس چرا به این همه جوانان می خواهید مجوز تاسیس دفتر بدهید؟یک مدیر دولتی که صندلی اش ازبیت المال تامین شده است و مشخص نیست با چه ضابطه ای استخدام ومدیر شده است براستی چه می داند که تامین محیط امن دفترخانه و تامین هزینه های و تامین حقوق کارمندان دراین دوران تحریم ورکود یک شاهکار وایثارگری است .

دفترخانه محل رسمی شفافیت معاملات و مبارزه باپولشویی است .لذا بنظر می رسد شفافیت برای بسیاری ازار دهنده اگر حاکمیت درپی ایجاد تحکیم مبانی دمکراسی و شفافیت است ،قبل ازهرچیز باید نهاد دفترخانه را حمایت کند.درغیر اینصورت مفهوم جرایمی چون پولشویی،زمین خواری ،تخریب منابع طبیعی ،حیف ومال اموال صغار و فرار مالیاتی وتعرض به حقوق دولتی ،موضوع پرونده های کلان وبی انتهای دادگاههاست.