سرمایه‌های فراری از بورس به کدام مقصد می‌روند؟

در حالی روزشمار رکود فرسایشی بورس تهران عدد ۴۹۱ را نشان می‌دهد که بر اساس آمارها، حدود ۹۹درصد از پول‌های حقیقی واردشده در ۵ ماه نخست سال گذشته، در ۱۶ ماه اخیر، از بازار سهام خارج شده‌اند. پیش‌تر صندوق‌های معامله‌پذیر میزبان پول‌های خروجی از تالار شیشه‌ای بودند؛ اما این روزها ورود سرمایه به این نهادهای مالی نیز چنگی به دل نمی‌زد. به نظر می‌رسد سرمایه‌گذاران تصمیم گرفته‌اند شانس خود را در بازارهای دیگر همچون مسکن بیازمایند. فارغ از مواردی همچون سیاست‌های دستوری و دخالت در سازوکار معاملات سهام و البته عوامل کاهنده جذابیت این بازار همچون «دامنه نوسان» به‌عنوان فراری‌دهندگان سرمایه از بورس، اما آنچه به جذابیت معاملات ملکی افزوده است، فرش قرمزی است که سیاستگذار برای سرمایه‌گذاران در این بازار گسترده‌ است. بازاری غیرمولد که به علت «خلأ اهرم ضدسفته‌‌بازی» به مکنده سرمایه‌های بورسی تبدیل شده است. این فرش قرمز با معافیت ملاکان از «مالیات اصلی» ملکی و سرگرم شدن سیاستگذار به «مالیات فرعی» پهن شده است.

کد خبر: ۱۰۹۳۲۶۵

تاریخ: ۲۴ آذر ۱۴۰۰ - ۰۹:۴۱

به گزارش بورس تابناک، در حالی روزشمار رکود فرسایشی بورس تهران عدد ۴۹۱ را نشان می‌دهد که بر اساس آمارها، حدود ۹۹درصد از پول‌های حقیقی واردشده در ۵ ماه نخست سال گذشته، در ۱۶ ماه اخیر، از بازار سهام خارج شده‌اند. پیش‌تر صندوق‌های معامله‌پذیر میزبان پول‌های خروجی از تالار شیشه‌ای بودند؛ اما این روزها ورود سرمایه به این نهادهای مالی نیز چنگی به دل نمی‌زد. به نظر می‌رسد سرمایه‌گذاران تصمیم گرفته‌اند شانس خود را در بازارهای دیگر همچون مسکن بیازمایند. فارغ از مواردی همچون سیاست‌های دستوری و دخالت در سازوکار معاملات سهام و البته عوامل کاهنده جذابیت این بازار همچون «دامنه نوسان» به‌عنوان فراری‌دهندگان سرمایه از بورس، اما آنچه به جذابیت معاملات ملکی افزوده است، فرش قرمزی است که سیاستگذار برای سرمایه‌گذاران در این بازار گسترده‌ است. بازاری غیرمولد که به علت «خلأ اهرم ضدسفته‌‌بازی» به مکنده سرمایه‌های بورسی تبدیل شده است. این فرش قرمز با معافیت ملاکان از «مالیات اصلی» ملکی و سرگرم شدن سیاستگذار به «مالیات فرعی» پهن شده است.

روزهای رکودی بورس به ۴۹۱ روز رسیده است و در این مدت هرچند نماگر اصلی تالار شیشه ای نزدیک به ۳۸‌درصد عقب نشینی کرده است اما هستند سهامدارانی که نیمی از سرمایه خود را در این بازه زمانی از دست داده اند.  به سبب این شرایط هر روز پول های بیشتری از گردونه معاملات سهام خارج می‌شود. آمارها نشان می‌دهد تا پایان دادوستدهای روز سه شنبه حدود ۹۹‌درصد از پول های حقیقی وارد شده در ۵ ماه نخست سال گذشته از این بازار خارج شده اند. خروج سرمایه ای که این روزها بیشتر به فرار می ماند؛ به طوری که حتی اخبار مثبتی که نوید افزایش سود بنگاه های بورسی را می‌دهند نیز نمی‌توانند مانع خروج سرمایه ها شوند. آیا این پول ها در انتظار فرصتی مناسب برای بازگشت به بورس هستند یا راه بازار دیگری را در پیش گرفته اند؟

پیش‌تر صندوق‌های بادرآمد ثابت میزبان پول های خروجی از تالار شیشه ای بودند اما این روزها ورود سرمایه به این نهادهای مالی نیز چنگی به دل نمی زند. در مقابل اما به نظر می‌رسد سرمایه‌گذاران تصمیم گرفته اند شانس خود را در دیگر بازارها بیازمایند. شرایط اقتصادی، ریسک‌های سیستماتیک و مهم‌تر از همه سیاست‌های غلط اقتصادی نیرویی را به وجود آورده تا پول ها را به سرمایه‌گذاری های غیرمولد به ویژه ملاکی منحرف کند و در مقابل بخش تولید و مسیرهای متصل کننده سرمایه ها به این بخش، جایگاه خود را میان سرمایه‌گذاران از دست بدهد. ادعایی که نظرسنجی چندی پیش «ایسپا» نیز آن را تائید کرد و این روزها نمود عینی پیدا کرده است. بازار مسکن یکی از بازارهایی است که بر اساس آمارهای رسمی، در میانه پاییز شاهد ورود سرمایه بود؛ جایی که گزارش بانک مرکزی از وضعیت قیمت و نبض معاملات مسکن نشان داد طی آبان ماه حدود ۷ هزار و ۳۰۰ فقره معامله آپارتمان مسکونی در تهران ثبت شده که نسبت به حجم معاملات مهرماه ۳۲درصد رشد را نشان می‌دهد. به نظر می‌رسد تا زمانی که فعالیت‌های غیرمولد مشمول هزینه واقعی یعنی مالیات کارشناسی، صحیح و اصلی نباشد، فعالیت‌های بخش واقعی و به تبع آن بورس نیز رونق پایدار نخواهد داشت. اما برخلاف وعده های رئیس دولت سیزدهم در لایحه بودجه ۱۴۰۱ نیز اخذ مالیات اصلی و کارآمد از فعالیت‌های غیرمولد مورد غفلت قرار گرفته و مجددا ذهن سیاستگذار از «مالیات اصلی» به «مالیات فرعی» منحرف شد تا همچنان سدی برای خروج پول از بازار سرمایه که می‌تواند نقشی مولد در رشد و توسعه اقتصادی و تامین مالی تولیدمحور داشته باشد، مشاهده نشود.

مقصد پول های گریزان از بورس

اینکه دقیقا بتوانیم مسیر بعدی پول های خروجی از تالار شیشه ای را تشخیص بدهیم، کاری غیرممکن به نظر می‌رسد اما آنچه از شواهد پیداست، علاقه و اشتیاق ایرانی ها به سرمایه‌گذاری ملکی مجددا در حال افزایش است. بهتر است در ابتدا نگاهی به وضعیت سرمایه‌گذاری در بازر سهام بیندازیم. در ۵ ماه نخست سال ۹۹ بود که شور و اشتیاق ورود به بازار سهام سبب شد تا آمار ورود پول های حقیقی در این بازه زمانی ۱۴۲ روزه، به رقم اعجاب انگیز و بی سابقه ۹۵‌هزار و ۴۶۱‌میلیارد تومان برسد. این روند اما ادامه پیدا نکرد و با تغییر مسیر بازار، پول های حقیقی نیز برای ماندن در این بازار دچار تردید شدند و با موج های صعودی و نزولی تغییر نقش می دادند. در مجموع اما در ۱۶ ماه گذشته که رکودی فرسایشی بازار را فراگرفته، شاهد خروج ۹۴‌هزار و ۴۳۱‌میلیارد تومان از این سرمایه های خرد بودیم. به عبارتی حدود ۹۹‌درصد از پول های حقیقی وارد شده به بازار در سال گذشته، تصمیم گرفته اند فعلا قید سرمایه‌گذاری در بورس را بزنند. اما آیا این سرمایه ها کلا از بازار سهام خارج شده اند یا به دنبال مناسب شدن فرصت و مرتفع شدن ریسک‌های سیستماتیک برای ورود مجدد به بازار هستند؟ هر چند آمار دقیقی از پول های منتظر در کف حساب کارگزاری ها وجود ندارد اما اعداد و ارقام روزانه مربوط به ورود این دسته از سرمایه‌گذاران به صندوق‌های با درآمد ثابت می‌تواند تا حدودی به این سوال پاسخ دهد. پیش‌تر با افزایش تعداد فروشندگان بورسی، صندوق‌های سرمایه‌گذاری به عنوان پناهگاهی امن شاهد ورود بازیگران خرد بودند اما این روند طی یک ماه گذشته، در برخی روزها همراستا با بورس و در برخی روزها نیز به کندی دنبال شده است. آماری که می‌توان از آن این نتیجه را گرفت که حقیقی های خارج شده از گردونه معاملات سهام امیدی برای بازگشت مجدد به این بازار ندارند و تصمیم گرفته اند شانس خود را در بازاری دیگر بیازمایند. یکی از این بازارها، بازار مسکن است. فارغ از مواردی همچون «سیاست‌های دستوری» و «دخالت» در روند معاملات سهام و موانع کاهنده جذابیت این بازار همچون «دامنه نوسان» به عنوان عوامل فراری‌دهنده سرمایه از بورس، اما آنچه به جذابیت معاملات ملکی افزوده است، فرش قرمزی است که سیاستگذار برای سرمایه‌گذاران در این بازار گسترده است. بازاری غیرمولد که به علت «خلأ اهرم ضدسفته بازی»، به مکنده سرمایه های بورسی تبدیل شده است. این فرش قرمز با معافیت ملاکان از مالیات اصلی ملکی و سرگرم شدن سیاستگذار به مالیات فرعی پهن شده است. اما راهکار چیست؟

مالیات اصلی مسکن در بایگانی دولت

یکی از موارد بودجه ای که می‌تواند با واقعی کردن هزینه سفته بازی در بازارهای غیرمولد باعث ورود این سرمایه ها به بازار سهام و افزایش نقش این بازار در تولید و رشد اقتصادی شود، بخش مالیات است. «دنیای‌اقتصاد» پیش‌تر در سلسله گزارش‌هایی به این مهم پرداخته که سیاستگذار می‌تواند مانند بازار مسکن در کشورهای موفق، از مالیات اصلی که همانا مالیات سالانه بر ملک است، برای تنظیم معامله گری در این بازار بهره جوید و برای جریان سمی و مخرب ملاکی، ریسک و هزینه بازدارنده ایجاد کند. این در حالی است که طی سال‌های اخیر تنها مالیات های فرعی، همچون وضع «مالیات بر خانه های خالی» و «مالیات بر خانه های لوکس» بوده که موردتوجه سیاستگذاران قرار گرفته است. در الگوی جهانی تنظیم بازار مسکن با مالیات اثبات شده است. مقابله با سفته بازی و سوداگری ملکی بدون استفاده از اهرم مالیات اصلی غیرممکن است، حتی اگر مالیات های فرعی فعال شود. موضوعی که در لایحه بودجه ۱۴۰۱ بار دیگر تکرار و مجددا ذهن سیاستگذار از «مالیات اصلی» به «مالیات فرعی» منحرف شد. بر اساس مفاد لایحه بودجه ۱۴۰۱ کشور که روز یکشنبه منتشر شد، بند «ر» تبصره ششم این لایحه به مالیات خانه های لوکس تعلق دارد. مالیاتی که در بودجه ۲سال گذشته نیز دیده شد اما عایدی از آن صفر بوده است؛ چرا که فرمول از اساس اشتباه است. بررسی ها نشان می‌دهد مالیات پیش‌بینی شده برای خانه هایی با ارزش روز ۱۰ تا ۱۵میلیارد تومان، معادل ۱/ ۰‌درصد، املاک با ارزش ۱۵ تا ۲۵‌میلیارد تومان ۲/ ۰‌درصد، املاک ۲۵ تا ۴۰‌میلیارد تومانی ۳/ ۰‌درصد، املاک ۴۰ تا ۶۰‌میلیارد تومانی ۴/ ۰‌درصد و املاک با ارزش بیش از ۶۰‌میلیارد تومان ۵/ ۰درصد است.

این در حالی است که در کشورهای توسعه‌یافته، مالیات سالانه (که از تمام املاک و نه املاک لوکس دریافت می‌شود) بین ۱۶/ ۰ درصد (برای ارزان ترین خانه ها) تا ۹۳/ ۱‌درصد (برای املاک لوکس) از ارزش روز ملک است. اما دلیل این مقایسه چیست؟ همان‌طور که اشاره شد در لایحه بودجه ۱۴۰۱ تصمیم گرفته شده از خانه های لوکس با ارزش بیشتر از ۱۰‌میلیارد تومان، مالیات اخذ شود. در ناکارایی طراحی چنین مالیاتی، همین کافی که یک آپارتمان با ارزش ۱۲‌میلیارد تومان با توجه به ضریب ۱/ ۰‌درصد، باید سالانه مالیاتی معادل دو‌میلیون تومان پرداخت کند.

این در حالی است که همین آپارتمان به طور میانگین سالانه ۱۵‌میلیون تومان شارژ پرداخت می‌کند. ضمن آنکه تعداد خانه های فوق لوکس با قیمت بیش از ۱۰‌میلیارد تومان حتی در تهران کمتر از پنج‌درصد موجودی مسکن این کلان‌شهر است و در سایر شهرها این سهم به مراتب کمتر است. از این رو دولت از این طریق عایدی چندانی نخواهد داشت، همان‌طور که در ۲سال گذشته نداشته است. ضمن آنکه این فرمول مالیاتی، یک نرخ کاریکاتوری و غیربازدارنده جریان ملاکی است.

دومین مالیات فرعی که در لایحه بودجه مانند ۲سال گذشته تکرار شده، مالیات خانه های خالی است. از زمانی که موضوع مالیات خانه های خالی مطرح شده بیش از ۲سال می گذرد و هنوز حتی اطلاعات سامانه ای که برای این منظور طراحی شده، تکمیل نشده است که بتوان با اتکا به آن نسبت به شناسایی خانه های خالی مشمول مالیات اقدام کرد.  همین موضوع سبب شده درآمد دولت از این سرفصل مالیاتی نیز همچنان صفر باشد. از سوی دیگر تجربه جهانی نشان می‌دهد مالیات خانه های خالی پس از مالیات سالانه املاک، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر معاملات مکرر، مالیات دست چهارمی است که با هدف تنظیم بازار مسکن و کوتاه کردن دست محتکران و سوداگران از بازار املاک مصرفی وضع می‌شود و این مالیات ها حتما بعد از مالیات اصلی فعال می‌شود.  نتیجه این انحراف سیاستگذاری از «مالیات اصلی» به «مالیات فرعی» نیز عایدی جز افزایش جذابیت سفته بازی در بازارهای غیرمولد و کوچ تقاضا از بازار سهام (به عنوان بازاری مولد) به بازار ملک نداشته است. سرمایه‌گذار طبیعتا به دنبال سود است و بازاری را برمی گزیند که از کمترین نسبت ریسک به بازده برخوردار باشد و اینجاست که بازار سهام بازنده قطعی رقابت با بازار ملک است. اما راهکار چیست؟

به نظر می‌رسد اتصال بازار مسکن به بازار سرمایه از مهم‌ترین راهکارهای جلوگیری از فرار سرمایه ای از بورس به ملک است. در این راستا چنانچه بازار ملک با تجهیز به «مالیات سالانه»، برای سفته بازها و خریداران غیرمصرفی ناامن و پرریسک شود، سیاستگذار می‌تواند مسیر سرمایه‌گذاری بورسی را برای متقاضیان سرمایه‌گذاری ملکی، تسهیل کند. این مسیر در چارچوب «راه اندازی صندوق زمین و ساختمان» و «صندوق املاک و مستغلات»، ایجاد می‌شود.  به طوری که با ورود سرمایه های خرد به این صندوق‌ها و افزایش ساخت وساز به واسطه این منابع بورسی، از یک سو شاهد افزایش عرضه مسکن و رونق سرمایه‌گذاری ساختمانی خواهیم بودیم و از سوی دیگر، به جای سرمایه‌گذاری بر روی املاک موجود در بازار، شاهد افزایش عرضه خواهیم بود و سرمایه‌گذار نیز به هدف خود یعنی کسب سود متناسب با عایدی بازار ملک دست خواهد یافت. از این رو با اتصال بازار مسکن به بازار سرمایه، نه‌تنها بورس با فرار تقاضای سرمایه ای مواجه نمی‌شود بلکه آثار مثبتی نیز برای بازار مسکن به لحاظ افزایش عرضه و تعدیل قیمت به همراه دارد.

منبع: دنیای اقتصاد