توهم فراگیر در مورد مسکن

دکتر علی سرزعیم

کد خبر: ۱۰۴۸۲۲۸

تاریخ: ۰۶ ارديبهشت ۱۴۰۰ - ۰۴:۱۹

اخیرا در قانون بودجه، بندی اضافه شده است که بانک‌ها را موظف می‌کند حدود ۳۶۰ هزار میلیارد تومان وام مسکن بلندمدت پرداخت کنند. این امر مکمل طرح وزارت مسکن و شهرسازی مبنی بر ساخت بیش از یک میلیون واحد مسکونی است.

...

طبیعتا دو ذهنیت در پس این اقدام قرار دارد. یک ایده این است که با عرضه بیشتر مسکن، قیمت مسکن کنترل شود و رفاه جامعه از نظر تامین مسکن بهبود یابد. ایده دوم این است که گفته می‌شود رونق بخش مسکن می‌تواند رونق بخش‌های مختلف اقتصاد را به‌دنبال داشته باشد. معمولا هدف ایده اول است؛ ولی ایده دوم توجیهی است که برای متقاعدکردن و جاانداختن این اقدام مطرح می‌شود. متاسفانه این ایده دوم که نادرست است توسط برخی اقتصاددانان مطرح شد و رواج یافت و به سرعت مقبول سیاستمداران واقع شد.

اصل حرف این است که چون در بخش مسکن از نهاده‌هایی چون فولاد و سیمان و همچنین لوازمی چون شیرآلات استفاده می‌شود، رونق این بخش به رونق آن بخش‌های دیگر می‌انجامد و به‌تدریج این رونق در کل اقتصاد انتشار می‌یابد. بنابراین یک راه ساده و کوتاه برای ایجاد رونق در اقتصاد، ایجاد رونق در بخش مسکن است. این حرف برای سیاستمداران بسیار جذاب است؛ زیرا بهبود وضعیت مردم و تقویت قدرت رقابت اقتصاد ایران در اقتصاد جهانی کار بسیار دشواری است و اگر بتوان راه ساده‌ای یافت که زحمت آن کار سخت را نداشته باشد، اما به نتیجه‌ای مشابه آن یعنی رونق بینجامد، سیاستمداران حتما از آن استقبال می‌کنند. بخش مسکن از این جهت نامزد خوبی برای میان‌بر شدن به سمت رفاه است که فناوری ساخت آن، تحول شدیدی نداشته و لااقل مثل بخش کامپیوتر نیست که فناوری ساخت آن پیوسته دچار تغییر شده باشد. ویژگی دیگر مسکن غیرقابل تجارت بودن است یعنی امکان مقایسه و رقابت بین کیفیت و قیمت خانه‌ها وجود ندارد. این دقیقا برخلاف کالاهای دیگر است که اگر محصول تولید داخل بی‌کیفیت باشد، مردم کالاهای خارجی را خواهند خرید. اگر تولید مسکن در ایران گران یا بی‌کیفیت باشد، مردم گزینه دیگری جز همین ندارند و ناگزیرند از همین مسکن استفاده کنند. به همین دلیل سیاستمداران تصور می‌کنند که می‌توان با ایجاد رونق در بخش مسکن میان‌بری برای رسیدن به رفاه یافت. کافی است نظام بانکی را تحت فشار گذاشت که وام ساخت خانه و وام خرید خانه با نرخ‌های ترجیحی و مدت زمان بازپرداخت طولانی عرضه کنند، آن وقت اقتصاد مستقیم به سمت بهبود پیش خواهد رفت.

در ارزیابی باید گفت که مساله چنین نیست که تصور می‌شود. رفاه جوامع عمدتا از قدرت رقابت آنها در بازار محصول در بازار رقابت جهانی مشخص می‌شود. هرچه اقتصادی رقابت‌پذیرتر باشد یعنی بتواند کالاهای بهتر و با قیمت ارزان‌تر تولید کند، رفاه مردم آن بیشتر خواهد شد.

بنابراین این رقابت در سمت کالاهای تجارت‌پذیر رخ می‌دهد نه در سمت کالاهای غیرقابل تجارت که رقابت‌پذیر نیستند. وقتی اقتصادی بتواند در بازار رقابت روی کالاهای مختلف موقعیت خوبی پیدا کند، سرریز آن در سمت امور تجارت‌ناپذیر مثل مسکن نیز ظاهر خواهد شد و رفاه مردم از نظر مسکن ارتقا خواهد یافت؛ اما معکوس آن برقرار نیست یعنی اگر کاری بکنیم که همه مردم ایران در خانه‌های خوب و شخصی خود ساکن شوند، لزوما قدرت رقابت آنها در اقتصاد جهانی بهتر نخواهد شد و چون این قدرت رقابت بهتر نخواهد شد، پس رفاه مردم بهتر نخواهد شد. به‌عبارت دیگر رفاه ناشی از سکونت به رفاه ناشی از مصرف کالاهای بهتر منجر نخواهد شد؛ ولی قدرت رقابت در تولید کالاهای دیگر به رفاه ناشی از سکونت قابل ترجمه است.

این نکته که رونق بخش مسکن، رونق بخش فولاد و سیمان و... را به‌دنبال دارد نیز محل تردید است. معمولا فشار برای بهبود وضع مسکن به فشار برای قیمت‌گذاری فولاد و سیمان منتهی می‌شود و آن بخش‌ها را زیان‌ده یا کم‌سود می‌کند. به همین دلیل اگر رونق بخش مسکن نباشد، این بخش‌ها سود و رونق بیشتری خواهند یافت.

بسیاری از مردم و کارشناسان نسبت به بخش مسکن توهم‌های بزرگی دارند و چون قیمت این دارایی در ایران بزرگ است تصور می‌کنند که رونق این بخش به رونق کل اقتصاد می‌انجامد؛ درحالی‌که ارزش دارایی بیشتر انبساط بخش پولی اقتصاد را نشان می‌دهد. مثلا برخی تصور می‌کنند حالا که قیمت مسکن در ایران خیلی بالاست کشور ما سرمایه زیادی دارد که می‌تواند از آن برای رونق تولید استفاده کند! به این افراد باید گفت که اگر یک خانه بخواهد به سرمایه تبدیل شود در عین حال که کسی می‌فروشد باید کسی نیز خریدار باشد!

بررسی‌های اقتصادی نیز نشان داده است که رشد ناشی از سرمایه‌گذاری در بخش امور عمرانی مثل مسکن، کارخانه، راه، پل و... رشد کمتری از سرمایه‌گذاری در بخش ماشین‌آلات ایجاد می‌کند. بنابراین اگر دنبال رشد اقتصادی و رونق تولید هستیم، باید به سرمایه‌گذاری در ماشین‌آلات بیش از سرمایه‌گذاری در مسکن توجه کنیم و برایش ارزش قائل شویم.

نکته تکمیلی اینکه الزام بانک‌ها به اعطای سهم خیلی بیشتری به بخش مسکن به هزینه عدم اعطای تسهیلات به بخش صنعت، خدمات و بازرگانی ممکن خواهد شد. اگر کسانی سودای رونق مسکن را در سر می‌پرورانند و بانک‌ها را برای این مقصود تحت فشار می‌گذارند، باید منتظر باشند تا گرفتاری بنگاه‌های صنعتی را در تامین سرمایه در گردش شاهد باشند. کاملا آشکار است که با این دست فرمان نمی‌توان به رونق تولید و رشد بالا رسید.

نهایتا اینکه راه میان‌بر برای توسعه وجود ندارد و نمی‌توان از انجام کار سخت طفره رفت؛ اما به محصول کار سخت رسید. /دنیای اقتصاد