آشنایی با وضعیت و آثار قانونی معاملات املاک در بازداشت و توقیف

قانون‌گذار ایران به تعریف قانونی «مالکیت» در ماده ۲۲ قانون ثبت ‌اسناد و املاک کشور پرداخته است و در نصوص قانونی و فقهی از ‌جمله اصل ۴۰ قانون اساسی و قواعد مسلّم فقهی همچون قاعده فقهی «لا ضرر و لاضرار فی الاسلام » و قاعده فقهی «احترام به مال مسلمان» به موضوع احترام به مال مسلمان و درجه منع شرعی و قانونی ورود ضرر به مال مسلمان و دیگران اهتمام خاصی ورزیده شده است.

کد خبر: ۱۰۱۷۸۴۷

تاریخ: ۰۸ آذر ۱۳۹۹ - ۰۹:۳۷

به گزارش «تابناک» چنانچه ملک پلاک ثبتی تحت مالکیت اشخاص مالک، توسط دادگاه به نحو و جهات قانونی مثلاً به دلیل بدهکاری ناشی از صدور چک بلامحل و نظایر آن توقیف و بازداشت شودومراتب به اداره ثبت‌اسناد و املاک اعلام گردد، انجام و تحقّق هرگونه معامله و نقل‌وانتقال، نسبت به چنین ملکی باطل و فاقد اثرومنشاء قانونی است و چنانکه این موضوع در قوانین و مقررات قانونی دارای نص صریح قانونی وآشکار است وقانون‌گذاردر ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی نیز در باب بطلان چنین معامله‌ای اشعار دارد:« هرگونه نقل‌وانتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف‌شده، باطل و بلااثر است.»

به نوشته «حامی عدالت» اگر چنین معامله و نقل ‌و انتقالی با سند عادی واقع گردیده باشد،شخصی که ملک بنام وی توقیف و بازداشت گردیده (به‌عنوان خواهان )می‌تواند با مراجعه به دادگاه صالح قضائی، طی طرح دعوای حقوقی و خوانده قرار دادن شخص مالک به‌عنوان فروشنده و شخص خریدار در دادخواست تقدیمی،تأیید بطلان فروش ملک بازداشتی را درخواست نمایدوحکم دادگاه با اجابت خواسته دایر بر بطلان و بی‌اعتباری معامله به جهت در بازداشت بودن ملک جنبه اعلامی داشته و نیازی به صدور اجراییه حکم صادره نیز ندارد.

بنابراین ملک پلاک ثبتی متنازع فیه چنانچه به جهات قانونی و حسب دستور دادگاه صالح قضائی در توقیف و بازداشت ثبتی باشد،امکان نقل‌وانتقال وجود ندارد، بنابراین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مربوط بدان نیز مردود است. از سویی دیگر درجه منع وبطلان چنین معامله‌ای در ماده ٣۴٨ قانون مدنی بدان اشاره و مقنّن تصریح دارد: « بیع چیزی که خریدوفروش آن قانوناً ممنوع است و یا چیزی که مالیّت و یا منفعت عقلایی ندارد، یا چیزی که بایع، قدرت بر تسلیم آن ندارد، باطل است. مگر اینکه مشتری، خود قادر بر تسلیم باشد.» و اگر طی انعقاد عقد بیع واگذارشده باشد،چنین بیعی از شرایط صحت و اساسی معامله و آثار صحیحه عقد بیع موضوع مواد ۱۹۰ و۳۶۲ قانون مدنی فاثد است.

مقنّن در ماده ۳۶۵ قانون مرقوم اشعار دارد:« عقد فاسد ظهوری در تملّک ندارد» و چنانچه عمل معامله توسط مالک ملک بازداشتی با علم و آگاهی و سوءنیت قبلی محقّق گردیده باشد، برابر لحن صریح ماده ۶۶٣ قانون مجازات اسلامی که بیان می‌دارد: «هر کس عالماً در اشیاء و اموالی که توسط مقامات ذی‌صلاح توقیف‌شده است و بدون اجازه، دخالت یا تصرفی کند که منافی با توقیف باشد، ولو مداخله‌کننده یا متصرف، مالک آن باشد، به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.» طی طرح دعوای کیفری از سوی ذینفع، موجبات تحت تعقیب قضائی و مجازات قانونی وی فراهم خواهد شد و از سوی دیگرقانونگذاردرماده ۵۷ قانون اجرای احکام مدنی بیان می‌دارد: «هرگونه قرارداد یا تعهّدی که نسبت به مال توقیف‌شده، بعد از توقیف به ضرر محکوم‌له منعقد شود، نافذ نخواهد بود. مگر این‌که محکوم‌له کتباً رضایت دهد.»

لذا چنانچه ملک از طریق واحدهای اجرای ثبت‌ اسناد و املاک نیز توقیف و بازداشت گردد، برابر ماده‌ ۸۹ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی سازمان ثبت‌ اسناد و املاک کشور، پس از ابلاغ بازداشت نامه به صاحب‌مال، نقل‌وانتقال از طرف صاحب‌مال نسبت به مال بازداشت‌ شده، ممنوع است و ترتیب اثر نسبت به انتقال بعد از بازداشت مادام که بازداشت باقی است، داده نمی‌شود (هرچند انتقال با سند رسمی به‌ عمل‌ آمده باشد). مگر در صورت اجازه‌ کسی که مال برای حفظ حق او بازداشت‌شده است که در این صورت باید اشخاص ذی‌نفع تکلیف ادامه‌ بازداشت ملک یا رفع آن را معیّن کنند.

و درکل نسبت به دعوی حقوقی انتقال رسمی ملک بازداشتی در توقیف، قرار عدم استماع دعوی، به لحاظ ممنوعیت قانونی هرگونه نقل‌وانتقال این‌گونه املاک وعدم فراهم بودن شرایط قانونی طرح دعوا، صادر می شود و در نصوص قانونی پراکنده دیگر ازجمله ماده ۸ لایحه قانونی نحوه خرید و تملّک اراضی و املاک برای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ نیز به وضعیت قانونی و آثار چنین معاملاتی اشاره تصریحی گردیده است.