چرا رای اخیر «شورای عالی ثبت» می‌تواند نابسامانی‌هایی ایجاد کند؟

شورای عالی ثبت، اخیرا در اعتراض به رأی مورخ ۸ مرداد سال ۹۸ هیات نظارت تهران درخصوص امکان ابطال مزایده در صورت طولانی شدن عملیات اجرا، رأیی صادر کرده که از دیدگاه برخی صاحب‌نظران قابل نقد و بررسی است.

کد خبر: ۱۰۱۱۱۵۷

تاریخ: ۰۵ آبان ۱۳۹۹ - ۰۹:۴۸

به گزارش «تابناک»؛ ماده ۳۴ قانون ثبت مقرر می‌دارد، «چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نکند، بنا به تقاضای بستانکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می‌کند.»

اخیرا رأی ۵۴۳۵ شورای عالی ثبت در مقام اعتراض به رای مورخ ۸ مرداد سال ۹۸ هیات نظارت تهران صادر شده است که تاکید می‎کند، «چون از زمان قطعیت ارزیابی تا انتشار آگهی مزایده بیش از ۲ ماه مقرر در ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت گذشته، مطابق قسمت اخیر ماده ۱۷۲ آیین‎نامه اجرا، مزایده صورت ‎گرفته ابطال و عملیات اجرایی باید با ارزیابی مجدد ادامه پیدا کند.»

در همین زمینه، دکتر یاسر مرادی، مدرس دانشگاه و پژوهشگر حقوق بانکی معتقد است، در این خصوص سوالات بسیاری از جمله امکان استفاده از آن در پرونده‌های مشابه یا عطف به ماسبق شدن آن و تعارض با برخی قوانین و آیین‎نامه‎ها مطرح شده که باید در این زمینه چند نکته را مدنظر قرار داد؛

۱- در واقع به نظر می‎رسد شورای عالی ثبت در رأی اخیر خود از عبارت «حداکثر ظرف دو ماه» در ماده ۳۴ چنین استنباط کرده است که قانونگذار، مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی را برای انجام تشریفات مزایده و وصول پرداخت مطالبات داین تعیین کرده و ظرف دو ماه مذکور باید پرونده اجرایی از زمان ارزیابی تا پایان مزایده مختومه شده باشد. هرچند رأی اخیر بر اساس نص مفاد و منطوق ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت است و رأی اعلامی و تفسیری تلقی شده و در صورت وجود سایر شرایط، قابلیت عطف به ماسبق شدن را نیز دارا بود، باید توجه شود که این رأی، صرفا در مقام اعتراض به رأی هیات نظارت صادر شده و رأی وحدت‎رویه نیست تا برای سایر مراجع ثبتی لازم‌‎الاجرا باشد چراکه شورای عالی ثبت حسب اوضاع و احوال هر پرونده تصمیم خاصی اتخاذ می‎کند که امکان تسری دادن آن به سایر موارد به صورت قانونی وجود ندارد.

۲- قرینه دیگری دال بر این ادعا، این است که متن ماده ۳۴ قانون ثبت، «برگزاری مزایده» ظرف دو ماه پس از قطعیت ارزیابی را الزام‎آور می‎داند، اما شورای عالی ثبت مقرر داشته است که چون از زمان قطعیت ارزیابی تا «انتشار آگهی» مزایده بیش از دو ماه گذشته، مزایده باطل است و از این باب با مفاد ماده ۳۴ تفاوت‎هایی دارد که نشان می‎دهد احتمالا شرایط خاص پرونده، منجر به صدور این رای شده است.

۳- منطوق ماده ۳۴ قانون ثبت، صرفا اداره ثبت را ملزم به وصول مطالبات با برگزاری مزایده در مدت‌زمان مقرر کرده و برای این تکلیف ضمانت اجرایی در نظر نگرفته است لذا اینکه به صورت عام و مطلق، عدم برگزاری مزایده توسط اداره ثبت را که صرفا می‎تواند یک تخلف اداری تلقی شود، دلیل ابطال مزایده بدانیم، تفسیری جدید و جسورانه‎ای از ماده ۳۴ است که با منطق و روال حقوقی موجود چندان سازگار نیست.

۴- در حال حاضر به علت حجم بالای پرونده‎های اجرایی ثبتی بین قطعیت ارزیابی و برگزاری یا حتی آگهی مزایده معمولا بیش از دو ماه فاصله می‎افتد و اگر بخواهیم این امر را دلیل ابطال مزایده بدانیم، حجم بالایی از مزایده‎ها قابلیت ابطال خواهد داشت که نابسامانی زیادی ایجاد خواهد کرد و به نظم عمومی خدشه وارد می‎کند.

۵- تبصره ماده ۱۰۲ آیین‎نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‎الاجراء اصلاحی سال ۹۸ با کاهش زمان امکان اعتراض به ارزیابی از یک سال به شش ماه مقرر می‌دارد: «در صورتی که شش ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی اموال گذشته باشد، هر یک از طرفین پرونده می‎تواند تا قبل از انتشار آگهی مزایده، ارزیابی مجدد را درخواست کند.» لذا بین این مقرره با رأی اخیر شورای عالی ثبت تعارض وجود دارد؛ مگر اینکه بین این دو چنین جمع کنیم که مهلت مقرر در این تبصره منصرف به اسناد ذمه بوده و در خصوص اسناد رهنی، ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت ملاک عمل است که به شخصه، قائل به وجود ممیزه خاصی برای ایجاد این تفکیک نیستم.

وی در پایان تاکید می‌کند، به نظر می‌رسد شورای عالی ثبت با توجه به بی ثباتی قیمت املاک مرهونه در ماه‎های اخیر به صورت موردی و صرفا در مقام رد رای هیات نظارت درصدد کاهش اعتبار شش ماهه ارزیابی به دو ماه با استفاده از ظرفیت قانونی ماده ۳۴ قانون ثبت بوده است، ولی چون رای وحدت‎رویه صادر نکرده، این امر، قانونی قابل تعمیم به سایر پرونده‎ها نیست. اما در هر حال رای اخیر می‎تواند به عنوان یک استدلال حقوقی و نمونه‌ای قابل اهمیت از رویه ثبتی مورد توجه و حتی وحدت ملاک قرار گیرد. در عین حال افرادی که با وضعت مشابه در این خصوص ادعایی دارند، در صورت عدم ختم عملیات اجرا، می‎توانند به روند عملیات اجرا در مراجع قانونی از جمله رییس ثبت محل، هیات نظارت استان و شورای عالی ثبت اعتراض کنند.

شورای عالی ثبت چیست؟

زمانی که میان سازمان ثبت و اشخاص اختلاف نظر وجود دارد، به منظور تجدید نظر به آرای هیات‌های نظارت، شورای عالی ثبت مسئولیت رسیدگی به اختلافات را بر عهده می‌گیرد. شورای عالی ثبت در مورد تعارض در اسناد مالکیت نسبت به اصل ملک یا حدود یا حقوق ارتقاقی صادر شده، بر آرای هیات‌های نظارت رسیدگی می‌کند. همچنین در صورت اشتباه یا اشکال، برای رفع ایرادات و تنظیم مجدد مطابق با قوانین صادر شده در موضوع بند ۷ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت، شورای عالی ثبت اقدامات لازم را بر عهده می‌گیرد.

شورای عالی ثبت دارای دو شعبه مربوط به املاک و اسناد می‌باشد. در هر یک از این دو شعبه، سه نفر از قضات دیوان عالی به انتخاب وزیر دادگستری قرار دارند. این شورا در تهران تشکیل می‌شود و تمامی مدارک و آرا برای تجدید نظر و رسیدگی به این شورا ارجاع داده می‌شوند. مسئولیت شورای عالی در دو قسمت خلاصه می‌شود که عبارت است از:

رسیدگی به تجدید نظر از آرای هیات‌های نظارت
ایجاد وحدت رویه.

وظایف و مسئولیت‌های شورای عالی ثبت

شورای عالی ثبت وظایف متعددی را بر عهده دارد که عبارتند از:

اظهارنظر و رسیدگی به امور مربوط به ریاست سازمان ثبت اسناد و املاک کشور. این شورا بر طبق بند ۷ آئین نامه شورای عالی ثبت و هیات نظارت مصوب سال ۱۳۲۲، اصلاحات بعد را در صورت نیاز بر عهده می‌گیرد.

بر عهده گرفتن اموری که مطابق با قوانین و مقررات ذیربط بر عهده شورای عالی ثبت می‌باشد.

رسیدگی به تمامی اشتباهات و اختلافات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک که مطابق با ماده ۶ قانون ثبت که ممکن است از سوی هیات نظارت رخ دهد، از دیگر وظایف شورای عالی ثبت است. هیات نظارت مرکب از رئیس ثبت استان و دو نفر از قضات دادگاه استان (به انتخاب وزیر دادگستری) می‌باشد. نظرات و آراء هیات تنها در رابطه با بند‌های ۱، ۵ و ۷ ماده ۲۵ قانون ثبت، بر اثر شکایت ذینفع، قابل تجدید نظر در شورای عالی قابل ثبت می‌باشد.

مدیر کل هیات داوری با هدف وحدت رویه قضایی، در مواردی که آرای هیات‌های نظارت متناقض یا خلاف قانون باشد، موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر، به قسمت شورای عالی ثبت ارسال می‌کند. این شورا نیز طبق مقررات نظر خود را اعلام می‌کند.

در صورتی که هیات نظارت فاقد صلاحیت رسیدگی نسبت به موضوع است، شورای عالی ثبت با ورود در ماهیت امر، تصمیم ماهوی خود را اتخاذ می‌کند. گاهی نیز ممکن است هیات نظارت به صلاحیت خود توجه نکند و یا از حدود اختیارات و صلاحیت خود تجاوز کند، در این صورت شورای عالی ثبت وارد عمل می‌شود. همچنین اگر رای هیات نظارت صلاحیت کافی نداشته باشد و رای عدم صلاحیت صادر شود، تعیین تکلیف و رسیدگی برای اتخاذ تصمیم بر عهده شورای عالی ثبت می‌شود.

هیات نظارت در رابطه با بند ۶ ماده ۲۵ اصلاحیه قانون ثبت، عملیات تفکیکی رسیدگی ولدی الاقتضا رفع اشتباه می‌کند و هیچ مسئولیتی خارج از این محدوده بر عهده ندارد. حال اگر هیچ تفکیکی میان انتقال رسمی یا ثبت در دفتر املاک صورت نگرفته باشد، شورای عالی ثبت، طبق مقررات اقدامات لازم را انجام می‌دهد.

شورای عالی ثبت مطابق با تبصره ۴ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت، برای ایجاد وحدت رویه باید نظر خود را برای هیات‌های نظارت ابلاغ کند. این هیات‌ها نیز موظف به رعایت دستورات شورای عالی ثبت می‌باشند.